Общая характеристика договора купли-продажи жилого помещения

На наш взгляд, защита прав добросовестного приобретателя должна стать в России, как и в развитых зарубежных странах, важным инструментом поддержания основ полноценного рынка недвижимости. Пока, к сожалению, в российском гражданском законодательстве имеет место противоположная ситуация, при которой права добросовестного приобретателя в отношении недвижимого имущества в достаточной мере не защищены.

Весьма острой остается на российском рынке недвижимости проблема возмещения ущерба лицам, понесшим его в результате ошибок и злоупотреблений. Дилемма здесь достаточно проста: надо либо допустить возмещение такого ущерба частными страховыми компаниями, либо определить верховным гарантом государство. В первом случае страхование от ущерба - частное дело гражданина, он оплачивает его из своих средств. Это будет означать переход к такой регистрации сделок, при которой государство отвечает за их надежность, но, тем не менее, отягощает граждан бременем содержания недешевой системы регистрации. Во втором случае государство, как верховный гарант прав граждан, объявляет их защиту в сделках по приобретению недвижимости государственным приоритетом, совершенствует законодательство и регистрационные процедуры с тем, чтобы свести к минимуму возможности ошибок и нарушений, а в случае их возникновения - гарантирует возмещение ущерба за счет виновной стороны либо, при ее отсутствии, за счет средств фонда, формируемого из части регистрационных платежей.

Обосновывая целесообразность и логичность установления единого режима для сделок, предметом которых являются различные объекты недвижимого имущества, предлагается внести в гражданское законодательство изменения (ст. 131, п.1 ст. 165 и отдельных статей части первой и второй ГК РФ), направленные на отмену государственной регистрации сделок, предметом которых является недвижимость; исключить из Гражданского кодекса РФ ст. 164, п.3 ст.165 и п.3 ст.433. Статью 163 следует дополнить нормой следующего содержания: «сделки с жилыми помещениями подлежат нотариальному удостоверению, если иное не установлено законом».

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованных источников

 

1. Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года (ред. от 30.12.2008) // Российская газета. - 1993. - № 12.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 14.06.2012) // Собрание законодательства РФ. - 29.01.1996. - № 5. - Ст. 410.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 25.12.2012) // Собрание законодательства РФ. - 03.01.2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 14.
4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 01.01.2013) // Собрание законодательства РФ. - 07.08.2000. - № 32. - Ст. 3340.
5. Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
6. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 28.07.2012) // Собрание законодательства РФ. - 28.07.1997. - № 30. - Ст. 3594.
7. Постановление Правительства РФ от 28.11.2009 № 958 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на воздушные суда и сделок с ними» // Собрание законодательства РФ. - 07.12.2009. - № 49 (2 ч.). - Ст. 5961.
8. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» // Бюллетень Верховного Суда РФ. - № 9. - сентябрь. - 2012.
9. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. Книга 1. - М.: Статут, 2005. - 539 с.
10. Богданов Д.Е. Вина как условие гражданско-правовой ответственности (анализ теории и судебной практики) // Российский судья. - 2008. - № 4. - С. 34-37.
11. Доботкин Д.А. Вещи, включаемые в состав недвижимости // Юридический мир. - 2003. -  №1. - С. 58-60.
12. Жигачев А.В. Договор купли-продажи жилья: порядок заключения и исполнения // СПС КонсультантПлюс, 2009.
13. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. В.М. Жуйкова. Изд. второе. - М.: Юрист, 2007. - 935 с.
14. Крашенинникова П.В. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2010. - 695 с.
15. Козырь О.М. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть вторая). - М., 1996. - 800 с.
16. Кузьмина И.Д. Вещно-правовые последствия заключения, изменения и расторжения договора о продаже жилого помещения // Журнал российского права. - 2009. - №11. - С. 51-57.
17. Купля-продажа и поставка: правовое регулирование, бухгалтерский и налоговый учет / под ред. Касьяновой Г.Ю. - М.: Информ-Центр, 2009. - 375с.
18. Останина Е.А. Спорные вопросы приобретения ограниченных вещных прав на жилые помещения // Вестник Московского государственного университета. - 2009. - № 36. - С.37-40.
19. Сергеев. А.П. Гражданское право: учебник, Т. 2. - М: П,РГ-Пресс, 2010. - 540с.
20. Скловский К. Договор купли-продажи: вещный эффект // Российская юстиция. - 2008. - № 10. - С. 8-9.
21. Суханов Е.А. Гражданское право в 4-х томах. Т. 3. - М.: Юрист, 2008. - 710 с.
22. Шипунова Е.А. Нехорошая квартира // ЭЖ-Юрист. - 2008. - № 41. - С.27-29.
23. Ширинская Е.Ю. Сделки с недвижимостью: последствия несоблюдения требований государственной регистрации // СПС Консультант-Проф.
24. Обзор кассационной и надзорной практики рассмотрения гражданских дел судами Архангельской области за первое полугодие 2006 года (извлечение) // [сайт]. URL:  http://www.arhcourt.ru/?Documents/Civ/Gen/2006/200604040004 (дата обращения: 11.04.2013).

 

 

 

Приложение

 

Договор купли-продажи квартиры №1

 

г. Архангельск        14 февраля 2013 г.

 

 

Денисов Александр Николаевич, 16 марта 1956 года рождения, именуемый в дальнейшем «Продавец», действующий как физическое лицо, с одной стороны, и Петрова Татьяна Владимировна, 16 июля 1964 года рождения, именуемый в дальнейшем «Покупатель», действующий как физическое лицо, с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», а индивидуально - «Сторона», заключили настоящий договор купли-продажи недвижимости (далее по тексту - «Договор») о нижеследующем:

 

1. Предмет договора

 

1.1. В соответствии с «Договором» «Продавец» обязуется передать в собственность «Покупателю», а «Покупатель» принять и оплатить жилое помещение (далее по тексту - «Недвижимость»), расположенное по адресу: Нижегородская область, Выксунский район, сельский поселок Дружба, микрорайон Дружба, дом 46 (сорок шесть), квартира 46 (сорок шесть) и обладающее следующими индивидуальными характеристиками: квартира, состоящая из одной жилой комнаты, общей площадью 32.20 (тридцать два целых двадцать сотых) кв. м., из них жилой - 16,80 (шестнадцать целых восемьдесят сотых) кв.м., расположенной на первом этаже пятиэтажного железобетонного панельного дома.

1.2. Право собственности «Продавца» на «Недвижимость» подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 18 января 2011 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.

1.3. «Продавец» гарантирует, что на дату заключения «Договора», «Недвижимость» принадлежит «Продавцу» на праве собственности, в споре и под арестом не состоит, не является предметом залога, не обременена правами третьих лиц.

1.4. «Продавец» гарантирует, что на дату заключения «Договора» «Недвижимость» находится в исправном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к его целевому использованию.

1.5. Продавец гарантирует, что лиц, сохраняющих право проживания в «Недвижимости» после ее продажи не имеется.

 

2. Срок действия договора

 

2.1. «Договор» вступает в силу со дня его государственной регистрации в регистрирующем органе и действует до исполнения «Сторонами» своих обязательств по «Договору».

 

3. Права и обязанности сторон

 

3.1. «Продавец» обязуется:

3.1.1. Передать «Недвижимость» в состоянии, пригодном для использования в целях согласно «Договора». «Недвижимость» должна отвечать установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и быть пригодной для проживания.

3.1.2. Передать «Покупателю» вместе с «Недвижимостью» все необходимые принадлежности и относящиеся к «Недвижимости» документы, а именно: ключи, документы, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным платежам и абонентской плате за телефон.

3.1.3. Письменно уведомить «Покупателя» о всех скрытых недостатках «Недвижимости» до ее передачи «Покупателю».

3.1.4. Гарантировать, что «Недвижимость» не будет истребована у «Покупателя» по причине наличия каких-либо прав на «Недвижимость» у третьих лиц на дату заключения «Договора».

3.1.5. Освободить «Недвижимость» от находящегося имущества, принадлежащего «Продавцу» в течение 10 рабочих дней со дня заключения «Договора».

3.2. «Покупатель» обязуется:

3.2.1. Принять «Недвижимость» в соответствии с условиями «Договора».

3.2.2. Оплатить цену «Недвижимости» в порядке и в сроки, установленные «Договором».

3.3. «Продавец» вправе:

3.3.1. По своему выбору потребовать оплаты «Недвижимости» либо отказаться от исполнения «Договора», если «Покупатель» в нарушение «Договора» отказывается принять и/или оплатить «Недвижимость».

3.4. «Покупатель» вправе:

3.4.1. При передаче «Продавцом» «Недвижимости», не соответствующей условиям «Договора», потребовать по выбору «Покупателя»:

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- безвозмездного устранения недостатков «Недвижимости» в 10-дневный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков «Недвижимости» в 10-дневный срок.

3.4.2. В случае существенного нарушения «Продавцом» требований к качеству «Недвижимости» (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) отказаться от исполнения «Договора» и потребовать возврата уплаченной за «Недвижимость» денежной суммы.

3.4.3. Отказаться от исполнения «Договора», если «Продавец» отказывается передать «Покупателю» «Недвижимость».

3.5. «Стороны» пришли к соглашению, что государственную регистрацию «Договора» в регистрирующем органе осуществляет «Покупатель».

3.6. Расходы по государственной регистрации «Договора» в регистрирующем органе несет «Покупатель».

 

4. Порядок приема-передачи недвижимости

 

4.1. «Недвижимость» подлежит передаче «Продавцом» непосредственно «Покупателю» по месту нахождения «Недвижимости». Передача «Недвижимости» оформляется двусторонним «Актом приема-передачи», подписываемыми «Сторонами» или уполномоченными представителями «Сторон». Акт приема-передачи является неотъемлемой частью «Договора».

4.2. Уклонение одной из «Сторон» от подписания акта приема-передачи «Недвижимости» на условиях «Договора», рассматривается как отказ соответственно «Продавца» от исполнения обязанности по передаче «Недвижимости», а «Покупателя» - по принятию «Недвижимости».

4.3. Риск случайной гибели или случайного повреждения «Недвижимости» переходит на «Покупателя» со дня подписания акта приема-передачи «Недвижимости».

4.4. Право собственности на «Недвижимость» переходит к «Покупателю» после государственной регистрации перехода права на «Недвижимость» в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.5. «Недвижимость» должна быть передана «Покупателю» в соответствие с условиями «Договора» в день осуществления «Покупателем» авансового платежа, предусмотренного п. 5.1 «Договора».

5. Порядок расчетов

5.1. Оплата по «Договору» осуществляется путем 100%-ной (стопроцентной) предоплаты цены, указанной в данном пункте «Договора», до подачи документов для государственной регистрации перехода права на «Недвижимость».

Цена «Недвижимости» составляет 850 000 рублей 00 коп. (восемьсот пятьдесят тысяч рублей ноль ноль копеек).

5.2. Способ оплаты по «Договору»: передача «Покупателем» наличных денежных средств «Продавцу».

 

6. Ответственность сторон

 

6.1. Применимым правом по «Договору» является право Российской Федерации.

6.2. «Стороны» несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по «Договору» в соответствии с законодательством.

 

7. Основания и порядок расторжения договора

 

7.1. «Договор» может быть расторгнут: по соглашению «Сторон», а также в одностороннем порядке по письменному требованию одной из «Сторон» по основаниям, предусмотренным законодательством.

7.2. Расторжение «Договора» в одностороннем порядке производится только по письменному требованию «Сторон» в течение 10 календарных дней со дня получения «Стороной» такого требования.

 

8. Разрешение споров из договоров

 

8.1. Претензионный порядок досудебного урегулирования споров из «Договора» является для «Сторон» обязательным.

8.2. Претензионные письма направляются «Сторонами» нарочным либо заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении последнего адресату по местонахождению «Сторон», указанным в п. 11 «Договора».

8.3. Направление «Сторонами» претензионных писем иным способом, чем указано в п. 8.2 «Договора» не допускается.

8.4. Срок рассмотрения претензионного письма составляет 10 рабочих дней со дня получения последнего адресатом.

8.5. Споры из «Договора» разрешаются в судебном порядке в соответствии с законодательством.

9. Форс-мажор

9.1. «Стороны» освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств по «Договору» в случае, если неисполнение обязательств явилось следствием действий непреодолимой силы, а именно: пожара, наводнения, землетрясения, забастовки, войны, действий органов государственной власти или других независящих от «Сторон» обстоятельств.

9.2. «Сторона», которая не может выполнить обязательств по «Договору», должна своевременно, но не позднее 10 календарных дней после наступления обстоятельств непреодолимой силы, письменно известить другую «Сторону», с предоставлением обосновывающих документов, выданных компетентными органами.

10. Прочие условия

10.1. «Стороны» не имеют никаких сопутствующих устных договоренностей. Содержание текста «Договора» полностью соответствует действительному волеизъявлению «Сторон».

10.2. Вся переписка по предмету «Договора», предшествующая его заключению, теряет юридическую силу со дня заключения «Договора».

10.3. «Стороны» признают, что если какое-либо из положений «Договора» становится недействительным в течение срока его действия вследствие изменения законодательства, остальные положения «Договора» обязательны для «Сторон» в течение срока действия «Договора».

10.4. «Договор» составлен в 3 (трех) подлинных экземплярах на русском языке по одному для каждой из «Сторон» и один экземпляр для регистрирующего органа.

11. Адреса и реквизиты сторон

11.1. «Продавец»: место регистрации - Нижегородская обл., г. Выкса, мкр. Гоголя, д. 36, кв. 25; тел. - 42414; ИНН - 577700657797; паспорт: серия 22 00 номер 566889 выдан Выксунским ГОВД Нижегородской области 23 мая 2001 г. код подразделения 522-016.

11.2. «Покупатель»: место регистрации - Нижегородская обл., Выксунский район, пос. Дружба, Дружба мкр., д. 36, кв. 87; тел. - 71704 ; ИНН - 566708577767; паспорт: серия: 22 09 номер: 466163 выдан отделением УФМС России по Нижегородской обл. в Выксунском р-не 23 ноября 2009 г. код подразделения 520-014.

 

12. Подписи сторон

 

13.1. От имени «Продавца» Денисов Александр Николаевич _____«14» февраля 2013 г.

13.2. От имени «Покупателя» Петрова Татьяна Владимировна ____«14» февраля 2013 г.

 

 

¹ Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года (ред. от 30.12.2008) // Российская газета. - 1993. - № 12.