Договоры жилищного найма

Фирмы имеют право арендовать у города жилье только для использования  по его прямому назначению: арендовать квартиру под офис нельзя, для этого  необходимо перевести ее в разряд жилых помещений. К объекту договора аренды предъявляются те же требования, что и к жилым помещениям по договору найма. Впрочем, в аренду может  быть сдан даже целиком многоквартирный  дом либо его часть.

В обязанность арендатору вменяется сдача гражданам жилого помещения для проживания по договору субаренды, который не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (максимальный срок действия арендного договора пять лет).

При сдаче жилого помещения  в субаренду ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Если жилое помещение  сдается в субаренду за плату, превышающую арендную, арендодатель имеет право на часть доходов, которые получает арендатор от сдачи  жилого помещения в субаренду. Размер доходов определяется договором  субаренды или дополнительным соглашением  сторон.

При ликвидации юридического лица, арендующего жилое помещение, субарендатор имеет право заключить  с собственником жилой площади  договор найма на жилое помещение - то, что находилось в его пользовании  в соответствии с договором субаренды, - при условии добросовестного  исполнения своих обязательств по договору субаренды в пределах оставшегося  срока субаренды на условиях договора найма.⁴⁵

Договор аренды считается  заключенным с момента его  регистрации в установленном  порядке в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Объемы жилой  площади государственного и муниципального жилищного фонда, которые будут  сдаваться в аренду, должны ежегодно определяться субъектами РФ на основании  потребностей и конъюнктуры рынка  жилья в регионе.

Более того, когда фирма  освобождает арендуемое помещение, она обязана сдать жилье в  исправном состоянии либо оплатить арендодателю стоимость не произведенного ею и входящего в ее обязанность  текущего ремонта или сделать  его за свой счет. Арендатор обязан использовать жилое помещение по назначению, исключительно для проживания граждан, а также содержать помещение  в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии собственными силами или путем заключения договоров с организациями, осуществляющими ремонт и эксплуатацию жилого дома. Арендатор не должен производить перепланировку и переоборудование без письменного разрешения арендодателя и межведомственной комиссии, но обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемого жилого помещения.

В случае освобождения арендатором  помещения до истечения срока  аренды или в связи с окончанием срока договора он обязан оплатить арендодателю стоимость не произведенного им и входящего в его обязанности  текущего ремонта помещений или  произвести его за свой счет, а также  оплатить задолженность по всем дополнительным обязательствам, о которых он был  извещен заранее. Арендатор обязан сдать жилое помещение в исправном  состоянии. Он принимает долевое  участие в расходах, связанных  с содержанием дома и придомовой территории. При сдаче жилого помещения  как в целом, так и частично по договору субаренды арендатор  обязан согласовать договор с  арендодателем.

 

3. Расторжение и прекращение договора аренды жилого помещения.

Расторжение и прекращение  договора аренды производятся по соглашению сторон. Как указывает Е.Н. Войтович, стороны договора аренды в любое  время по обоюдному согласию могут  до истечения срока действия договоpа  аренды расторгнуть его, прекратив  тем самым свои взаимные обязательства. Соглашение о расторжении договора, а также об изменении его условий  должно быть совершено в той форме, в которой совершен и сам договор.⁴⁶ На мой взгляд, это самая простая и не требующая судебного вмешательства ситуация.

Но, pассматpиваемый договоp может быть pастоpгнут и по тpебованию одной из стоpон. Так, по требованию арендодателя договор аренды подлежит досрочному расторжению в случаях:

- использования жилого  помещения (в целом или части  его) не по назначению;

- если арендатор или  наниматель, за действия которого  он отвечает, умышленно портит  или по неосторожности разрушает  жилое помещение;

- если арендатор не  внес платежи, указанные в договоре, в течение шести месяцев;

- если арендатор систематически  нарушает обязательства по договору;

- в других случаях,  предусмотренных действующим законодательством.

Договор аренды подлежит досрочному расторжению в случае ликвидации юpидического лица-арендатора.

Арендодатель вправе требовать  досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного  предупреждения о необходимости  исполнения им обязательства в течение  месяца.

Договор аренды может быть расторгнут также и по требованию арендатора:

- если жилое помещение  окажется в силу обстоятельств  (но не по вине арендатора) в  состоянии, непригодном для использования  по назначению, арендодатель обязан  в течение трех месяцев заключить  с арендатором договор аренды  на иное жилое помещение либо  по желанию арендатора расторгнуть  договор аренды;

- если арендодатель не  предоставляет жилое помещение  в пользование арендатору либо  создает препятствия пользованию  жилым помещением, расторгнутый  договор не возобновляется.

Арендатор обязан письменно  не позднее, чем за три месяца уведомить  арендодателя о предстоящем освобождении арендуемого жилого помещения как  в связи с окончанием срока  действия договора, так и при досрочном  расторжении договора (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Как мне кажется, в приведенной норме отражается одна из особенностей договора аренды, а именно - возможность решения вопроса о расторжении договора аренды по инициативе одной из сторон без обращения в суд. Однако, следует отметить, что если у другой стороны имеются основания считать, что такое расторжение нарушает ее права или законные интересы, она вправе обратиться в суд с требованием прекратить неправомерные действия другой стороны.

Пpи этом С.П. Кузнецов отмечает, что в случае расторжения договора по соглашению сторон, обязательства  считаются прекращенными с момента  заключения соответствующего письменного  соглашения. Стороны также могут  установить любую другую дату расторжения  договора в самом тексте соглашения. Если же договор расторгается в одностороннем  порядке, он считается расторгнутым с даты получения одной из сторон соответствующего уведомления от другой стороны. Также возможно указание конкретной даты расторжения договора в таком  уведомлении. А если договор расторгается в судебном порядке, то обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда.⁴⁷

 

 

 

 

Заключение.

Юридическая конструкция  гл. 35 ГК "Наем жилого помещения" закрепляет и разграничивает два основных типа договоров найма – договор  социального найма и договор  найма жилого помещения, под которым  в правоприменительной практике понимается договор коммерческого  найма жилого помещения. При этом дефиниция данного договора отсутствует  как в ГК, так и в ЖК РФ. В  кодексах он именуется договором  найма жилого помещения. В п. 1 ст. 671 ГК содержится определение данного  договора: по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник  жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется  предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Из приведенного определения  видно, что договор коммерческого  найма жилого помещения по своей  юридической природе является консенсуальным, двусторонне обязывающим, возмездным. Подобная характеристика сближает рассматриваемый  договор с договором аренды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется  предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование.

Особенности договора коммерческого  найма жилого помещения и его  отличия от договора аренды состоят  в следующем:

1. Одной из сторон договора  должно быть физическое лицо. Между юридическими лицами в  отношении жилого помещения заключается  только договор аренды.

2. Договор найма заключается  в простой письменной форме  и не требует государственной  регистрации, как договор аренды  зданий и сооружений.

3. Договор найма может  быть заключен на срок, который  не может превышать пяти лет  (статья 683 ГК РФ), в то время  как договор аренды заключается  на срок, определенный сторонами,  или на неограниченный срок.

4. Расторгнуть договор  найма сложнее, чем договор  аренды.

5. Безусловным преимуществом  договора найма помещения является  отсутствие требования о государственной  регистрации, в то время как  договор аренды здания, сооружения, заключенный на срок более  одного года, подлежит государственной  регистрации.

6. Помещение по договору  аренды передается по передаточному  акту, в то время как в главе  35 ГК РФ подписание передаточного  акта сторонами договора найма  не предусмотрено.

Анализируя все вышеизложенное можно сделать ряд основных выводов:

• во-первых, по рассматриваемым договорам жилые помещения передаются во временное возмездное владение и пользование: по договору найма жилых помещений – гражданам (Глава 35 ГК РФ), а по договору аренды жилых помещений – юридическим лицам (Глава 34 и иные положения ГК РФ), при этом ГК РФ в п.2 ст.288 и п.2 ст.671 регламентирует использование жилых помещений только для проживания граждан.
• во-вторых, в ГК РФ наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма и договор коммерческого найма, основное различие которых заключается в том, что  объектом договора социального найма могут быть помещения предназначенные для социального использования, а объектом договора коммерческого найма - жилые помещения сдаваемые на коммерческих началах с целью получения прибыли.

 

• в-третьих, во всех рассматриваемых договорах предусматривается письменная форма, причем договор аренды жилых помещений подлежит государственной регистрации.
• в-четвертых, в отличие от коммерческого найма и аренды жилых помещений,  социальный наем возможен только в жилых помещениях государственного, муниципального и общественного жилищных фондов.
• в-пятых, договоры коммерческого найма и аренды жилых помещений регулируются в основном гражданским законодательством, а договор социального найма - в основном жилищным и в некоторой части гражданским. В настоящее время сложилась острая необходимость принятия нового ЖК РФ, т.к. ЖК РСФСР 1983г. был принят до принятия Конституции РФ 1993г. и введение в действие нового ГК РФ.
• в-шестых, договор социального найма является нормируемым, а договоры коммерческого найма и аренды жилых помещений определяются соглашением сторон.

 

Данные договоры, на мой  взгляд так же подлежат более глубокому  изучению, т. к. имеется ряд вопросов, возникающих как в теории, так  и на практике.

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы.

Нормативно правовые акты:

1. Конституция РФ. М.: Издательство «Ось-89», 2001г.
2. Гражданский кодекс РФ с изм. и доп. на 01.02.2005г
3. Жилищный кодекс РФ. – М.: Частное право, 2005г.
4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 30 декабря 2004 г.). // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594; 2005. - № 1 (часть I).
5. Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения" // Собрание законодательства РФ.

Иные источники:

1. Витpянский В.В. Договор аренды и его виды.- М.Статут. 1999.
2. Войтович Е.Н. Договор аренды - досрочное расторжение // Финансовая газета. - 2004. - № 31
3. Голощапов Н. А. Жилищное право - М.: ПРИОР, 2004.
4. Гомола А. И. Гражданское право - М.: Академия, 2004.
5. Гражданское право. Часть вторая. / Под ред. Залесского В.В. - М. МТК Восточный экспресс, 1998.
6. Деркунский Д.В. К вопросу о понятии систематичности в составе статьи 117 Уголовного кодекса Российской Федерации // Российский следователь. 2007. N 9
7. Журавлев Т.Б. Особенности предоставления жилых помещений по договору социального найма// "Гражданское право", 2007, N 2.
8. Завидов Б.Д. Договорное право России. - М. ИПК Лига Разум. - 1998
9. Зорькин В.Д. Тезисы о правовой реформе // Законодательство и экономика. 2004. N 2.
10. Крашенинников В.П. Российское жилищное законодательство. М., 1996
11. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. - М.: Статут, 2000
12. Кудашкин А.В. О служебной жилплощади «служивых» людей // Право в Вооруженных Силах. – 2005. – № 4
13. Макаров Г.П. Законодательство о договорах найма и аренды жилых помещений // Гражданин и право. – 2000. – № 3-4
14. Маркова И.В. Проблемы правового регулирования договоров аренды и найма жилого помещения // Актуальные проблемы частноправового регулирования. – Самара. Самарский университет. 2004.
15. Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие - М. Юринформцентр. 2003
16. Потяркин Д. Е. Аренда жилого помещения. // Журнал российского права. - 1999. - № 7/8.
17. Потяркин Д.Е. Государственная регистрация договора субаренды жилого помещения //Жилищное право. -2003. - № 4
18. Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения // Жилищное право. 2005. N 3.
19. Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (часть I).
20. Терехова Ю.К. Сборник договоров в сфере жилищного права с комментариями.// Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 20 декабря 2006 года. - Подг. для системы «Консультант+», 2006 г.5. N 22.
21. Титов А.А., Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2005.
22. Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996, С. 28-30⁴⁷ Конституция РФ. М.: Издательство «Ось-89», 2001г.