Общая характеристика договора купли-продажи жилого помещения

Таким образом, договор купли-продажи жилого помещения это сделка, в соответствии с которой продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом (часть жилого дома), квартиру (часть квартиры) или комнату, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену. Сторонами договора купли-продажи жилья являются продавец и покупатель. По правовой природе договор купли-продажи жилого помещения является консенсуальным, возмездным и взаимным.

1.2 Форма и существенные условия договора

 

Договор купли-продажи жилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение указанной формы данного договора влечет его недействительность.

Действующее законодательство предусматривает следующие существенные условия договора купли-продажи жилого помещения, без согласования которых договор считается незаключенным:

1. Стороны договора (ст. ст. 420, 549 ГК РФ) и их реквизиты (для физических лиц - фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные, место жительства; для юридических лиц - полное наименование, место нахождения (юридический адрес), ОГРН, ИНН, лицо, без доверенности действующее от имени юридического лица). Если договор купли-продажи жилого помещения заключается не непосредственно собственником жилого помещения или покупателем, то в договоре указываются основания, по которым определенное в договоре купли-продажи лицо (лица) действует (-ют) от имени правообладателя (продавца) или покупателя.

2. Предмет договора (жилое помещение), в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (ст. ст. 432, 554 ГК РФ).

Жилое помещение должно быть идентифицировано в соответствии с требованиями п. 6 ст. 12 Закона № 122-ФЗ, а именно в договоре указывается следующая информация: адрес (местоположение) жилого помещения; вид (название) жилого помещения (жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры), комната); площадь в соответствии с документами (как правило, согласно кадастровому паспорту); назначение (жилое); иная необходимая информация (например, этажность жилого дома, этаж и номер квартиры на поэтажном плане и т.д.).¹¹

3. Цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора. Допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ); указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК РФ); а при продаже жилого помещения в кредит с условием об отсрочке или рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ).

4. Перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование жилым помещением (ст. ст. 292, 558 ГК РФ). Если право продавца ограничено (обременено), это также в обязательном порядке отражается в договоре.

На практике в договор купли-продажи жилого помещения включают дополнительные условия:  конкретный порядок и сроки передачи продавцом жилого помещения покупателю; сроки освобождения продавцом жилого помещения от принадлежащего ему имущества; конкретный порядок и сроки оплаты покупателем цены договора (предварительная оплата, отсрочка или рассрочка платежа и т.д.); форма расчетов (наличная, безналичная, с использованием банковской ячейки и т.д.); другие условия¹².

В соответствии со ст. ст. 551, 558 ГК РФ при купле-продаже жилых помещений государственной регистрации подлежал как переход права собственности на жилое помещение, так и сам договор купли-продажи.

С 1 марта 2013 года вступил в силу пункт 8 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ  «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ»¹³, согласно которому правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558 ГК РФ, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1марта 2013 года. Отменена система двойной регистрации (прав и сделок) в отношении объектов недвижимости. Регистрации по большинству сделок с недвижимым имуществом теперь будут подлежать только права.

Договор купли-продажи жилого помещения,  подписанный сторонами, будет считаться заключенным с момента подписания.

При государственной регистрации права собственности на жилое помещение проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Следует учитывать, что согласно п. 1 ст. 2 Закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ¹⁴ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

С моментом заключения договора гражданское законодательство связывает возникновение обязательств по этому договору (п.1 ст.425 ГК РФ). Для сторон по договору продажи жилого помещения это означает, что исполнение сторонами не зарегистрированного договора не может рассматриваться как исполнение ими своих обязанностей, которые предусмотрены этим договором. И исполненное по такому договору до его государственной регистрации или её отсутствия должно рассматриваться как неосновательное обогащение (глава 60 ГК РФ). К такому же выводу приходит Е.Ю. Ширинская¹⁵.

Пунктом 1 ст.165 ГК РФ установлено что «несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной». Неудачным построением фразы обусловлена возможность ее неоднозначного толкования, ибо не сразу становится понятным, к чему относятся слова «в установленных законом случаях».

Применяя первый вариант толкования указанной нормы, можно прийти к выводу, что всякая сделка, к форме которой закон предъявляет требование о государственной регистрации, но в отношении которой это требование не соблюдено, является ничтожной. Перечень таких сделок в ГК РФ достаточно широк. Однако если исходить из предложенной позиции, требуется признать, что договор продажи жилого помещения, будучи не зарегистрированным, будет являться недействительным (ничтожным), что потребует применения правил реституции, и одновременно незаключенным.

Применяя же другой вариант толкования, мы сможем делать выводы о ничтожности только таких сделок, не прошедших государственной регистрации, которые прямо объявлены по этой причине ничтожными в самом законе. В ГК РФ таких сделок всего три: договор залога недвижимости - ипотеки (п.п.3 и 4 ст.339 ГК РФ), договор доверительного управления недвижимостью (п.3 ст.1017 ГК РФ) и договор коммерческой концессии на использование объекта, охраняемого патентным законодательством (ч.4 п.2 ст.1028 ГК РФ). В пользу правильности этой точки зрения свидетельствует то обстоятельство, что только она позволяет примирить п.п.1 и 3 ст.165 ГК РФ и норму п.3 ст.433 ГК РФ (заключение договора подлежащего государственной регистрации), рассмотрев их как непротиворечивые, а напротив, логично развивающие друг друга нормы.¹⁶

В связи с изложенным хотелось бы отметить, что в Архангельской области достаточно длительное время существовала практика, когда права покупателя по договору купли-продажи жилого помещения, не прошедшего процедуру государственной регистрации, защищались путем удовлетворения исков покупателей о признании права собственности на это имущество. Вместе с тем, в последнее время президиум Архангельского областного суда указывает судам на незаконность такой практики. В качестве примера можно привести следующее дело.

Г. обратилась в суд с иском к ООО «Беломорлес» о признании права собственности на квартиру в г. Архангельске. Требования обосновала тем, что 1 августа 2003 г. Г. и ООО совершен договор купли-продажи данной квартиры. Сделка сторонами фактически исполнена, однако государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности не была произведена, так как продавец утратил интерес к сделке, своевременно представителя для совершения регистрационных действий не направил, а в последующем деятельность ответчика была приостановлена. Решением суда требования Г. были удовлетворены. При этом суд исходил из того, что сделка сторонами исполнена, Г. фактически владеет и пользуется квартирой, несет бремя ее содержания. Руководствуясь ст.ст. 8, 12 ГК РФ суд пришел к выводу, что право собственности на квартиру за Г. может быть признано в судебном порядке, а на основании судебного решения право собственности подлежит государственной регистрации.¹⁷

Отменяя состоявшееся по делу судебное постановление, президиум Архангельского областного суда указал на неправомерность приведенных выводов суда первой инстанции. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности, указал суд надзорной инстанции, не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п.2 ст.551 ГК РФ). До государственной регистрации такой договор считается незаключенным. Если же причиной отсутствия государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на нее является уклонение одной из сторон договора от совершения регистрационных действий, основанием для регистрации договора и перехода права собственности может быть только решение суда, вынесенное по требованию другой стороны по договору (п.3 ст.165, п.3 ст.551 ГК РФ, абзац 3 п.1 ст.16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Однако требований о вынесении решения о регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на нее Г. не заявляла.

Статья 12 ГК РФ, которой руководствовался суд, содержит перечень способов защиты гражданских прав. Однако такой способ защита гражданских прав как признание права, с учетом законодательно установленных особенностей перехода права собственности на недвижимость, к спорным правоотношениям не применим. Иные способы защиты гражданских прав установлены вышеприведенными правовыми нормами¹⁸.

Таким образом, договор купли-продажи жилого помещения заключается в письменной форме. Существенные условия договора: стороны договора и их реквизиты; предмет договора (жилое помещение), цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора, перечень лиц, проживающих в жилом помещении. Применительно к договору продажи жилого помещения можно сказать, что отсутствие государственной регистрации данного договора влечет только одно правовое последствие - договор считается незаключенным.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 Содержание договора купли-продажи жилого помещения

 

2.1 Права и обязанности продавца

 

Договор купли-продажи жилого помещения является взаимным, т.е. права и обязанности по договору возникают как у продавца, так и у покупателя. Таким образом, каждая из сторон должна исполнить обязательство в пользу другой стороны. Взаимный характер договора купли-продажи определяется взаимными правами и обязанностям, его сторон. Сущность взаимного характера договора проявляется в правилах встречного исполнения обязательств¹⁹. Согласно п. 2 ст. 328 ГК РФ, в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Возникает вопрос: чье обязательство должно быть исполнено первым - обязанность покупателя передать недвижимость или обязанность продавца по оплате переданного?

Согласно п. 1 ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено законодательством, договором и не вытекает из существа обязательства, т. е. последовательность между актами передачи имущества и оплаты покупной цены может быть любой. Исходя из правового смысла ст. 487 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 486 ГК РФ, в качестве общего правила следует признать, что оплата покупателем недвижимости должна быть произведена сразу после передачи имущества продавцом. Требовать оплаты имущества до его передачи продавец вправе только в случае, если договор купли-продажи предусматривает предварительную оплату покупателем приобретаемого имущества в определенный срок  (см. ст. 487 ГК РФ).

В практике заключения и исполнения договора купли-продажи жилого помещения исполнение покупателем обязанности уплатить предусмотренную договором цену происходит до передачи жилой недвижимости ²⁰. Расчет покупателя с продавцом обычно происходит в риэлтерском агентстве, осуществляющем подбор покупателя, непосредственно перед подписанием договора и передаточного акта, после чего стороны направляются в регистрационную службу для сдачи документов на регистрацию. Юридически недвижимость считается переданной в момент подписания передаточного акта, после получения покупной цены, фактическая передача обычно происходит по истечении согласованного сторонами срока на освобождение жилой площади.

Сложившаяся практика исполнения взаимных обязанностей имеет объективные причины. Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором  купли-продажи,   с  момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Проводя правовую экспертизу принятых на государственную регистрацию документов и затем государственную регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю, государственный регистратор, если записи о том, что расчет произведен полностью, нет в договоре купли-продажи или в акте приема передачи, вынужден обременить право собственности покупателя залогом на основании закона²¹. Так, если бы расчет происходил после фактической передачи имущества, то в любом случае в целях избежания законного залога он должен был произойти до внесения записи в ЕГРП о переходе права собственности, а это значит, что у сторон появляется необходимость дополнительных действий, таких как представление в регистрационную службу дополнительного документа, подтверждающего факт произведенного расчета. Если расчет будет произведен после внесения записи в ЕГРП о переходе права собственности, то покупатель будет вынужден пройти процедуру снятия запрещения на основании документа, подтверждающего полный расчет.