Договоры жилищного найма

 

Введение.

Договор найма и аренды в настоящее время выступает одним из способов удовлетворения жилищных потребностей граждан. Основополагающим актом в правовом регулировании жилищных отношений, в том числе и договорных, выступает Конституция Российской Федерации. Так, ст. 40 закрепляет право каждого гражданина на жилище, которое выражается в юридически обеспеченной возможности улучшить свои жилищные условия любым доступным способом. Право на жилище может быть реализовано как путем приобретения жилья в собственность на основании совершаемых сделок, кооперативного и долевого участия в строительстве жилья, индивидуального жилищного строительства, так и получения жилья во владение и пользование на основании договора социального найма жилого помещения.

Актуальность настоящей курсовой работы состоит в том, что договор социального найма жилых помещений имеет ряд особенностей. Жилые помещения, по сравнению с другими объектами гражданского права, обладают, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов. В связи с целевым назначением и особой социальной значимостью жилых помещений законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Жилые помещения являются индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений.

Степень научной  разработанности. Наиболее обстоятельные научные работы данной проблеме посвятили Витрянский В.В., Войтович Е.Н., Потяркин Д.Е., Крашенинников П.В., Титов А.А., Толстого Ю.К. и многие другие.

Целью данной работы является исследование истории развития, понятия, видов, порядка заключения, основных элементов и содержания договора аренды и жилищного найма.

В ходе исследования в работе решаются следующие задачи:

• обобщение представлений о жилищном найме и аренде жилых помещений;
• определение понятия договора жилищного найма и аренды, его сущности и видов;
• рассмотрение порядка заключения договора жилищного найма с учетом особенностей видов договоров жилищного найма, а также договора аренды жилых помещений;
• анализ основных элементов договора аренда и найма жилого помещения (предмета, прав и обязанностей субъектов договора, формы, срока и его цены);
• рассмотрение содержания договора аренды и жилищного найма;
• определение дальнейших перспектив, связанных с развитием договорных отношений в сфере жилищного найма.

Структура работы последовательно отражает наиболее актуальные вопросы рассматриваемой проблемы и определена целью, задачами и логикой исследования.  Курсовая работа состоит из введения, двух глав, объединяющих в себя восемь параграфов, заключения, списка использованной литературы.

 

 

 

Глава 1.  Общая  гражданско-правовая характеристика договора жилищного найма.

1. Понятие и существенные условия договора жилищного найма.

Основным договором, с  помощью которого жилые помещения  передаются в пользование вообще и во временное возмездное владение и пользование в частности, является договор найма жилого помещения.

Для правильного применения нормативных актов, регулирующих жилищные отношения, важно определить, что  является их основным предметом (объектом).

Договор найма жилого помещения, как отмечает П.В. Крашенинников «без преувеличения можно назвать основным институтом жилищного законодательства, с помощью которого жилые помещения передаются во временное владение и пользование» т.е. достигается реализация основного предназначения такого объекта гражданского оборота, как жилое помещение.¹

Таким образом, предметом  договора найма является жилое помещение. Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим  требованиям и предназначенное  для проживания граждан. Дома либо помещения  после их строительства или переоборудования регистрируются именно как жилые  дома (помещения) уполномоченными на то организациями. договор найм жилой  помещение военнослужащий

 

 

ГК РФ определяет договор  найма жилого помещения как договор, по которому "одна сторона - собственник  жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение  за плату во владение и пользование  для проживания в нем"²

Договор найма жилого помещения  оформился как самостоятельный  договор из договора имущественного найма. Впервые, в более или менее  полном объеме он получил правовое регулирование в ГК РСФСР 1964г. и  законе «Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г.». Договор найма РСФСР 1984г. объединил  договор найма жилого помещения  с иными жилыми помещениями.

Законодатель неоднократно менял свою точку зрения на договор  найма жилого помещения и на его  правовую природу. Будучи определен  в гражданском кодексе РСФСР (1964 г.) как один из видов гражданско-правового  договора, он, до конца так и не уйдя из текста этого кодекса, постепенно видоизменился, стал предметом регулирования  иного кодифицированного правового  акта – Жилищного Кодекса РФ.

Глава 35 Гражданского кодекса  РФ разделила договор найма жилого помещения на договор найма жилого помещения в государственном  и муниципальном жилом фонде  социального использования и  просто договор найма жилого помещения.

 

 

 

 

2. Виды договора жилищного найма.

Юридическая конструкция  гл. 35 ГК РФ "Наем жилого помещения" закрепляет и разграничивает два  основных типа договоров найма –  договор социального найма и  договор найма жилого помещения, под которым в правоприменительной  практике понимается договор коммерческого  найма жилого помещения.

Интересно отметить, что  некоторые авторы выделяют три разновидности  договоров найма жилого помещения, объединяя их в единый договорной тип. В частности О.Г.Алексеева пишет, что "договор найма жилого помещения представляет собой единый договорный тип, который имеет три разновидности – договор социального найма жилого помещения, договор найма жилого помещения (договор коммерческого найма жилого помещения) и договор найма специализированного жилого помещения".

Но, я считаю, более уместным является выделение двух типов договоров: социального и коммерческого найма жилого помещения.

Договор коммерческого  найма

Статья 40 Конституции Российской Федерации предусматривает право  каждого на жилище. Однако лишь небольшая  часть населения страны имеет  возможность приобрести жилое помещение  в собственность, и далеко не у  всех имеются правовые основания  для пользования жилым помещением по договору социального найма. Усилия государства должны быть направлены на преодоление разрыва между  декларированными конституционными ценностями и экономическими реалиями. Председатель Конституционного Суда РФ В.Д. Зорькин  подчеркивает: "Недооценка правовых ценностей, в первую очередь конституционных, может завести в тупик и  существенно замедлить самые  прогрессивные реформаторские процессы".³ В решении жилищной проблемы может прийти на помощь договор коммерческого найма жилого помещения.

Обеспечение права на жилище, особенно на современном этапе, может  быть реализовано через расширенное  применение этого договора. Договор  может стать основным направлением удовлетворения в жилье тех групп  населения, которые имеют средства, но либо не готовы их израсходовать  на приобретение жилья, либо недостаточно средств, особенно в районах повышенной стоимости жилья, к которым можно  отнести г. Москву и другие крупные  города.⁴

 Договор коммерческого найма жилого помещения - институт гражданского права, регулирующий отношения лиц, сложившиеся по поводу и в результате пользования жилым помещением, целью которого для лица, предоставляющего жилое помещение (наймодателя), будет извлечение выгоды (получение прибыли или дохода), а целью лица, пользующегося жилым помещением (нанимателя), - удовлетворение личной и жизненно необходимой потребности в жилье. Указанный договор относится к видам договора найма жилого помещения, общие положения которых содержатся в гл. 35 ГК РФ.

Этого же мнения придерживаются и другие исследователи: "Юридическая  конструкция главы 35 ГК РФ "Наем жилого помещения" закрепляет и разграничивает два основных вида договоров найма - договор социального найма и  договор найма жилого помещения, под которым в правоприменительной  практике понимается договор коммерческого  найма жилого помещения".⁵

 

Особенностью субъектного  состава договора коммерческого  найма жилого помещения государственного (муниципального) жилищного фонда  предлагается считать такие категории  нанимателей, которые не подпадают  под действие договора социального  найма жилого помещения. В сферу  применения этого договора входят также  граждане, состоящие на учете по улучшению жилищных условий, желающие и имеющие возможность за дополнительную стоимость, превышающую оплату проживания по договору социального найма, проживать  в жилом помещении, предоставляемом  государством либо муниципалитетом. Для  этих категорий нанимателей государство  и муниципальные органы вправе предложить частичную компенсацию оплаты жилого помещения из государственного и  муниципального жилищного фонда, что  способствует быстрому продвижению  очереди по договору социального  договора.

Предметом договора коммерческого  найма жилого помещения может  быть только жилое помещение, определяемое в соответствии с нормами законодательства

Признаки договора коммерческого найма жилого помещения:

• Срочный характер договора. В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор найма может быть краткосрочным (до 1 года) и долгосрочным (не более 5 лет). Жилое помещение является имуществом социального характера, обусловленным местом для проживания (в обычной человеческой жизни срок проживания составляет большее число лет, нежели пятилетний срок). В связи с этим целесообразно дополнить ст. 683 ГК РФ положением об автоматическом продлении договора найма, заключенного на срок до 5 лет, до наступления обстоятельств, вынуждающих изменить или прекратить правоотношение по пользованию жилым помещением. Такая практика давно известна договорному праву: "Договор покоится на соглашении сторон: поскольку они связали себя своим же соглашением, они могут таким же соглашением освободить себя от обязательств".⁶
• Возмездность как признак договора коммерческого найма. Договор коммерческого найма является договором возмездным, поскольку получение прибыли (дохода) в данном договоре является основной целью этого договора с точки зрения наймодателя.

Следует отметить, что выгода (прибыль или доход), получаемая от сдачи помещения по договору коммерческого  найма, не обязательно должна быть выражена в деньгах. Плата может быть выражена в вещах, услугах, работах, скидках  на оплату, воздержания от действий. В случаях если плата по договору коммерческого найма жилого помещения  выражена не в денежных средствах, налогообложение  лиц, сдающих помещение, будет рассчитываться исходя из стоимости указанных услуг  или вещей в соответствии с  рыночным эквивалентом.

Плата по договору коммерческого  найма устанавливается соглашением  сторон и может в несколько  раз превышать тарифы, установленные  государством для договора социального  найма. В то же время представляется необходимым использование договора коммерческого найма жилого помещения  в государственном (муниципальном) жилищном фонде для обеспечения  малоимущих и иных указанных в  законе граждан при наличии у  них возможности и желания  пользоваться жилыми помещениями за доступную плату, незначительно  превышающую плату за проживание по договору социального найма.

 

Однако нельзя согласится с утверждением, что "вмешательство государства путем возможного установления максимального размера платы за пользование жилым помещением в договоре коммерческого найма, как это предусматривает законодательство Российской Федерации (статья 682 ГК РФ), должно быть исключено".⁷

• Взаимообязывающий характер договора коммерческого найма. Договор коммерческого найма жилого помещения представляет собой двусторонне обязывающий договор, из которого, как отмечается в литературе по римскому праву ⁸, возникает равномерно двустороннее обязательство, так как каждая из сторон одновременно и непременно является и должником, и кредитором, а обязанности их носят встречный, взаимообусловливающий и взаимосвязанный характер.

В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого  найма жилья, а также прав наймодателя  и в особенности нанимателя ГК устанавливает преимущественное право  нанимателя на заключение договора на новый срок (ст.684). Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить  договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых  условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих  по договору найма жилого помещения.

 

 

В тех случаях, когда наймодатель  по каким-то причинам решил не сдавать  внаем жилое помещение более  года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если же наймодатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления соглашения, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.