Договоры жилищного найма

Если наймодатель отказался  от продления договора в связи  с решением не сдавать помещение  внаем, но в течение года со дня  истечения срока договора с нанимателем  заключил договор найма жилого помещения  с другим лицом, наниматель вправе требовать  признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных  отказом возобновить с ним  договор.

ГК РФ предусматривает  случаи расторжения договора коммерческого  найма жилого помещения. Расторжение  договора возможно по взаимному согласию сторон.⁹ ГК устанавливает правило, по которому наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.¹⁰

Анализ Гражданского кодекса  РФ и норм жилищного законодательства показывает, что существование двух кодексов, регулирующих жилищные отношения, и одновременное отсутствие регулирования  отношений по коммерческому найму  жилых помещений в каждом из них  затрудняет развитие этого договора. Правовая неопределенность лишает многих граждан возможности обеспечения  их конституционного права на жилище посредством договора коммерческого  найма.

Договор социального  найма.

Анализ положений Конституции  Российской Федерации (ст. 40)¹¹, Гражданского кодекса Российской Федерации¹² (ст. ст. 671 – 672), Жилищного кодекса Российской Федерации (ст. ст. 49 – 91)¹³ и других нормативных правовых актов, в том числе субъектов Российской Федерации, позволяет выделить следующие основные формы реализации гражданами Российской Федерации права на жилище в современных условиях:

 а) предоставление  жилых помещений в домах государственного  и муниципального жилищного фонда  социального использования на  условиях договора социального  найма в пределах нормы жилой  площади; 

 б) предоставление  жилых помещений на условиях  договора коммерческого найма  в домах государственного, муниципального  и частного жилищного фонда  без ограничения размера площади; 

 в) приобретение или  строительство жилья за собственные  средства без ограничения размера  площади; 

 г) приобретение в  собственность жилого помещения  с использованием безвозмездных  субсидий, банковского ипотечного  кредита, ссуд на возвратной  основе и по другим законным  основаниям (наследование, дарение);

 д) в иных формах (например, предоставление служебного  жилого помещения или жилого  помещения в специализированных  домах (общежития, дома маневренного  фонда, дома – интернаты для  инвалидов, ветеранов и др., предоставление  жилого помещения по договору  безвозмездного пользования).

Одной из самых распространенных на практике форм реализации гражданами права на жилище является договор  социального найма жилого помещения  в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального  использования.

  Понятие договора найма жилого помещения содержится в ст. 671 Гражданского кодекса РФ и носит общий характер.

  Однако, давая общее определение договора найма жилого помещения, Гражданский кодекс исходит из подразделения такого найма на наем жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (договор социального найма) и наем жилого помещения в домах (квартирах) граждан и организаций, осуществляемый, как правило, на коммерческих началах (договор коммерческого найма). И такую разновидность договора найма, как договор социального найма жилого помещения, Гражданский кодекс выделяет в ст. 672.

  Договор социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования не нов и давно известен жилищному праву как договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда.

 Гражданский кодекс  не содержит норм, детально регулирующих  правоотношения в сфере социального  найма жилья, отдавая приоритет  нормам действующего жилищного  законодательства, базирующегося в  настоящее время на Жилищном  кодексе РФ.

  Статья 672 Гражданского кодекса определяет, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Общие положения Гражданского кодекса применяются к данному договору лишь постольку, поскольку иное не предусмотрено жилищным законодательством.

  Понятие договора социального найма жилого помещения в полной мере раскрывает Жилищный кодекс РФ. Договор социального найма жилого помещения определен как соглашение, по которому собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет во владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное жилое помещение, а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение.

  Жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и относящимся к кругу лиц, имеющих право в соответствии с законодательством Российской Федерации получить жилье в государственном или муниципальном фонде социального использования. В него входят жилые помещения в домах государственного, муниципального и бывшего общественного фонда, заселенные уже на условиях договора жилищного найма, которые определены Жилищным кодексом РФ, жилые помещения, предоставляемые гражданам в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

  Основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения, а также права и обязанности, проживающих в нем лиц, регулируются Жилищным кодексом РФ и другими нормативными актами. Нормы Гражданского кодекса применяются к договору социального найма ограниченно. Во-первых, в указанных в самом Гражданском кодексе случаях. Имеются в виду форма договора, сохранение договора найма при смене собственника жилого помещения, обязанности нанимателя жилого помещения, положения о временных жильцах, ремонте жилого помещения, договоре поднайма. Во-вторых, нормы главы 35 Гражданского кодекса регулируют отношения по договору социального найма также и в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

 Договор найма жилого  помещения – договор консенсуальный (права и обязанности сторон  договора возникают с момента  его заключения), возмездный, двусторонний (двусторонность предполагает наличие  прав и обязанностей у каждой  стороны в договоре найма жилого  помещения).

  Жилое помещение социального использования, предоставляемое гражданам для проживания, должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

  Соответствие жилого помещения определенным санитарным и техническим требованиям – необходимое условие, обеспечивающее нормальное проживание, нормальную жизнедеятельность человека.

Дома (помещения) после их строительства либо переоборудования регистрируются именно как жилые  дома (помещения) уполномоченными на то органами. В настоящее время  такими органами являются бюро технической  инвентаризации. Жилое помещение, предоставляемое  по договору социального найма, должно быть изолированным, состоящим из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом  договора найма часть комнаты  или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

  Также не может быть объектом договора жилищного найма помещение, не признанное жилым.

  Жилое помещение, предоставляемое в порядке улучшения жилищных условий (по действующему законодательству – по договору социального найма жилой площади), должно отвечать санитарным и техническим требованиям и быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта. В тоже время при выселении граждан по основаниям ст. 90 Жилищного кодекса РФ с предоставлением другого помещения, это помещение должно отвечать только санитарным и техническим требованиям, то есть быть пригодным для проживания.

 Сторонами в договоре  социального найма жилого помещения  являются наймодатель и наниматель. Согласно нормам Гражданского  кодекса наймодатель – собственник  жилого помещения или управомоченное  им лицо. Жилищный кодекс, в качестве  наймодателя при социальном найме  жилого помещения называет жилищно-эксплуатационную  организацию. 

  По вопросу о том, кто является наймодателем по договору социального найма жилого помещения, в юридической литературе нет единого мнения. П.В. Крашенинников, полагает, что данный договор заключается государственной или муниципальной организацией либо органом местного самоуправления¹⁴. Ю.К. Толстой предлагает еще более общий вариант: он считает, что договор социального найма заключается «соответствующей организацией», которую в дальнейшем именует «жилищно-эксплуатационной или иной организацией», и указывает, что именно с ней заключается договора социального найма»¹⁵

  Статья 60 Жилищного кодекса РФ определяет нанимателя жилого помещения, как гражданина, с которым заключается договор социального найма. Пункт 1 ст. 677 Гражданского кодекса устанавливает, что нанимателем может быть исключительно гражданин. Юридическому лицу жилое помещение может быть передано только по договору аренды с обязательным условием использования этого жилого помещения для проживания граждан.

  Одним из существенных условий договора социального найма по жилищному законодательству является положение, в соответствии с которым проживающие совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

  Таким образом, договор социального найма жилого помещения характеризуется множественностью субъектов на стороне нанимателя. При этом Жилищный кодекс уточняет, что к членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы. Права и обязанности данной категории граждан основаны не на формальном участии в договоре социального найма, а на родстве с нанимателем или на юридическом составе, включающим в себя факты: вселения с согласия нанимателя и других совершеннолетних членов семьи, совместном проживании и ведении совместного хозяйства.

 Анализ ст. ст. 69, 70 Жилищного  кодекса РФ показывает, что субъектный  состав в договоре социального  найма может быть изменен нанимателем  в одностороннем порядке, без  согласия наймодателя. Речь идет  о праве нанимателя на вселение  других граждан в качестве  членов семьи. Граждане, вселенные  нанимателем, приобретают равное  с нанимателем и остальными  членами его семьи право пользования  жилым помещением, если эти граждане  являются или признаются членами  его семьи. 

  В договоре найма жилого помещения описываются все права и обязанности сторон. А также ответственность за неисполнение своих обязательств.

3. Форма, порядок изменения и расторжения договора жилищного найма.

Действующее законодательство содержит принципиальные различия в  порядке заключения каждого из двух типов договоров жилищного найма. В то же время требования к форме  договоров для того и другого  едины. Это и дало возможность  посвятить обоим типам договоров  одну и ту же ст. 674 ГК.¹⁶ Она ограничивается указанием на то, что договоры найма жилого помещения заключаются в письменной форме.

Жилищным кодексом РФ были введены новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его  предмет, права и обязанности  сторон.

В ч. 2 ст. 57 Жилищного кодекса  Российской Федерации указаны категории  граждан, которым жилые помещения  по договорам социального найма  предоставляются вне очереди.

Предоставление жилых  помещений вне очереди не предполагает включения гражданина в какую-либо очередь.

Жилищным кодексом Российской Федерации право граждан на получение  жилого помещения вне очереди  не поставлено в зависимость от наличия  или отсутствия иных лиц, также имеющих  право на получение жилого помещения  вне очереди. Поэтому указанное  право должно быть реализовано вне  зависимости от наличия или отсутствия других лиц, состоящих на учете по улучшению жилищных условий, и времени  принятия их на учет.

При удовлетворении требования лица о предоставлении ему в соответствии со ст. 57 Жилищного кодекса Российской Федерации жилого помещения по договору социального найма вне очереди, если срок, в течение которого должно предоставляться жилое помещение, законодательством не определен, суд не должен определять срок, поскольку внеочередное предоставление не предполагает какого-либо срока для предоставления жилого помещения, а решение суда должно быть исполнено в установленные действующим законодательством сроки. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 7 ноября 2007 г. «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2007 года».

Применительно к способам заключения договоров найма жилых помещений следует иметь в виду, что из двух типов договоров один - коммерческого найма подчиняется общему принципу, закрепленному в ст. 421 ГК, - свободы договоров. Речь идет, в частности, о том, что наймодатель и наниматель заключают договор коммерческого найма по собственной воле: ни та, ни другая сторона не могут понудить контрагента вступить с нею в договорные отношения или принять предложенные условия (условие) договора.