Общая характеристика договора купли-продажи жилого помещения

Кроме того, продавец фактически теряет возможность распоряжения имуществом в момент сдачи документов на регистрацию, соответственно, в таком случае он и заинтересован в получении встречного удовлетворения, т. е. покупной цены. В то же время покупатель фактически получает возможность распоряжения купленным имуществом в момент получения документов после регистрации на основании выданной расписки, что происходит через месяц после подачи заявления в ФРС, соответственно, в реальном получении недвижимости до этого он не заинтересован.

Стороны могут согласовать различный порядок оплаты покупателем цены договора:

а) предварительная оплата, например:

- до момента подачи заявлений и документов на государственную регистрацию договора и перехода права собственности на жилое помещение;

- после подачи заявлений и документов на государственную регистрацию договора и перехода права собственности на жилое помещение, но до окончания государственной регистрации договора и перехода права.

б) отсрочка платежа, когда покупатель уплачивает цену договора не позднее согласованного сторонами в договоре срока;

в) рассрочка платежа, когда покупатель уплачивает цену договора отдельными платежами в соответствии с графиком платежей, определенным сторонами в договоре.

Очевидно, что наиболее рискованным для продавца является порядок оплаты на условиях отсрочки или рассрочки платежа, а для покупателя - на условиях предварительной оплаты.

В связи с этим достаточно удобно и безопасно для обеих сторон договора применить в договоре форму расчета  с использованием банковской ячейки.  В этом случае между банком,  продавцом и покупателем заключается трехсторонний договор (соглашение), в соответствии с которым покупатель помещает в банковскую ячейку определенную денежную сумму, а продавец имеет право получить данную денежную сумму (без непосредственного участия покупателя) при предоставлении в банк документов, подтверждающих государственную регистрацию договора купли-продажи (т.е. экземпляра договора купли-продажи жилого помещения с отметкой регистрирующего органа о регистрации). Банк, в свою очередь, обязуется обеспечить сохранность помещенных в банковскую ячейку денежных средств. При этом покупатель имеет право вернуть помещенные в ячейку денежные средства в том случае, если продавец не обратится в банк за получением денежных средств в течение определенного в договоре срока (как правило, в договоре указывается срок, необходимый для подготовки и подачи документов и государственной регистрации договора купли-продажи).

Данная форма расчетов значительно сокращает риски для обеих сторон договора.

Необходимо  обратить внимание на важность документального оформления  расчетов по договору купли-продажи жилого помещения, так как от наличия документов, подтверждающих расходы на приобретение жилого помещения, зависит право покупателя на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ²².

Запись в договоре купли-продажи жилого помещения о том, что расчеты между сторонами по договору произведены полностью, будет недостаточным доказательством для налоговых органов о произведенных покупателем расходах.

Документами, подтверждающими факт уплаты денежных средств покупателем по договору купли-продажи жилого помещения, являются, например, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца.²³

При совершении сделки между физическими лицами документами, подтверждающими факт уплаты денежных средств за приобретенное жилье, могут служить и расписка продавца либо акт о взаимных расчетах по договору купли-продажи (обязательное нотариальное удостоверение данных документов не требуется). Однако названные документы должны быть надлежащим образом оформлены (необходимо указать фамилии, имена и отчества продавца и покупателя, их места жительства, полные паспортные данные, а по возможности и ИНН).

Главная обязанность продавца заключается в передаче покупателю жилого имущества, являющегося предметом купли - продажи, в срок, установленный договором, а если такой срок договором не установлен, - в соответствии с правилами об исполнении бессрочного обязательства, содержащимися в статье 314 Гражданского кодекса РФ, то есть в разумный срок. По общему правилу, при купле-продаже с момента передачи вещи у покупателя обычно возникает право собственности. Однако у приобретателя жилого помещения по договору продажи право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. Поэтому в рассматриваемом обязательстве по отчуждению следует различать передачу права собственности и фактическую передачу жилого помещения по акту передачи. В связи с этим обязанность продавца следует рассматривать как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость). Принимая во внимание специфику жилого помещения как недвижимости, являющейся объектом договора продажи, законодатель установил специальные правила, связанные с исполнением продавцом обязанности передать, а покупателем - принять проданную вещь²⁴. Передача помещения осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательность письменного оформления передачи установлена для того, чтобы устранить в будущем споры об исполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями (например, с внутриквартирным сантехническим оборудованием), свободной от вещей прежнего собственника.

Следующей обязанностью, возложенной законодателем на продавца, является обязанность передать право собственности на жилое имущество свободное от прав и притязаний третьих лиц, а в том случае, если это невозможно, то уведомить покупателя о существовании прав третьих лих в отношении имущества, являющегося предметом конкретного договора купли-продажи и предоставить перечень этих лиц.

В том случае, если продавец является собственником жилого помещения, то в соответствии с пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ такой продавец-собственник при наличии, находящихся у него под опекой или попечительством членов его семьи, либо оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов его семьи (о чем известно органу опеки и попечительства), проживающих в данном жилом помещении, может продать это жилье, если при этом будут затрагиваться права или охраняемые законом интересы указанных лиц, только с согласия органа опеки и попечительства.

Продавец в результате неисполнения либо ненадлежащего исполнения покупателем своей обязанности по оплате жилого помещения, составляющего предмет договора, получает определенное право потребовать от покупателя не только оплаты товара, но и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, начисляемых на сумму задолженности за весь период просрочки оплаты (пункт 3 статьи 486 ГК РФ).

Если покупатель в нарушение договора продажи отказывается принять и оплатить имущество, продавец вправе по своему выбору либо потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора, что повлечет его расторжение (пункт 4 статьи 486 ГК РФ). Подведя итог можно выделить следующие права и обязанности продавца по договору купли-продажи жилого помещения.

    Продавец вправе:

- требовать от покупателя уплаты оговоренной денежной суммы (цены) продаваемого объекта недвижимого имущества.

Продавец обязан: 1) передать в собственность покупателя недвижимое имущество на основании передаточного акта или иного документа о передаче; 2) не уклоняться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче недвижимого имущества; 3) не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и государственной регистрации договора продажи; 4) возместить покупателю убытки, причиненные задержкой государственной регистрации.²⁵

Таким образом, по общему правилу, по договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму. Продавец имеет право  требовать оплаты переданного жилья.

2.2. Права и обязанности покупателя

Основные обязанности покупателя - принять жилое помещение и уплатить за него определенную сторонами цену. Покупатель обязан оплатить жилое помещение непосредственно до или после его передачи ему продавцом в размере его полной цены, если иное не предусмотрено законодательством или договором купли-продажи либо не вытекает из существа обязательства. Это обязательство, призванное обеспечить право продавца получить деньги за свой товар, является главным для покупателя.

Такая обязанность покупателя, как принять жилое помещение по передаточному акту, обусловлена обязанностью продавца передать его. Необоснованный отказ покупателя от принятия жилого помещения влечет установление определенных прав для продавца.

Важное значение имеет тот факт, что передаточный акт призван обезопасить покупателя от недостатков имущества, являющегося предметом договора продажи жилого помещения. Так, например, в случае передачи продавцом покупателю имущества, не соответствующего условиям договора о его качестве, покупатель вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков. А в случае существенных недостатков (неустранимых, например) может отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за помещение денежной суммы, но не может ни при каких обстоятельствах потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору²⁶.

Договор купли-продажи жилого помещения подчиняется общим положениям обязательственного права, в том числе об исполнении обязательств и ответственности за их нарушение. В соответствии с договором купли-продажи жилого помещения к покупателю переходят не только права на определенное договором помещение, но и обязанности, связанные с ним. В частности, покупатель должен уплачивать налог на недвижимость, нести расходы по ремонту, эксплуатации и содержанию жилого помещения и приходящейся на него части придомовой территории и т.д.

Так, по договору продавец обязан передать покупателю жилое помещение свободным от прав третьих лиц, в силу чего на продавца может быть возложена ответственность за нарушение этих условий в виде возмещения покупателю убытков, которые он понес вследствие этих нарушений, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять жилое помещение, обремененное правами третьих лиц. В случае изъятия у покупателя жилого помещения третьими лицами в силу обязательств, возникших до исполнения договора, продавец обязан возместить понесенные покупателем убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих обязательств. Переход права собственности не устраняет ответственности перед покупателем третьих лиц, на которых такая ответственность возложена в силу закона (например, строитель жилого дома несет ответственность за его безопасное и нормальное функционирование).

Принятие покупателем жилого помещения, не соответствующего оговоренным в договоре условиям, не является основанием освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора, даже если такое несоответствие было оговорено в документе о передаче жилого помещения. Возможны ситуации, когда проданная недвижимость не соответствует условию договора о ее качестве. В соответствии со ст. 475 ГК необходимо различать существенные нарушения требований к качеству, предусмотренному условиями договора, и иные недостатки недвижимости по качеству. В зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права.

Если недостатки жилого помещения не были оговорены в договоре и были обнаружены позднее, покупатель вправе потребовать от продавца уменьшения покупной цены, устранения недостатков или возмещения средств, затраченных покупателем для устранения этих недостатков. Если обнаруженные недостатки существенны, покупатель может отказаться от исполнения договора и требовать возврата уплаченной продавцу суммы. Однако продавец не отвечает за недостатки, если докажет, что они возникли после передачи жилого помещения покупателю²⁷.

Одним из пунктов договора должно быть оговорено, какая из сторон оплачивает расходы по заключению сделки. В договоре также обязательно должно быть указание о том, что нотариус при удостоверении сделки с жилым помещением пояснил сторонам договора содержание тех статей закона, которые имеют отношение к данной сделке.

Основная обязанность продавца по договор купли-продажи жилого помещения - передача жилого помещения покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров купли-продажи. По общему правилу, при купле - продаже с момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности. Однако у приобретателя жилого помещения по договору продажи право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости.²⁸

Поэтому основную обязанность продавца предпочтительно рассматривать как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость).

Принимая во внимание специфику жилого помещения как недвижимости, являющейся объектом договора продажи, законодатель установил специальные правила, связанные с исполнением продавцом обязанности передать, а покупателем - принять проданную вещь. Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательность письменного оформления передачи установлена для того, чтобы устранить в будущем споры об исполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями (например, с внутриквартирным сантехническим оборудованием), свободной от вещей прежнего собственника и проживающих с ним лиц и т.д., а также возможные претензии покупателя по поводу недостатков передаваемого жилого помещения, которые могли быть обнаружены при обычном осмотре.²⁹