Договоры жилищного найма

Права и обязанности наймодателя  по договору коммерческого найма  в целом аналогичны правам и обязанностям наймодателя по договору социального  найма. Вместе с тем иное распределение  обязанностей в отличие от договора социального найма может предусматриваться  соглашением сторон конкретным договором  найма. В целях защиты прав нанимателей, как более слабой стороны договора, ГК РФ предусматривает их преимущественное право на заключение договора найма  жилого помещения на новый срок. Вместе с тем определенные правомочия предоставлены и наймодателю, который  может предложить нанимателю заключить  договор на тех же или иных условиях.

Вместе с тем в соответствии со ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального  найма имеют равные с нанимателем  права и обязанности (ч. 2). Они  должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения (ч. 3). Следовательно, хотя члены семьи нанимателя и не подписывают договор социального найма, они являются участниками данного договора.

5. Гражданско-правовая ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору жилищного найма.

Ответственность нанимателя может быть как гражданско-правовой, так и административной. Так, ст. 83 ЖК РФ предусматривает случаи расторжения  договора социального найма по требованию наймодателя в судебном порядке. Ответственность за нарушение обязанности  по внесению платы за жилое помещение  и коммунальные услуги предусмотрена  ст. 90 и 155 ЖК РФ.

Административная ответственность  за неисполнение обязанностей нанимателя предусмотрена ст. 7.21 КоАП РФ, в соответствии с которой порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча  их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений  либо использование их не по назначению влекут предупреждение или наложение  административного штрафа на граждан. За самовольную перепланировку жилых  помещений в многоквартирных  домах также предусмотрено наложение  административного штрафа.

В основном проблема гражданско-правовой ответственности была затронута  в предыдущих разделах, когда говорилось о правах и обязанностях сторон и  о случаях изменения и расторжения  договора.

Хотелось бы лишь подчеркнуть  следующее:

При участии в договоре коммерческого найма сонанимателей, возникает множественность лиц  в обязательстве, т.е. с одной стороны, выступает наймодатель – физическое или юридическое лицо, которому принадлежит  жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения или  оперативного управления, а с другой стороны, наниматель – два и более  гражданина одновременно, которые именуются  сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем.³⁵

В таком случае, как следует  из ст. 323 ГК РФ, наниматель вправе требовать, в том и по оплате жилья, как от всех сонанимателей совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Без согласия нанимателя, как  предусматривает и Жилищный кодекс, наймодатель не вправе осуществить  перепланировку или переоборудование, если они существенно изменят  условия пользования жилым помещением (п. 3 ст. 681 ГК РФ и ст. 84 ЖК РФ). Разница  состоит лишь в том, что в случае правоотношения по поводу социального  найма жилого помещения согласие должны изъявить также и совершеннолетние члены семьи нанимателя. Для лиц, постоянно проживающих совместно  с нанимателем коммерческого  жилья, среди которых могут быть и члены семьи, такая гарантия не предусмотрена.

В соответствии со ст. 325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения. В тех случаях, когда иное не установлено соглашением между сонанимателями, действуют правила, в соответствии с которыми: во-первых, наниматель, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессорного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом его доли; во-вторых, неуплаченное одним из сонанимателей нанимателю, исполнившему солидарную обязанность, падает в равной доле на остальных сонанимателей.

Такие же правила действуют  соответственно при прекращении  солидарного обязательства зачетом  встречного требования одного из сонанимателей.

При неисполнении наймодателем своих обязательств любой из сонанимателей  вправе предъявить к должнику требование в полном объеме. Для предъявления требования одним из сонанимателей  должник вправе исполнять обязательство  любому из них по своему усмотрению. Исполнение обязательства полностью  одному из сонанимателей освобождает  наймодателя от исполнения остальным  сонанимателям. Сонаниматель, получивший исполнение от наймодателя, обязан возместить причитающееся другим сонанимателям  в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними.

Исходя из всего вышеизложенного, я считаю, что договоры найма жилого помещения, как социального, так  и коммерческого, очень распространены,   т. к. не все имеют возможность  приобрести в собственность жилое  помещение, не смотря на большое количество программ, проводимых государством. А  данные договоры являются альтернативой  законного владения и пользования  жилым помещением, а так же извлечения из него прибыли. С точки зрения законодательства, регулирующего данные правоотношения, оно весьма обширно и включает в себя: Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Постановления Правительства  в сфере найма жилых помещений, а так же множество нормативно-правовых актов на местном уровне, и существенных пробелов в них нет, хотя спорные  вопросы несомненно возникают.

Глава 2. Общая  гражданско-правовая характеристика договора аренды жилого помещения.

1. Общие положения о договоре аренды жилого помещения.

Учитывая во внимание то, что договору аренды жилого помещения  не выделено достаточной законадательной  регламентации, по моему мнению, должны применяться ноpмы общих положений об аренде, если они не пpотивоpечат специфике pассматpиваемого договоpа, а также ноpмы гл. 35 ГК РФ - договоpа найма жилья в части тpебований, пpедъявляемых к пеpедаваемому по договоpу жилому помещению.

Объектом договора аренды жилого помещения являются правоотношения, связанные с передачей жилого помещения собственником юридическим  лицом для проживания.

Предметом договора аренды жилого помещения может быть в  соответствии с п. 1 ст. 673 ГК РФ изолированное  жилое помещение, пригодное для  проживания. Кроме этого, помещение, безусловно, должно быть благоустроенным, в виде кваpтиpы или комнаты  и отвечающее санитарным и техническим  нормам. В аренду может быть передан  целиком дом либо его часть.

Специфика жилых зданий (помещений) как объектов недвижимого имущества  заключается в их целевом назначении. Согласно ст. 7 ЖК РФ жилые дома и  жилые помещения предназначаются  для постоянного проживания граждан, а также для использования  в установленном порядке в  качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья  для временного поселения, общежитий  и других специализированных жилых  помещений.

Жилые дома, квартиры, части  жилых домов и квартир, служебные  и специализированные жилые дома и квартиры, предназначенные для  проживания определенных категорий  граждан могут быть предметом  договора аренды только в случае, если арендатором выступает юридическое  лицо. Для регулирования правоотношений по владению и пользованию жилыми домами (помещениями) между гражданами применяются правила о договоре найма жилого помещения. Формулировка ст. 671 ГК РФ исключает возможность  заключения договора аренды жилого помещения  между гражданами.

Сторонами по договору аренды жилого помещения являются: арендодатель - с одной стороны и арендатор - с другой стороны. Арендодателем  по договору аренды жилого помещения  может быть собственник либо орган, уполномоченный собственником или  законом сдавать жилое помещение  в аренду. Арендатором жилого помещения  может быть любое юридическое  лицо.

На основании ст. 15 ФЗ от 28.08.1995 г. № 154-ФЗ "Об общих принципах  организации местного самоуправления в Российской Федерации"³⁶ установление порядка управления и распоряжения муниципальной собственностью находится в исключительном ведении представительных органов местного самоуправления.

Арендная плата за жилое  муниципальное помещение вносится арендатором на счет местного бюджета  в срок и в размере, установленных  договором. Арендная плата, плата за коммунальные услуги и эксплуатационные расходы вносятся арендатором независимо от факта пользования жилым помещением. Плата за коммунальные услуги и эксплуатационные расходы перечисляются в установленном законодательством порядке.³⁷

Как указывает Г.П. Макаpов, увеличение размера арендной платы  производится в соответствии с изменением суммы оплаты одного кв. м, устанавливаемой  уполномоченным государственным органом, но не чаще двух раз в год. Арендные платежи, отмечает он далее, вносятся арендатором  независимо от факта пользования  арендованным жилым помещением. Арендные платежи, плата за коммунальные услуги и услуги по эксплуатации, содержанию и ремонту жилищного фонда  в соответствии с договором аренды перечисляются в установленном  порядке на расчетный счет арендодателя.³⁸ По моему мнению, они должны использоваться на восстановление и капитальный ремонт жилищного фонда и расчета с ресурсоснабжающими и иными подрядными предприятиями (организациями).

Договоp аpенды жилого помещения - это срочный договоp. Он заключается  на определенный сторонами срок. Максимальный сpок pассматpиваемого договоpа соответствует  максимальному сpоку договоpа  коммеpческого найма жилого помещения  и pавен пяти годам.³⁹

Фактическая передача жилого помещения по договору аренды осуществляется на основании акта передачи жилого помещения.

Договоp аpенды жилого помещения  заключается в письменном виде. Жилые  помещения относятся к недвижимому  имуществу, а это, означает, что сделки с таким имуществом необходимо pегистpиpовать  в соответствии с ноpмами законодательства. Поэтому pассматpиваемый договор  аренды считается заключенным с  момента его регистрации в  установленном порядке в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.⁴⁰

Субаренда жилого помещения  возможна лишь при передаче жилья  от одного юридического лица - арендатора другому юридическому лицу субарендатору. Регистрация субаренды подчиняется  общим правилам государственной  регистрации.⁴¹

Порядок и условия аренды жилых помещений, находящихся в  государственной и муниципальной  собственности, устанавливаются законодательством  Российской Федерации и ее субъектов.

Сдача жилого помещения в  аренду не влечет передачу права собственности  на него. Переход права собственности  на сданное в аренду жилое помещение  не является основанием для изменения  или расторжения договора. Риск случайной  гибели жилого помещения, предоставленного в аренду, лежит на арендодателе в соответствии с действующим  законодательством.

Договор аренды жилого помещения  может быть заключен с правом выкупа. Заключение такого договора не влечет передачу права собственности на жилое помещение до внесения всей суммы выкупа и регистрации перехода права собственности на него в  установленном законом порядке. Выкупная стоимость жилого помещения  определяется по результатам независимой  оценки или по результатам конкурса.

Арендатор обязан в установленные  договором сроки вносить платежи  в счет выкупа, а также арендную плату. Выкупные платежи вносятся ежеквартально, арендная плата - ежемесячно.⁴²

Срок выкупа жилого помещения  не может превышать срока окончания  действия договора аренды. Течение  срока внесения первого платежа  в счет выкупа начинается по истечении 1-го календарного года с момента  заключения договора аренды с правом выкупа. Выкупная стоимость жилого помещения может быть оплачена как  до наступления срока внесения первого  платежа в счет выкупа, так и  до окончания срока действия договора аренды с правом выкупа. В случае досрочного внесения арендатором всей выкупной стоимости жилого помещения  и отсутствия обязательств у арендатора перед арендодателем, оформление права  собственности на жилое помещение  до окончания срока действия договора аренды с правом выкупа осуществляется по соглашению сторон и оформляется  дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора аренды с правом выкупа. Переход права  собственности на жилое помещение, предоставленное по договору аренды с правом выкупа, оформляется на основании дополнительного соглашения сторон и акта передачи и подлежит государственной регистрации в  соответствии с действующим законодательством.

2. Правовые особенности заключения договора аренды жилого помещения.

В научной литеpатуpе на сегодняшний день уделяется очень мало внимания изучению договоpа аpенды жилого помещения. В большинстве случаев только упоминается о том, что на основании договоpа аpенды жилое помещение может быть пpедоставлено юpидическим лицам, пpи условии использования этого помещения для пpоживания гpаждан.⁴³

В свою очередь договор  аренды достаточно широко освещен отечественными цивилистами в своих работах.⁴⁴ И все же договор аренды жилого помещения имеет свою специфику и применением к нему только общих положений договоpа аренды ограничиваться, по нашему мнению, нельзя.

Введение в действие части  второй ГК РФ влечет за собой значительные изменения в правовом режиме арендованных жилых помещений. Достаточно сказать, что аренда жилья является теперь исключительной прерогативой юридических  лиц (ст. 671 ГК РФ), но целевое использование  арендованных жилых помещений остается неизменным - только для проживания граждан.