4. Диссертант отмечает, что термины,
указанные в ст. 222 ГК РФ «жилой
дом, другое строение, сооружение
или иное недвижимое имущество» не могут применяться к самовольной
постройке, так как отсутствует разрешение
на ввод объекта в эксплуатацию, который
служит основанием разграничения объекта
незавершенного строительства от объекта
завершенного строительством. Представляется
рациональным внести изменения в ст. 222
ГК РФ и изложить п. 1 в следующей редакции:
«Самовольной постройкой является объект
незавершенного строительства, создаваемый
на земельном участке, не отведенном для
этих целей в порядке, установленном законом
и иными правовыми актами, либо создаваемое
без получения на это необходимых разрешений
или с существенным нарушением градостроительных
и строительных норм и правил».
5. Законодатель в нормативных
актах помимо понятий «здания» и «сооружения» использует термин «строение» (например, п. 5 ст. 35 ЗК РФ). Представляется,
что данное понятие далеко не всегда отвечает
признакам недвижимого имущества, оно
часто подчеркивает его временность.
Необходимо исключить термин «строение» для характеристики видов недвижимого
имущества во всех существующих нормативных
актах, определив в качестве одного из
признака временность и применять данную
категорию к таким понятиям, как например,
сборно-разборочным конструкциям.
6. Объект незавершенного строительства
является свободным в гражданском
обороте, поэтому он свободно
может выступать в качестве
самостоятельного предмета договора,
в частности, и по договору
аренды. Анализ параграфа 4 главы 34 ГК РФ «Аренда
зданий и сооружений» позволяет сделать вывод о том, что
в договоре аренды его объект должен быть
четко идентифицирован, а также должна
иметься возможность его использования
по прямому назначению. Такое использование
объекта незавершенного строительства
невозможно. В связи с этим предлагается
сторонам при заключении договора аренды
объекта незавершенного строительства
руководствоваться общими положениями
об аренде, а не правилами, предусмотренными
параграфом 4 главы 34 ГК РФ.
Практическая значимость такого предложения
заключается в систематизации правового
регулирования объекта незавершенного
строительства и защиты прав сторон при
определении предмета договора.
7. Достаточно неоднозначными являются
и подходы к определению критериев недвижимости. Признаки,
которые можно выделить исходя из норм
действующего законодательства, являются
не вполне точными и надежными. Анализируя
точки зрения различных ученых можно прийти
к выводу о целесообразности поиска новых
критериев недвижимого имущества, что
позволит ограничить его от иных объектов:
например, крупногабаритного оборудования.
Хотелось бы отметить, что, прежде всего
недвижимость должны быть индивидуально-определенной
вещью. При этом здесь прослеживается
четкая необходимая связь с земельным
участком. Так как фактически с точки зрения
правового аспекта при перемещении здания
(сооружения) с одного участка на другой,
происходит его разрушение на одном участке
и возникновения его на другом.
8. Для определения режима объекта
незавершенного строительства необходимо
определить момент его включения в гражданский
оборот как объекта недвижимости, поскольку
именно этот момент становится «правопорождающим» фактом. Неоспорим тот факт, что объект
незавершенного строительства является
недвижимым имуществом с момента приобретения им признаков
указанных в ст. 130 ГК РФ, т.е. когда объект
приобретает неразрывную связь с земельным
участком и невозможность его перемещения
без несоразмерного ущерба. Однако, объект
незавершенного строительства имеет и
целый ряд присущих только ему специфических
признаков. Для идентификации момента
возникновения данного объекта необходимо
определить будущее назначение возводимого
объекта в соответствии с проектно-сметной
документацией. Это позволит отграничить
объект недвижимости от иного строения,
ведь при начальном этапе строительства
остается неясным вопрос: возводится ли
фундамент для здания (сооружения) или
для временной постройки. Таким образом,
выделяется новый признак объекта, как
его целевое назначение, который в каждом
конкретном случае должен подтверждаться
специалистами из государственных органов
технической инвентаризации.
9. Говоря о критериях разграничения
видов объектов незавершенного
строительства необходимо отметить,
что различные нормативные акты
устанавливают широкий перечень недвижимого
имущества, применение которых приводит
к неоднозначности, противоречивости судебных решений и таким казусам, в результате
которых собственник строения вынужден
затрачивать лишние денежные средства
на государственную регистрацию. Во-первых,
не понятна проводимая законодателем линия, согласно которой одни объекты
относятся к недвижимости, а другие имеющие
такие же признаки отнесены к движимому имуществу, например, дороги (недвижимость)
асфальтовое покрытие (движимость) или стационарный промышленный холодильник,
устанавливаемый на фундамент (недвижимость)
- временные объекты, также располагающиеся
на фундаменте (движимость). Во-вторых,
не всегда объекты, отнесенные к недвижимому имуществу, содержат указанные признаки,
так, в сфере строительства в последнее
время получило широкое распространение
возведение жилых домов без фундамента.
В-третьих, перечень объектов относящихся
к недвижимости, согласно ст. 130 ГК РФ, является
открытым, что влечет за собой закрепление
большинства объектов федеральными законами.
Применение Общероссийского классификатора
основных фондов ОК 013-94 также не позволяет
четко определить относится тот или иной
объект к недвижимости или нет. На наш
взгляд, недвижимостью по фактическим
свойствам является только те объекты,
которые четко должны быть предусмотрены
в ст. 130 ГК РФ, т.е. здания, сооружения и
объект незавершенного строительства.
При этом необходимо систематизировать
все объекты, относящиеся к зданиям (сооружениям)
в одном нормативном акте. На основании
вышеизложенного предлагается дать подробный
перечень объектов относящимся к зданиям
(сооружениям) в Федеральном законе «О
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним». Целесообразность такого
перечня заключается в том, что он исключит
двойственность формулировок и приведет
к единой правоприменительной практики
на территории Российской Федерации.
10. На практике встречается, что
возникновение объекта незавершенного
строительства и его государственную
регистрацию связывают с момента прекращения договора строительного подряд. Причиной
этому послужило Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ
№ 8 от 1998 г. установивший, что режим недвижимого
имущества распространяется на объект
незавершенного строительства лишь тогда,
когда он перестает действовать предметом
договора строительного подряда. Прежде
всего, необходимо отметить, что в процессе
строительства, строительные материалы
утрачивают свой статус и становятся единой
частью, превращаясь в недвижимое имущество.
Тем самым прекращение договора строительного подряда не влияет
на объективные свойства объекта незавершенного
строительства и не превращает его вновь
в строительные материалы. В данном случае
необходимо отталкиваться теории В.А. Лапача «иммобилизации вещей» в гражданском праве. Действие или прекращение
договора говорит лишь о наличии либо
отсутствии обязательств между сторонами,
а не о фактическом положении вещи.
11. Советским законодательством
произошел отрыв от традиций,
согласно которым право собственности
на возведенную недвижимость приобретается
лицом, который имеет соответствующие
права на земельный участок. В связи с
национализацией земли в советский период
произошло горизонтальное деление двух
собственников недвижимости: строения
и земельного участка. Указанное деление
было воспринято действующим законодательством,
что привело к тому, что взаимоотношения
между указанными собственниками определяются
путем обоюдного соглашения, при недостижении которого, согласно
п. 2 ст. 272 ГК РФ спорное строение подлежит
сносу. Разработка Концепции развития
законодательства о недвижимом имуществе возвратила существовавший
в русском дореволюционном праве принцип
«единства судьбы земельного
участка и прочно связанных с ним объектов», первой реализацией, которого явился
новый Земельный кодекс РФ. Указанный
кодекс закрепил его правовую регламентацию через конструкцию
«главная вещь», которой признается земельный участок и «принадлежность» - расположенное на нем недвижимое имущество.
Однако в нормах Земельного кодекса РФ просматривается непоследовательность
в выявлении «главной вещи» и «принадлежности», а некоторые статьи и вовсе вошли в противоречие с Гражданскимкодексом РФ. Таким образом, для исключения разногласий
между земельным и гражданским законодательством
необходимо вести совместную и комплексную
работу между учеными и специалистами
этих направлений по разграничению отношений
регулируемых этими отраслями права.
12. Одним из основных вопросов
определяющих правовой режим
объекта незавершенного строительства
является установление собственника на этот объект во время
действующего договора строительного
подряда. Сложившаяся правоприменительная практика вообще исключает возможность
государственной регистрации права собственности
на объект незавершенного строительства
в рамках договора строительного подряда.
Однако нормативной основой для этого
вывода на сегодняшний момент во многом
устарела. Учитывая специфику подрядных
отношений, материальный объект договора
уже на стадии строительства находится
в собственности одной из сторон. Таким
образом, существует объективная необходимость
установления на законодательном уровне принцип определения права собственности
за одним из участников подрядных отношений.
Считаем рациональным и логичным, признать
право собственности на объект незавершенного
строительства за лицом являющимся собственником
или обладающим иными правами на земельный
участок.
13. Действующее законодательство
и практика уменьшила значение
ограниченных вещных прав на землю: пожизненно наследуемое
владение и права бессрочного пользования.
Примером этого послужило исключение
и ограничение из Земельного кодекса РФ
норм предусматривающих возможность применения
данных прав. С учетом изложенного в настоящее
время фактически предусматривается только
два способа закрепления прав на землю
для возведения недвижимости: приобретение
земельного участка в собственность и
в рамках договора аренды. Однако, первый
способ зачастую бывает слишком затратным,
а второй в случае прекращения договора
и не достижения между сторонами соглашения
уже при возведенном объекте может привести
у его утрате собственником, предусмотренной
п. 2 ст. 272 ГК РФ. В рамках вышеизложенного,
на наш взгляд, необходимо ввести ранее
известное, но забытое в советский период
институт - вещное право застройки, который будет выступать
гарантом защиты прав собственника недвижимого
имущества от посягательств, как собственника земельного участка,
так и любых третьих лиц.
14. Анализируя нормы законодательства,
сложившуюся правоприменительную практику, а так же существующие позиции
в гражданской правовой доктрине, можно
прийти к выводу, что государственная
регистрация прав на объект незавершенного
строительства должна носить не правообразующий, а правоустанавливающий характер. Такой
вывод подтверждает тот факт, что лицо
обладает правом на объект незавершенного
строительства фактически и до государственной
регистрации. Это обеспечит защиту прав
собственника объекта, как в судебном порядке, так и при иных способах защиты.
15. По действующему законодательству
в рамках ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним» необходимо предоставление определенного
перечня документов для регистрации прав
на объект незавершенного строительства.
Однако, некоторые из требуемых документов
являются лишними. Прослеживается нелогичность законодателя требующего предоставления узко технической
документации, не имеющих фактического
юридического значения, лицам, не обладающим
специальными знаниями в этой области.
В связи с вышеизложенным, считаем, что
необходимо изменить п. 1 ст. 25 Федерального
закона «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок
с ним» текстом следующего содержания: «Право
собственности на созданный объект недвижимого
имущества регистрируется на основании
разрешения на ввод объекта в эксплуатацию»,
а также предлагается исключить из п. 3
и 4, предоставление в регистрирующий орган
таких документов, как проектно-сметная
документация и документов, содержащих
описание объекта незавершенного строительства.
Подводя итог, хотелось бы отметить, что объект незавершенного
строительства является специфическим
видом недвижимости по фактическим свойствам,
обладающий рядом присущих ему признаков
и имеющий собственный правовой режим.
Однако, отмеченные в исследовании недостатки
и противоречия действующего законодательства,
а также неоднозначность правоприменительной
практики позволяют сделать вывод о необходимости
внесения изменений в действующее законодательство.
168
Список литературы диссертационного
исследования кандидат юридических наук Валеев,
Руслан Ахняфович, 2007 год
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)
// Собрание законодательства РФ. 05.12.1994.
№ 32. Ст. 3301.
2. Гражданский кодекс Российской
Федерации (часть вторая) // Собрание
законодательства РФ. 29.01.1996. № 5. Ст. 410.
3. Жилищный кодекс Российской
Федерации № 188-ФЗ от 29.12.2004 г. // Собрание
законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть
1). Ст. 14.
4. Градостроительный кодекс Российской
Федерации // Собрание законодательства
РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 16.
5. Земельный кодекс Российской
Федерации № 136-Ф3 от 25.10.2001 г. // Собрание
законодательства РФ. 29.10.2001. № 44. Ст.
4147.
6. Кодекс внутреннего водного
транспорта Российской Федерации
№ 24-ФЗ от0703.2001 г.//Собрание законодательства
РФ. 12.03.2001. № 11. Ст. 1001.
7. Налоговый кодекс Российской
Федерации № 146-ФЗ от 31.07.1998 г. // Собрание
законодательства РФ. 03.08.1998. № 31. Ст.
3824.