Определение объекта незавершенного строительства

Вместе с тем собственник объекта незавершенного строительства до регистрации права собственности на законченный объект заинтересован в заключении договоров о передаче помещений во владение арендаторов. В одних случаях оформляется договор аренды на срок менее одного года (такие договоры не требуют регистрации), в других заключаются предварительные договоры аренды (на длительный срок), а иногда и те и другие. Обычно в таких краткосрочных договорах оговариваются условия о том, что отделка помещений производится силами и средствами арендатора, поэтому арендная плата за 11 месяцев либо не выплачивается, либо носит символический характер. При рассмотрении исков о признании таких договоров недействительными (из-за отсутствия зарегистрированного права собственности арендодателя на объект недвижимости, несоответствия сданного помещения целям аренды), о взыскании выплаченной арендной платы в качестве неосновательного обогащения позиция судов довольно лояльна. В удовлетворении таких исков отказывают, ссылаясь на заключенность или действительность данных договоров <10>.

--------------------------------

<10> См.: Определение ВАС РФ  от 21 апреля 2011 г. N ВАС-4158/11. 

 

С предварительными договорами ситуация оказывается более сложной, причем одинаковые недостатки присутствуют в предварительных договорах как купли-продажи, так и аренды. Такие договоры, заключаемые на различных стадиях строительства объектов недвижимости, широко распространены. С экономической точки зрения это объясняется нехваткой собственных средств у застройщика и невыгодными условиями банковского кредитования. Оптимальным решением является привлечение инвесторов, которые в будущем должны стать собственниками (или арендаторами) объекта недвижимости, а точнее, помещений в нем.

Использование в этих случаях конструкции предварительного договора имеет существенные недостатки, так как заключение данного договора, если обратиться к буквальному смыслу норм ГК РФ, порождает не обязательства сторон (передать вещь в собственность, передать деньги), а только их обязанность в будущем заключить основной договор купли-продажи. В то же время стороны по такому предварительному договору стремятся осуществить передачу денег от будущего покупателя к продавцу, передать помещение во владение будущего покупателя (арендатора) для осуществления отделки помещения за счет своих средств и в соответствии с потребностями приобретателя.

Эта необходимость возникает на стадии готовности к вводу в эксплуатацию объекта недвижимости, право собственности на который не зарегистрировано. Поскольку подобные отношения выходят за рамки правового регулирования, стороны оформляют передачу денег путем использования таких инструментов, как, например, обеспечительный залог денег, а помещение передается, как указывалось выше, по краткосрочному договору аренды. Такая конструкция представляется неудачной, поскольку не соответствует сути предварительного договора. Именно поэтому стороны оказываются в невыгодном положении, когда возникают споры, связанные с расторжением <11>, неисполнением <12> договоров.

--------------------------------

<11> См.: Определение ВАС РФ  от 4 марта 2011 г. N ВАС-1696/11.

<12> См.: Определение ВАС РФ  от 4 марта 2011 г. N ВАС-1693/11. 

 

Судебная практика до последнего времени не поддерживала такие конструкции и не выходила за установленные законом рамки при рассмотрении конкретных дел. Попытка решения проблемы путем расширительного толкования норм закона о купле-продаже недвижимости предпринята в Постановлении Пленума ВАС РФ N 54.

В названном Постановлении разрешен важный вопрос, вызвавший многочисленные споры: как оценивать средства, передаваемые по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем. Часто в договорах такие платежи называют обеспечительными. Они могут составлять значительные суммы: от десятков тысяч до сотен миллионов рублей. В пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 предложено квалифицировать такое соглашение как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Если возникают споры, вытекающие из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам гл. 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") ГК РФ и т.д.

В проекте Гражданского кодекса РФ, разработанном в соответствии с названной Концепцией <13>, предусмотрено расширение применения такого способа обеспечения обязательства, как задаток. Так, ст. 381 ГК РФ предлагается дополнить п. 4 следующего содержания: "Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором". Появление такой нормы можно только приветствовать, так как она отвечает потребностям гражданского оборота.

--------------------------------

<13> См.: Материалы международной  научно-практической конференции "Проблемы совершенствования гражданского законодательства", состоявшейся 22 ноября 2010 г. 

 

Однако слишком широкое применение положений, направленных на включение в оборот недостроенных объектов недвижимости, может способствовать и недобросовестному поведению участников гражданского оборота. Сегодня встречаются попытки вывести денежные средства должника путем заключения договоров аренды недостроенных объектов. В одних случаях это приводит к банкротству и ущемлению прав кредиторов такого арендатора, в других таким образом удается создать видимость долга, что позволяет арендодателю иметь ряд преимуществ перед другими кредиторами, суммы требований которых меньше.

Используя конструкцию предварительного договора для отношений, складывающихся по поводу купли-продажи или аренды недостроенных объектов недвижимости, важно понимать, в течение какого срока этот договор будет действовать и какие последствия наступают в случае истечения срока.

Законодатель предоставляет сторонам право самим определить, не позднее какого срока должен быть заключен основной договор. Однако эта норма не является императивной, и стороны могут не согласовывать данный срок. Он не является существенным условием предварительного договора. При отсутствии срока договор будет действовать в течение года (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Неправильное указание срока может приводить к оспариванию предварительных договоров. Данное обстоятельство вызывает обеспокоенность инвесторов, заключающих подобные соглашения.

Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, должен быть достаточно определенным для того, чтобы реализовать предусмотренное действующим законодательством правило о понуждении к заключению договора в судебном порядке (п. 4 ст. 445 ГК РФ). Однако возможности сторон в определении конкретной даты недостаточно велики по объективным причинам, связанным с окончанием строительства.

Зачастую в предварительных договорах аренды недвижимости предусматривают обязанность сторон заключить основной договор после государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. В договоре указывается также дата, не позднее которой должен быть заключен договор аренды. Тем самым стороны определяют промежуток времени, не ранее и не позднее которого должен быть заключен договор. На практике же оказывается, что регистрация права собственности не осуществляется не только по субъективным причинам, зависящим от стороны, но и по объективным, например в связи с большой просрочкой в окончании строительства объекта недвижимости. Предельный срок, в течение которого должен быть заключен договор аренды, оказывается нарушенным. Какие последствия это порождает и на что может рассчитывать несостоявшийся арендатор? Можно ли в случае истечения срока, установленного в предварительном договоре, потребовать в принудительном порядке заключить договор аренды или заинтересованная сторона может рассчитывать только на возмещение убытков?

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Суды по-разному применяют ст. 190 и п. 4 ст. 429 ГК РФ. Если в договоре установлена дата, не позднее которой должен быть заключен договор, можно считать, что стороны исполнили требование п. 4 ст. 429 ГК РФ. Суды считают, что срок на принудительное исполнение предварительного договора истекает в указанный в договоре день, не позднее которого договор аренды должен быть заключен <14>.

--------------------------------

<14> См.: Определение ВАС РФ  от 11 марта 2010 г. N ВАС-482/10. 

 

Суды усматривают несогласованность срока договора, если в нем указано и на необходимость его заключения после государственной регистрации, и на предельный срок заключения договора. В этом случае применяется правило абз. 2 п. 4 ст. 429 ГК РФ о том, что договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора. Обоснование такой позиции состоит в том, что по смыслу ст. 190 ГК РФ указание на событие (государственная регистрация), зависящее от воли одной из сторон предварительного договора <15>, означает, что оно не может наступить неизбежно и потому не может рассматриваться как конкретный срок. Указание в договоре конкретной даты не делает срок определенным, так как стороны определили его как некий интервал, начинающийся с момента государственной регистрации и оканчивающийся конкретной датой.

--------------------------------

<15> Под волей стороны в  данном случае подразумевается обращение с заявлением в Росреестр.  

 

С договорами аренды, заключаемыми до окончания строительства объекта недвижимости, связан вопрос о том, не нарушается ли передачей такого объекта в аренду, а следовательно, во владение и пользование арендатора запрет, установленный в ч. 5 ст. 9.5 КоАП. Речь идет о запрете на эксплуатацию объекта капитального строительства, если отсутствует разрешение на ввод его в эксплуатацию.

Эта проблема одинаково актуальна независимо от того, зарегистрировано ли право собственности на здание, строительство которого не завершено, или нет. Даже если права арендодателя подтверждаются свидетельством о государственной регистрации права собственности, это не изменяет качества объекта, не введенного в эксплуатацию.

В соответствии с п. 10 ст. 1 ГсК РФ объектом незавершенного строительства признается объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Порядок выдачи уполномоченными государственными органами разрешения на ввод объекта в эксплуатацию предусмотрен положениями ст. 55 ГсК РФ.

Согласно ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство, влечет наложение административного штрафа на граждан и юридических лиц в размере, установленном данным Кодексом.

В силу ч. 1 ст. 2.1 КоАП РФ административным правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездействие) физического или юридического лица, за которое данным Кодексом или законами субъектов РФ об административных правонарушениях установлена административная ответственность.

Таким образом, законодательством РФ действия по эксплуатации здания до момента получения разрешения на его ввод в эксплуатацию расцениваются как противоправные, т.е. противоречащие требованиям закона.

Однако гражданское законодательство не содержит прямого запрета на сдачу рассматриваемых объектов в аренду. Перечень объектов аренды не является закрытым.

Согласно ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. В отношении объектов незавершенного строительства данные ограничения в ГК РФ не установлены.

В то же время передача в аренду предполагает использование имущества в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия не определены, - в соответствии с назначением имущества (ст. 615 ГК РФ). В договорах аренды указанные в них цели нередко разнятся. В частности, могут содержаться общие формулировки, например "здание передается для коммерческой деятельности и используется в целях, которые не повлекут ухудшения состояния здания, не повредят или не помешают его нормальному функционированию", или указывается конкретный вид коммерческой деятельности арендатора.

Во всех подобных случаях коммерческое использование означает эксплуатацию объекта незавершенного строительства без получения соответствующего разрешения. Заинтересованные лица иногда обращаются с исками (встречными исками в процессах о взыскании арендной платы) о признании таких договоров аренды ничтожными сделками. Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку положения действующего законодательства РФ не устанавливают иного, рассматриваемые договоры в силу ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ и ст. 168 ГК РФ являются ничтожной сделкой. По такому пути идут некоторые суды <16>.

--------------------------------

<16> См., например: Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2008 г. N 09АП-11027/2008-ГК по делу N А40-13054/08-60-82. 

 

Другую позицию занимают суды, признающие такие договоры действующими. Данный подход в настоящее время можно считать доминирующим. Он в большей степени отвечает интересам субъектов предпринимательской деятельности, которые испытывают потребность в заключении договоров, направленных на установление арендных отношений по поводу недостроенных (или достроенных, но не введенных в эксплуатацию) объектов недвижимости. Суды рассматривают подобные споры не на стадии заключения договоров, а значительно позже, в процессе их исполнения, поэтому стремятся обеспечить баланс интересов и защиту прав добросовестных участников этих отношений. Вместе с тем суды испытывают значительные затруднения при обосновании действительности подобных договоров. Противоречивость формулировок законодательства, его недостаточная четкость, а также пробелы наносят вред стабильности экономических отношений.