Определение объекта незавершенного строительства

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 17 Ноября 2014 в 12:51, контрольная работа

Описание работы

Четкого определения объекта незавершенного строительства в законодательстве отсутствует. Предполагается, что объектом незавершенного строительства является недвижимая вещь в виде незаконченного строительством объекта (находящегося в процессе строительства), прочно связанного с землей, перемещение которого без соразмерного ущерба его назначению невозможно и который имеет ряд особенностей, в частности, не является предметом действующего договора строительного подряда.

Файлы: 1 файл

правовой режим.doc

— 349.50 Кб (Скачать файл)

 

 

Объект незавершенного строительства, право на который зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, может быть предметом гражданско-правовых сделок: купли-продажи, дарения, мены и т.д. В этом случае право на объект будет регистрироваться на основании соответствующего договора об отчуждении имущества с представлением иных необходимых в соответствии с Законом о регистрации документов.   

 

 

 

 

О гражданском обороте объектов незавершенного строительства

Исследуются проблемы инвестирования в объекты незавершенного строительства. Рассмотрены сложившиеся способы оформления отношений по поводу отчуждения в собственность или в пользование недостроенных объектов недвижимости. Представлен обзор судебной практики по соответствующим вопросам. 

 

Гражданский оборот недвижимости - одна из основных "несущих конструкций" рыночной экономики. К недвижимости относятся земельные участки, здания и сооружения жилого, производственного и иного назначения, предприятия как имущественные комплексы, иные объекты. Их использование составляет существенную часть жизнедеятельности современного общества. Не случайно в последнее время недвижимость все чаще выступает объектом инвестиций.

Рост числа субъектов, способных приобрести недвижимость в собственность, обусловливает ежегодное увеличение количества соответствующих заключаемых договоров. Возрастает и потребность в приобретении объектов недвижимости в долговременное пользование по договору аренды для ведения предпринимательской деятельности.

Расширение рынка недвижимости требует от юридической науки проведения анализа и поиска адекватных способов оформления складывающихся отношений по поводу создаваемых объектов недвижимости. От законодателя инвесторы ожидают совершенствования нормативно-правовой базы, способной обеспечить баланс интересов и защиту прав участников названных отношений.

До изменения п. 1 ст. 130 ГК РФ дискуссионным оставался вопрос о возможности заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства. Можно ли рассматривать его в качестве объекта недвижимости и, соответственно, может ли он быть предметом договора купли-продажи? Подлежит ли регистрации переход права собственности? На эти вопросы теперь можно дать положительный ответ, опираясь на нормы законодательства <1>.

--------------------------------

<1> Арбитражная практика и  прежде на поставленные вопросы  отвечала положительно. См.: п. 16 Постановления  Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". В настоящее время указанное Постановление отменено в связи с утверждением Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". 

 

ГК РФ относит объекты незавершенного строительства к недвижимости, если они прочно связаны с землей и не могут быть перемещены без ущерба их назначению. Если же объект не отвечает этим требованиям, то он относится к движимому имуществу.

Относительно приобретения и перехода прав на объекты незавершенного строительства гражданское законодательство и ранее не устанавливало каких-либо ограничений. Однако совершить сделку с объектом недвижимого имущества возможно лишь после регистрации права собственности на него. Статья 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) устанавливает порядок государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства. Основополагающим фактором такой регистрации является надлежащее оформление земельных отношений. Заявитель должен представить документы: подтверждающие право собственности на земельный участок или право пользования им (свидетельство о собственности, договор аренды земельного участка и т.п.); подтверждающие факт создания объекта (разрешение на строительство, проектную документацию); содержащие описание объекта незавершенного строительства.

Несмотря на обновление законодательства о регистрации недвижимости, в литературе обращается внимание на необходимость его дальнейшего совершенствования, в частности решения вопроса о моменте возникновения права собственности при создании объектов недвижимости <2>.

--------------------------------

<2> См.: Право собственности: актуальные  проблемы / Отв. ред. В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров. М., 2008. С. 520 (автор - А.А. Завьялов). 

 

Объекты незавершенного строительства нуждаются в специальном регулировании. Поэтому в главе ГК РФ о купле-продаже должны появиться новые нормы об этих объектах. В соответствии с обновленными нормами ГК РФ (ст. 130) можно утверждать, что объект незавершенного строительства возникает с того момента, когда он объективно приобретает свойства недвижимой вещи, вне зависимости от этапа строительства.

При этом не следует отождествлять объект незавершенного строительства с такими конкретными объектами недвижимости, как нежилое или жилое помещение, поскольку эти объекты являются вторичными, производными по отношению к зданию.

В современной юридической литературе ведется дискуссия о делимости или неделимости недвижимых вещей <3>, о юридической судьбе "исходного" недвижимого имущества - здания, из состава которого сначала технически, а потом и юридически выделяется самостоятельный объект <4>. Сохраняется ли в этом случае первоначальный статус здания как отдельного объекта? Данный вопрос имеет значение для включения объектов в гражданский оборот. По мнению Н.Л. Иголкиной, рассматривая возможность деления здания, следует учитывать несколько аспектов: физический (материальный), экономический, юридический <5>. Она перечисляет положительные стороны признания нежилого помещения самостоятельным объектом гражданских прав. С ее точки зрения, в случае с помещением имеет место фикция, когда факт действительности "подводится" под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту <6>. К.И. Скловский также называет помещение в здании "вещью воображаемой". Он считает, что "помещение может быть вещью только в качестве фикции вещи", так как оно не является вещью в действительности <7>. Вместе с тем признание того, что помещение не имеет материального выражения, не лишает законодателя возможности определить помещение как вещь исключительно в юридическом смысле. Анализируя положения Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (далее - Концепция) <8> о необходимости упорядочения системы объектов недвижимости, В.В. Витрянский пишет, что к недвижимым вещам помимо традиционных объектов должны быть отнесены жилые и нежилые помещения, выделенные в установленном порядке в качестве самостоятельных объектов гражданских прав <9>.

--------------------------------

<3> Исторический обзор о возможности  выделения самостоятельных в  правовом отношении объектов  в здании см.: Кузьмина И.Д. Объекты  права собственности в здании // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб. науч. тр. / Под ред. Д.О. Тузова. М., 2008. С. 113 - 116.

<4> См.: Степанов С.А. Недвижимое  имущество в гражданском праве. М., 2004. С. 46 - 47, 49 - 52, 58.

<5> См.: Иголкина Н.Л. К вопросу  о нежилом помещении как самостоятельном  объекте гражданских прав // Актуальные  проблемы гражданского права: Сб. ст. / Под ред. О.Ю. Шилохвоста. Вып. 8. М., 2004. С. 183.

<6> См.: Иголкина Н.Л. Указ. соч. С. 189.

<7> См.: Скловский К.И. Собственность  в гражданском праве. М., 2010. С. 879.

<8> Одобрена решением Совета  при Президенте РФ по кодификации  и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г.

<9> См.: Витрянский В.В. Роль институтов  гражданского права в минимизации  последствий экономического кризиса // Журнал российского права. 2011. N 1. С. 15. 

 

Прежде чем обратиться к спорным ситуациям экономического оборота объектов незавершенного строительства, оговоримся, что в настоящее время различают будущие, недостроенные и реконструируемые объекты недвижимости.

Права на недостроенный или реконструируемый объект недвижимости могут быть зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) по правилам ст. 25 Закона о регистрации. Это позволяет совершать сделки с таким объектом, в частности заключать договоры купли-продажи. Подчеркнем, что в качестве объекта незавершенного строительства регистрируется здание в целом, а не отдельные помещения в нем. В то же время здание может состоять из помещений, предназначенных для использования в качестве офисов, торговых площадей и проч. Помещения удовлетворяют потребности самого собственника при осуществлении конкретного вида предпринимательской деятельности или служат извлечению дохода путем передачи их по договору аренды. На практике такие помещения не регистрируются в качестве объектов незавершенного строительства до момента ввода здания в эксплуатацию. Если объект незавершенного строительства может быть предметом договора купли-продажи, то отдельные помещения в нем - нет. Во-первых, они не обладают необходимой для совершения сделок по их отчуждению степенью индивидуализации. Во-вторых, по окончании строительства (реконструкции) вводится в эксплуатацию и осуществляется приемка здания в целом, а не отдельных его частей (помещений). В-третьих, до окончания строительства невозможна регистрация отдельных помещений в здании.

В Концепции содержатся положения о необходимости дополнить ГК РФ нормами, устанавливающими особенности возникновения права собственности на объекты долевого строительства, например предлагается установить следующее: "При долевом строительстве государственная регистрация права собственности на помещения возможна только после государственной регистрации права собственности застройщика на здание, в котором находятся эти помещения".

Более того, даже после регистрации права собственности на все здание помещения в нем могут быть проданы только при условии их кадастрового учета и регистрации за собственником права собственности. С этого же момента право собственности на здание как единый объект прекращается.

Длительность процесса оформления права собственности на вновь создаваемые и реконструируемые объекты недвижимости и в то же время желание собственника использовать вложенный в объект капитал порождают потребность в распоряжении созданным (реконструированным) объектом или его частями (помещениями) еще до оформления прав на них.

Прежде в таких случаях использовали конструкцию предварительного договора купли-продажи помещения, хотя она и не обеспечивала продавцу легальной возможности получения денег за объект недвижимости, так как у сторон возникали обязанности заключить основной договор в будущем. Интерес приобретателя к подготовке помещения для использования в коммерческих целях удовлетворялся путем оформления краткосрочного договора аренды либо включения в предварительный договор условий о праве приобретателя использовать помещение, осуществлять ремонт в нем. Такие условия позволяли квалифицировать договор как смешанный.

Стороны не заключали договор купли-продажи недостроенного объекта до регистрации права собственности на него, хотя п. 2 ст. 455 ГК РФ допускает возможность заключения договора купли-продажи товара, который будет приобретен или создан в будущем. Однако до недавнего времени эта норма не применялась к объектам недвижимости. Причиной тому была оговорка о характере товара в самой ст. 455 ГК РФ.

Действительно, к недвижимости всегда относились как к товару особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. С одной стороны, указывали на экономические причины (высокая стоимость объектов недвижимости), с другой - подчеркивали их социальную значимость. В силу этого обосновывалась необходимость участия государства в регулировании рынка недвижимости. Такое регулирование заключается прежде всего в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данная процедура призвана обеспечить интересы участников рынка, государства, местных органов власти и других субъектов права. Благодаря этой системе права собственников недвижимости подтверждались государственной регистрацией.

Иное толкование п. 2 ст. 455 ГК РФ дается в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 54). В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения § 1 гл. 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров. Пленум ВАС РФ сослался на отсутствие в § 7 гл. 30 ГК РФ положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП. Поэтому в случае возникновения спора следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество (предмет договора) само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Отметим, что ранее не только отсутствие государственной регистрации являлось препятствием к заключению договора купли-продажи будущей недвижимости, но и невозможность индивидуализации предмета продажи, которая требовалась в соответствии со ст. 554 ГК РФ.

В пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 говорится о том, что индивидуализировать предмет договора может указание не только кадастрового номера, но и иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). Даже если в самом договоре недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, но они имеются в акте приема-передачи, такой договор не может быть признан незаключенным.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества. Допустимо определять цену за единицу площади или иным образом. Естественно, в первом случае необходимо исходить из площади конкретной, а не ориентировочной. 

 

Если сравнивать нормы о купле-продаже и об аренде с точки зрения возможности продажи или аренды будущей вещи и распространения этого правила на объекты незавершенного строительства, то необходимо отметить, что в главе об аренде подобной статьи нет. Кроме того, при купле-продаже экономический интерес состоит в приобретении объекта в собственность (в будущем), а при аренде - во временном (краткосрочном или долгосрочном) использовании по назначению.

На практике порой возникает потребность в заключении договора, который позволит установить арендные отношения по поводу недвижимого имущества, подлежащего созданию в будущем. Однако выбор правовых форм в данном случае невелик, и вопрос решается путем заключения предварительного договора.

Информация о работе Определение объекта незавершенного строительства