Общая характеристика договора купли-продажи жилого помещения

Оглавление

 

Введение	3
1 Общая характеристика договора купли-продажи жилого помещения	6
1.1 Понятие договора и его классификация	6
1.2 Форма и существенные условия договора	11
2 Содержание договора купли-продажи жилого помещения	17
2.1 Права и обязанности продавца	17
2.2 Права и обязанности покупателя	23
2.3 Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение  договора купли-продажи жилого помещения	28
Заключение	33
Список использованных источников	35
Приложение

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Право частной собственности охраняется законом, а именно, статьей 35 Конституции РФ¹. Каждый  без исключения человек вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Право каждого на жилище закреплено в статье 40 Конституции РФ. Никто не может быть произвольно лишен жилища.  Основной Закон Российской Федерации - Конституция РФ дает стабильные гарантии и защиту прав каждого человека на жилье. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Вопрос о праве на жилое помещение является наиважнейшим для всех граждан России. В то же время сделки по поводу жилого помещения влияют и на общую экономическую ситуацию в стране.

Развитие экономики любой страны зависит от уровня развития товарного производства, которое предполагает совершение различных актов товарообмена. Самой распространенной формой выражения таких отношений выступает договор купли-продажи. В современных условиях все чаще заключаются договора купли-продажи, предметом которых является недвижимое имущество. Как правило, граждане, не имеющие собственного жилья, стремятся использовать все свои возможности и финансовые средства для его приобретения. В свою очередь, собственники стараются улучшить свои жилищные условия, продавая имеющееся жилье и приобретая более качественное (большей площади, в лучшем районе, более комфортное и т.д.). Поэтому договор купли-продажи жилья имеет особую практическую значимость.

Актуальность темы курсовой работы обусловлена тем, что основная схема организации обязательственных правоотношений между продавцом и покупателем при заключении договора купли-продажи жилого помещения, заложенная законодателем в договоре купли-продажи (товар в обмен на встречное предоставление), применяется практически во всех возмездных гражданско-правовых договорах. Договор купли-продажи жилых помещений - это одно из значимых правовых категорий гражданского права любого государства. Разработка данного правового явления расширила неоднозначность подходов к пониманию сущности договора купли-продажи в общем и договора купли-продажи жилого помещения в частности.

Объект курсовой работы - исследование общественных отношений, возникающих при заключении договора купли-продажи жилого помещения.

Предметом исследования является российское гражданское законодательство, закрепляющее положения о договоре купли-продажи жилых помещений.

Целью настоящей работы является исследование договора купли-продажи жилых помещений.

Для реализации указанной цели необходимо рассмотреть в данной работе следующие вопросы:

1. Раскрыть понятие договора и его классификацию.
2. Описать форму и существенные условия договора.
3. Изучить права и обязанности продавца.
4. Проанализировать права и обязанности покупателя.
5. Охарактеризовать ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение  договора купли-продажи жилого помещения.

Определенный вклад в постановку и разработку отдельных теоретических Вопросов гражданско-правового регулирования договора купли-продажи Недвижимости внесли такие ученые-юристы, как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Н.Г.Волочков, С.П.Гришаев, Ю.Г.Жариков, М.Г. Масевич, С.А. Калачева, В.П. Крашенников, Л.В. Щенникова.

На исследования данного вопроса оказали влияние положения и выводы, Содержащиеся в трудах таких ученых-юристов, как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, В.П.Крашенников.

Методологической основой исследования является общенаучный метод познания и основанные на нем частно-научные методы: системно-структурный, конкретно-социологический, технико-юридический, лингвистический, сравнительный, формально-юридический.

Курсовая работа состоит из двух глав, разделенных на пять параграфов, введения, заключения, списка использованных источников. Основные выводы проведенного исследования сформулированы по параграфам и обобщены в заключении.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Общая характеристика договора купли-продажи жилого помещения.

 

1.1 Понятие договора купли-продажи и его классификация

 

Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ²) включает Раздел II «Право собственности и другие вещные права на жилое помещение». Собственное жилье для современных граждан является одной из главных ценностей. Собственные дом, квартира или хотя бы комната являются неотъемлемым элементом достойного уровня жизни и обеспечивают важнейшие физиологические и социальные потребности человека.

Согласно ч.2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Таким образом, к  жилым помещениям в соответствии с ч. 1 ст. 16 ЖК РФ относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Легальное определение договора купли-продажи дается в общих положениях о купле-продаже, содержащихся в гл. 30 Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ)³ о купле-продаже. Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Поэтому можно сказать, что договор купли-продажи жилого помещения это сделка, в соответствии с которой продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом (часть жилого дома), квартиру (часть квартиры) или комнату, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.⁴

Сторонами договора купли-продажи жилья являются продавец и покупатель. Продавцом жилых помещений по общему правилу выступает сам собственник, реже - специально уполномоченное лицо (например, при продаже государственного либо муниципального жилья в качестве продавца выступают уполномоченные органы исполнительной власти). Покупателем по договору купли-продажи жилого помещения может являться фактически любое лицо.

По правовой природе договор купли-продажи жилого помещения является консенсуальным, возмездным и взаимным⁵. Консенсуальность проявляется в том, что договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным уже в момент достижения между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора независимо от момента его реального исполнения (передачи и оплаты жилого помещения). Возмездность договора купли-продажи жилого помещения выражается в обязательном встречном предоставлении (оплате) покупателем цены договора за приобретаемое (приобретенное) имущество.  Взаимность договора купли-продажи жилого помещения заключается в наличии прав и обязанностей у обеих сторон договора, т.е. как у продавца, так и у покупателя.

Действующее законодательство позволяет провести классификацию договоров купли-продажи жилья. Классификацию можно провести по различным основаниям, что позволит определить особенности отдельных видов договоров купли-продажи жилых помещений.⁶

1. по предмету.

а) по виду предмета

-договор купли-продажи жилого дома

-договор купли-продажи квартиры

-договор купли-продажи части жилого дома

-договор купли-продажи части квартиры

-договор купли-продажи доли

В судебной практике, связанной с отчуждением жилых помещений, наибольшее количество споров возникает при продаже доли жилого помещения (квартиры, жилого дома)⁷.

Гражданин, продающий свою долю в общей собственности на жилое помещение, в первую очередь должен предложить выкупить ее своим совладельцам, и только в случае их отказа приобрести указанную долю за цену и на условиях, названных собственником, возможна продажа этой доли другим лицам. Факт отказа сособственников жилого помещения от приобретения отчуждаемой доли в общей собственности на жилое помещение, либо подтверждение того, что собственник, отчуждающий свою долю в общей собственности, известил о продаже (мене) и цене договора других участников общей долевой собственности должен быть отражен в тексте договора.

На отчуждение комнаты в коммунальной квартире согласия соседей на продажу комнаты не требуется, поскольку такая квартира уже разделена между жильцами в натуре, и правила об общей долевой собственности на такие квартиры не распространяются⁸.

б) по целостности предмета: договор купли-продажи жилого помещения, незавершенного строительством, договор купли-продажи жилого помещения, (законченного объекта).

2. по основаниям нахождения жилого помещения в собственности.

-договор купли-продажи жилого помещения в жилищно-строительных и жилищных кооперативах

-договор купли-продажи жилого помещения, принадлежащего на праве собственности по другим основаниям (например, в результате приватизации).

Применительно к данному виду классификации представляет интерес продажа жилых помещений в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативах.

Следует иметь в виду, что право собственности на кооперативную квартиру наступает с момента полного выплаты пая.

Член кооператива, полностью выплативший паевой взнос за квартиру, вправе остаться в кооперативе или выйти из него. Гражданин, приобретший квартиру по договору с собственником или получивший ее по наследству, вправе вступить в члены кооператива. Отказ ему в этом может быть обжалован в суд.

После выплаты пая необходимо получить справку в правлении кооператива за подписью председателя и главного бухгалтера о том, что пай полностью выплачен. Далее надо передать справку в БТИ, чтобы получить удостоверение о праве собственности - необходимый правоустанавливающий документ для продажи кооперативной квартиры. Согласия всех совместно проживающих с собственником членов семьи при этом не требуется.

Право собственности на купленную квартиру в доме кооператива возникает у покупателя с момента регистрации перехода права собственности в органах юстиции⁹.

На отказ органа юстиции в удостоверении договора купли-продажи может быть подана в суд жалоба, которая рассматривается в порядке особого производства. При возникновении спора о праве на квартиру жалоба оставляется без рассмотрения и заинтересованному лицу разъясняется, что оно может предъявить в суд иск на общих основаниях.

3. по субъектам: договор купли-продажи жилого помещения между гражданами, договор купли-продажи жилого помещения с участием юридических лиц (юридического лица), договор купли-продажи жилого помещения с участием государственных органов или муниципальных образований

Особенности участия юридических лиц в обороте жилых помещений заключаются в особом статусе данных субъектов, необходимости учета при заключении ими сделок как общих норм гражданского законодательства, регулирующих правовое положение юридических лиц, так и специального законодательства (корпоративного, антимонопольного и др.)¹⁰.

Заключение сделок купли-продажи жилых помещений влечет для юридического лица, участвующего в сделке определенные налоговые последствия, необходимость отражения операции по передаче (получению) недвижимости в бухгалтерском учете.

Договор купли-продажи жилого помещения с участием государственных органов или муниципальных образований осуществляется в общем порядке на основе норм ГК РФ8. Но нормативные акты на местном уровне нередко конкретизируют нормы ГК РФ, поэтому их необходимо учитывать при заключений сделок.

4. по наличию связи сделки купли-продажи жилого помещения с обретением права на земельный участок, на котором расположено жилое строение (часть его), или ее отсутствии.

-договоры купли-продажи, не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое строение (купля-продажа квартиры в многоквартирном доме);

- договоры купли-продажи с передачей покупателю недвижимости (жилого дома) права на соответствующий земельный участок на условиях приобретения его в собственность, аренду или пользование. К первой категории сделок купли-продажи, как отмечалось, относятся договоры по приобретению или продаже квартир в многоквартирных домах.

Ко второй категории относятся все сделки, когда покупателю передаются права не только на жилое помещение (как правило, дом или часть его), но и на соответствующий земельный участок.

При продаже жилого дома, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости, либо допускающие это только с согласия собственника земли. Это следует иметь в виду при заключении договора купли-продажи жилого дома.