Определение объекта незавершенного строительства

- разработать конкретные предложения  по совершенствованию норм законодательства, связанных с объектом незавершенного  строительства.

Объект исследования. Объектом диссертационного исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие по поводу объекта незавершенного строительства.

Предмет исследования. Предметом исследования являются нормативные акты, регулирующие правовой режим объекта незавершенного строительства, практика применения данных норм судами общей юрисдикции и арбитражными судами Российской Федерации, а также цивилистическая доктрина по проблеме диссертационной работы.

Методологическая основа исследования. Исследование проводилось с использованием как общих методов научного познания (диалектического, формально-логического, анализа, синтеза, обобщения и др.), так и частнонаучных методов исследования - системного, исторического, сравнительно-правового.

Научная новизна работы состоит в том, что проведено комплексное и всестороннее исследование такого специфического недвижимого имущества, как объект незавершенного строительства. В работе выявлены его характерные черты, отличающиеся от общепринятых в цивилистической литературе. Дано авторское определение объекта незавершенного строительства, отсутствующее в действующем законодательстве. В связи с отнесением объекта незавершенного строительства к недвижимому имуществу, обосновывается новый подход к категории недвижимости. Впервые показаны некоторые тенденции развития законодательства в представленной области и предложены идеи к решению проблем по совершенствованию законодательства о создаваемом недвижимом имуществе, как объекта гражданских прав.

На защиту выносятся следующие положения:

1. Разработано авторское доктринальное определение объекта незавершенного строительства: объект незавершенного строительства - это создаваемое или реконструируемое здание (сооружение), на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законодательством порядке.

Представленное определение позволяет исключить двойное толкование отнесения объекта незавершенного строительства к завершенному, с использованием юридического факта, который состоит в удостоверении компетентным органом возможности эксплуатации объекта.

2. Обоснована необходимость включения  в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ положения, предусматривающего возможность реконструкции объекта незавершенного строительства только после его государственной регистрации, так как реконструкция - это изменение уже существующих технико-экономических показателей. Отсутствие регистрации влечет невозможность проведения работ по реконструкции объекта незавершенного строительства. Работы, связанные с реконструкцией незарегистрированного объекта незавершенного строительства должны признаваться лишь изменением проектно-сметной документации.

3. Существует научный подход, согласно  которому самовольная постройка является недвижимостью, но на нее не возникает право собственности, кроме как в установленном законом порядке. В соответствии с этим, диссертант приходит к выводу, что такие же требования распространяются и на объект незавершенного строительства. Следовательно, объект незавершенного строительства может возводиться как на законных основаниях, так и в режиме самовольной постройки.

4. Предлагается изменить терминологический ряд, использованный в статье 222 ГК РФ, где в качестве определения самовольной постройки используются термины «жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество», т.е. объекты, в отношении которых завершено строительство. Поскольку, согласно п. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, на самовольную постройку не выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, юридически удостоверяющее завершенность зданий (сооружений) и возможность их эксплуатации, представляется возможным изложить п. 1 ст. 222 ГК РФ в следующей редакции: «Самовольной постройкой является объект незавершенного строительства, создаваемый на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо создаваемое без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил».

5. Обосновывается вывод о том, что объект незавершенного строительства  может быть объектом по договору  аренды, при наличии у лица свидетельства о государственной регистрации на данную недвижимость. Однако в силу своей специфики при заключении договора аренды на представленный вид недвижимого имущества стороны невправе руководствоваться параграфом 4 гл. 34 ГК РФ «Аренда зданий и сооружений», а должны применять общие положения об аренде.

6. Анализ видов недвижимого имущества, позволяет сделать вывод о  необходимости систематизации всех  объектов, относящихся к зданиям  и сооружениям. Предлагается в  Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дать подробный перечень объектов, относящихся к зданиям и сооружениям, что будет способствовать стабильности их оборота, и исключит на практике неточности в толковании норм о недвижимости.

7. Моментом возникновения объекта незавершенного строительства как недвижимого имущества является появление неразрывной связи объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба, что является признаками недвижимости, установленными ст. 130 ГК РФ. Анализируя специфику объекта незавершенного строительства, необходимо при решении вопроса об отнесении данного объекта к недвижимому имуществу, учитывать и будущее назначении его в соответствии с проектно-сметной документацией. Представленное положение необходимо для того, чтобы выяснить цель возведения объекта незавершенного строительства, например: был построен фундамент для здания (сооружения), или для временной постройки. При этом, в каждом конкретном случае это должно подтверждаться специалистами из государственных органов технической инвентаризации.

8. По мнению диссертанта необходимо  ввести в гражданское законодательство  вещное право застройки, которое  существовало до 1949 г. По действующему  законодательству, как у граждан, так и юридических лиц при строительстве есть только два варианта приобретения права на земельный участок для возведения недвижимости - это приобрести его в собственность, либо в аренду. Как правило, из-за высокой стоимости земельных участков наиболее выгодным вариантом является оформление его в аренду. Между тем, аренда является обязательственным отношением, которое может прекратиться в одностороннем порядке что, возможно, приведет к утрате собственником здания (сооружения), по основаниям, предусмотренным ст. 272 ГК РФ.

9. Обосновано предложение изменить п. 1 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», изложив его в следующей редакции: «Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», а также предлагается исключить из п. 3 и 4, предоставление в регистрирующий орган таких документов, как проектно-сметная документация и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования. Теоретические положения, предложенные в настоящем исследовании, имеют целью способствовать совершенствованию правового регулирования гражданского оборота объектов незавершенного строительства, развитию российского права в области недвижимости, а также могут быть использованы при дальнейшем исследовании проблем, касающихся правового положения объекта незавершенного строительства. Практическая значимость диссертации состоит в возможности для органов, осуществляющих законотворческую или иную нормативно-правовую деятельность в сфере недвижимости, использовать полученные автором результаты в правотворческой деятельности. Выводы по результатам обобщения судебной практики могут оказать помощь правоприменительным органам при разрешении споров, предметом которых является объект незавершенного строительства. Материал диссертационного исследования может быть использован и в учебном процессе при изучении курса «Гражданское право» и «Предпринимательское право», при подготовке специалистов в области недвижимости, а также для издания учебной литературы и комментариев к действующему законодательству.

Апробация результатов диссертационного исследования. Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре гражданского права Института права Башкирского государственного университета. Основные положения диссертационного исследования получили выражение в опубликованных по теме научных статьях и тезисах международных научно-практических конференциях.

Основные выводы по результатам исследования нашли свое отражение в опубликованных автором статьях и раскрыты в выступлениях на Международной научно-практической конференции, посвященной памяти доктора юридических наук Орданского Марка Семеновича: «Современные проблемы публично-правового регулирования и частно-правового регулирования: теория и практика». (Башкирский государственный университет, Уфа, 31 марта-1 апреля 2005 г.), VII Международной научно-практической конференции (Южно-Уральский государственный университет, Челябинск, 7-8 апреля 2005 г.), Международной научно-практической конференции «Обязательственное право: актуальные вопросы теории и практики» (Академия права и управления ФСИН России, Рязань, 29-30 сентября 2005 г.), Первых Всероссийских Державинских чтениях (Российская правовая академия Министерства юстиции РФ, Москва, 12 октября 2005 г.), Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы теории и истории государства и права на современном этапе» (Башкирский государственный университет, Уфа, 17 апреля 2006 г.), Международной VI научной конференции молодых ученых (Самарский государственный университет, Самара, 28-29 апреля 2006 г.).

Структура работы обусловлена целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, объединяющих шесть параграфов, заключения и библиографического списка.

Заключение диссертации по теме "Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право", Валеев, Руслан Ахняфович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Правовое регулирование рынка недвижимого имущества, установление правового режима объектов недвижимости - это те темы, которые не утрачивают свой актуальности на протяжении долгих лет. В последнее время только наметилась тенденция к подходу определения недвижимости. Однако терминология, установление признаков недвижимости находятся в стадии формирования. Нормативная база также переживает период своего становления: несовершенство формулировок, несоответствие понятийного аппарата одних нормативных актов другим приводит к неоднозначности правоприменительной практики.

Немало различных, порой, кардинально противоположных точек зрения вызвали и изменения, внесенные в ст. 130 ГК РФ, в результате которых объект незавершенного строительства был признан недвижимым имуществом.

Настоящее исследование посвящено теме: «Правовой режим объекта незавершенного строительства». Использовав общенаучные и специальные методы познания, автор изучил исторический опыт правового регулирования объекта незавершенного строительства и сформировал самостоятельную позицию относительно правового режима данного объекта. Также диссертант в представленном исследовании сделал ряд предложений по усовершенствованию действующего законодательства в отношении такого специфического объекта недвижимости, как объект незавершенного строительства.

1. Категориальный аппарат, касающийся недвижимого имущества в настоящее время далеко несовершенен. Законодатель часто использует различные термины, практически подразумевая одно и то же понятие. Нет единого подхода к определению «здания», «сооружения» и «строения». В понятийном аппарате присутствует множество технических формулировок, зачастую не дающих возможности четко определить один вид недвижимости от другого. Легальное же определение объекта незавершенного строительства отсутствует вообще, а в гражданско-правовой доктрине позиции ученых имеют кардинально противоположные направленности. Таким образом, можно утверждать, что на современном этапе только формируется единый понятийный аппарат, определяющий понятие недвижимого имущества вообще и его видов в отдельности. В связи с этим, представляется необходимым дать определение объекта незавершенного строительства, под которым следует понимать создаваемое или реконструируемое здание (сооружение), на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию установленном законодательством порядке.

Ценность теоретической конструкции понятия объекта незавершенного строительства в том, что оно позволяет исключить неоднозначность его толкования и относительную простоту использования в правоприменительной практике.

2. Градостроительный кодекс РФ в п. 14 ст. 1 предусмотрел возможность реконструкции объекта незавершенного строительства. Введение данного положения породило ряд существенных проблем, как для формирования признаков объекта незавершенного строительства, так и в правоприменительной практике. Оформление разрешительныхдокументов на реконструкцию объекта незавершенного строительства носит более долгий и затратный характер. Тем более что на практике весьма затруднительно установить были ли внесены изменения в уже существующий проект и являются ли действия организации реконструкции, т.е. изменением уже существующих технико-экономических показателей. Предлагается признать, что реконструкция объекта незавершенного строительства возможна только на тот объект, который прошел процедуру государственной регистрации. При отсутствии такой регистрации, проведенные работы должны признаваться лишь изменением в проектно-сметную документацию.

3. Достаточно неоднозначные позиции  встречаются в гражданско-правовой  доктрине относительно понятия самовольной постройки. Однако, на наш взгляд, ее определение и выделение признаков имеет большое значение для правоприменительной практики. Анализ различных точек зрения ученых и материалов судебной практики позволили диссертанту сделать вывод, что самовольная постройка будет всегда являться объектом незавершенным строительством, так как отсутствие надлежаще оформленных документов исключает возможность получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Таким образом, объект незавершенного строительства может возводиться как на законных основаниях, так и в режиме самовольной постройки. Данный вывод позволяет более четко установить признаки, как объекта незавершенного строительства, так и самовольной постройки и отделить их от иных видов недвижимого имущества.