Договоры жилищного найма

Для договоров коммерческого  найма, заключаемых по поводу жилых  помещений, которые составляют государственную или муниципальную собственность, субъекты Российской Федерации нередко утверждают примерные договоры.

С целью обеспечить стабильность отношений сторон по договору коммерческого найма законодатель ст. 684 ГК признает за нанимателем по истечении срока действия договора преимущественное право перед любым другим лицом заключать договор с наймодателем на новый срок. Соответственно не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора наймодатель обязан предложить по своему выбору один из трех вариантов: заключить договор на новый срок на прежних условиях, заключить договор на новый срок, но на иных условиях; предупредить о желании прекратить действие договора, объясняя это тем, что принял решение вообще не сдавать жилое помещение кому бы то ни было в течение не менее одного года.¹⁷

ГК допускает внесение наймодателем предложения о заключении договора на новый срок, но на иных условиях. Такое предложение об изменении условий договора приобретает силу только с согласия нанимателя. Свои новые условия вправе на тех же основаниях выдвинуть и наниматель с тем, однако, что такое условие не должно выражаться в увеличении числа лиц, которые в силу договора должны с ним совместно проживать. Подобное требование нанимателя ГК ст. 684 считает заведомо неприемлемым.

Если в течение трех месяцев до момента истечения срока действия договора никаких предложений от наймодателя не поступит, а сам наниматель, в свою очередь, никаких возражений против заключения договора на новый срок не представит, договор будет все же считаться заключенным на прежних условиях и на новый срок.

Статья 60 ЖК РФ не содержит указания на возмездный характер договора социального  найма жилого помещения. Поэтому  необходимо учитывать положения  ГК РФ о возмездных и безвозмездных  договорах. Следовательно, договор  социального найма жилого помещения, как правило, носит возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование  жилым помещением, за содержание и  ремонт этого помещения, а также  за коммунальные услуги по правилам раздела  VII ЖК РФ.

Как уже отмечалось, из данного  правила ЖК РФ предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться  на условиях социального найма без  внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицам, признанным малоимущими в установленном порядке (ст. 156 ЖК РФ). Указанное исключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования.¹⁸

Договор социального найма  жилого помещения не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора. В ч. 3 ст. 60 речь идет о случаях, когда, например, улучшилось материальное положение семьи нанимателя или  он приобрел на праве собственности  иное жилое помещение и т.п. Подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях социального найма.

В целях придания дополнительной стабильности отношениям, возникающим  из социального найма, ст. 64 ЖК РФ введено  правило, согласно которому договор  социального найма не подлежит изменению  или расторжению даже в тех  случаях, когда происходит смена  собственника жилого помещения. Кроме  того, указанный договор сохраняется  в неизменном виде и тогда, когда  право хозяйственного ведения или  право оперативного управления на такое  жилое помещение переходит к  другому субъекту.

Постановлением Правительства  РФ от 21 мая 2005 г. N 315 во исполнение ст. 63 ЖК РФ утвержден Типовой договор социального найма жилого помещения. Указанным Постановлением установлено, что договоры социального найма жилого помещения, заключенные до вступления его в силу, переоформлению не подлежат (п. 2).¹⁹ Следует обратить внимание на то обстоятельство, что это касается уже заключенных договоров. Если же, как часто бывает на практике, договоры социального найма ранее не заключались с лицами, пользующимися жилыми помещениями фонда социального использования, то с ними будут заключаться договоры по новой типовой форме.

Заключение Договора социального  найма, с одной стороны, является правом сторон, а с другой - обязанностью, поскольку только после его заключения у сторон возникают права и  обязанности и у физического  лица (ставшего после его заключения нанимателем) и членов его семьи  появляется право на вселение в жилое  помещение и пользование им.

Глава 35 ГК содержит статьи, касающиеся изменения договора найма  найма жилого помещения. К ним, в  частности, могут быть отнесены статьи, посвященные заключению постоянно  проживающими с нанимателем лицами договоров о принятии на себя солидарной ответственности перед наймодателем²⁰ , порядку вселения постоянно проживающих с нанимателем граждан²¹, замене нанимателя постоянно проживающим с ним гражданином²². При этом в соответствии с п. 2 ст. 683 ГК к договору краткосрочного коммерческого найма не будут применяться положения ст. 686 ГК о замене нанимателя постоянно проживающим с ним гражданином, если, конечно, данным договором не предусмотрено иное.²³

Так, договор изменяется и при замене нанимателя, которая  возможна по требованию самого нанимателя и других граждан, постоянно с  ним проживающих, с согласия наймодателя.²⁴ Наниматель может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих в жилом помещении. В случае же смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если консенсуса не достигнуто, все постоянно проживающие в жилом помещении граждане становятся сонанимателями.²⁵ Согласия наймодателя при этом не требуется.

Прекращение жилищного правоотношения, возникающего из договора найма жилого помещения, может иметь место, как  вследствие расторжения договора, так  и по другим основаниям (смерть одинокого  нанимателя, уничтожение жилого помещения). Поэтому понятие "прекращение  договора найма" шире понятия "расторжение  договора найма".²⁶

Таким образом, договор найма, как и любой гражданско-правовой договор, может быть прекращен при  наличии волеизъявления сторон (стороны) договора - расторжение договора и  независимо от их волеизъявления (в  случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживающего гражданина-нанимателя, объявления его умершим, признания  безвестно отсутствующим).

Общие основания прекращения  договора найма жилого помещения  изложены в гл. 26 ГК "Прекращение  обязательств", выделим некоторые  из них: прекращение обязательства  его надлежащим исполнением²⁷; прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице, например, наниматель как наследник становится собственником нанятого жилого помещения²⁸; прекращение обязательства невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает, например разрушение жилого помещения, его утрата в связи со сносом дома и т.д.²⁹; прекращение обязательства смертью гражданина (в данном случае только одиноко проживающего нанимателя в силу п. 2 ст. 686, ст. 675 ГК)³⁰; прекращение обязательства ликвидацией юридического лица (в данном случае юридического лица - наймодателя).³¹

Ст. 687 ГК различает расторжение договора по требованию нанимателя с согласия других граждан, постоянно с ним проживающих, в любое время, независимо от истечения срока договора, для чего необходимо письменное предупреждение о расторжении, направленное наймодателю за три месяца.³²

По инициативе нанимателя договор расторгается без обращения  в суд, а перечень оснований, по которым  наниматель может потребовать расторжения  договора коммерческого найма жилого помещения, законом не ограничен. В  данном случае четко прослеживается стремление законодателя защитить интересы нанимателя как более слабой стороны  рассматриваемого договора.

Расторжение договора найма  по инициативе наймодателя допускается  только в судебном порядке за совершение нанимателем либо другими гражданами (постоянно проживающие совместно  с нанимателем граждане; поднаниматели; временные жильцы), за действия которых  он отвечает, неправомерных действий, исчерпывающий перечень которых  дан в п. 2 и 4 ст. 687 ГК. В частности, п. 2 ст. 687 ГК указывает на два таких  нарушения: 1) невнесение нанимателем  платы за жилое помещение в  долгосрочном договоре за шесть месяцев, если при этом договором найма  не установлен более длительный срок, а при краткосрочном - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; 2) разрушение или порча жилого помещения (самим  нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает). При  этом до обращения в суд наймодатель  не обязан предупреждать нанимателя о необходимости устранения данных нарушений.

Любая из сторон договора найма  жилого помещения может потребовать  расторжения договора в судебном порядке по основаниям, указанным  в п. 3 ст. 687 ГК и в жилищном законодательстве, в частности в ст. 83 ЖК. К сожалению, в этом пункте содержится лишь общая  отсылка к жилищному законодательству, что нельзя признать правильным. Расторжение  договора найма жилого помещения  влечет серьезные последствия для  сторон, поэтому в самой ст. 687 ГК следовало бы указать исчерпывающий  перечень оснований такого расторжения, а не ограничиваться указанной отсылкой. Для нанимателя право на расторжение  договора, установленное настоящим  пунктом, не столь актуально, поскольку  он в соответствии с п. 1 ст. 687 ГК РФ и так вправе в любое время  без объяснения причин во внесудебном  порядке односторонне расторгнуть  договор. Таким образом, это право  в основном - для наймодателя.

4. Права и обязанности сторон по договору жилищного найма.

В соответствии со ст. 676 ГК наймодатель должен передать нанимателю жилое помещение «свободным и в состоянии, пригодном для проживания».

Первое требование означает, что жилое помещение необходимо передать свободным не только в фактическом, но и в юридическом смысле. Соответственно в Положении о порядке и условиях найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы, предусмотрено: «Жилое помещение, передаваемое по договору найма, должно быть свободно от любых обязательств»³³

Второе из указанных все  в том же п. 1 ст. 676 ГК требований имеет  более широкое значение. Прежде всего, обращает на себя внимание то, что хотя буквально соответствующая норма  означает необходимость передать наймодателю  жилое помещение в состоянии, «пригодном для проживания», однако с учетом совершенно ясной цели любого договора найма жилого помещения следует толковать указанную норму распространительно.

Имеется в виду необходимость оценивать состояние передаваемого жилого помещения с точки зрения его пригодности для «постоянного проживания».

Пункт 2 ст. 676 ГК, имея в виду стадию, следующую за передачей жилого помещения нанимателю, выделяет три группы обязательств наймодателя. Это - осуществление надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставление либо обеспечение предоставления нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, а также обеспечение проведения ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Выделенные в ст. 678 ГК обязанности нанимателя сводятся к  следующему: использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, не производить переустройства и реконструкции жилого помещения без согласия наймодателя, а также своевременно вносить плату за жилое помещение и, если это предусмотрено договором, самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Первая из перечисленных  обязанностей - использовать жилое помещение для проживания включена в легальное определение договора коммерческого найма.³⁴ Та же обязанность применительно к договору социального найма вытекает из ряда статей ЖК РФ.

В главе 8 ЖК более широко, чем это сделано в ГК, определяет состав обязанностей нанимателя, связанных  с сохранностью, жилья, понимаемого  в широком смысле. В частности, помимо необходимости для нанимателя обеспечить сохранность собственно жилых помещений, он должен также бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, к объектам благоустройства, соблюдать правила содержания жилого дома и придомовой территории, правила пожарной безопасности, чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования. Таким образом, не только для наймодателя, но и для нанимателя соответствующая обязанность не ограничивается размерами жилого помещения как такового. Нарушение обязанностей, о которых идет речь, может повлечь выселение нанимателя из жилого помещения. При этом для договора коммерческого найма основанием может служить «разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими лицами, за которых он отвечает», а для договора социального найма - «систематическое разрушение или порча жилого помещения». В том и другом случаях понятие жилого помещения имеет широкое значение, не ограниченное им самим в качестве предмета найма, а охватывает все имущество, право пользования, которым в соответствующем объеме получает наниматель.