Основания возникновения и прекращения права собственности юридических лиц

‒ объект возведен застройщиком для себя с целью приобретения права собственности, а не для других лиц.

Самовольная постройка недвижимости не порождает возникновения права  собственности на нее. Сама постройка  не становится объектом гражданских  прав и не может участвовать в  гражданском обороте. Самовольным  признается строительство при наличии  любого из нарушений, указанных в  п.1 ст.222 ГК РФ:

‒ нарушение порядка землеотвода или его целевого назначения;

‒ отсутствие необходимой проектной документации и, как следствие, разрешения на строительство;

‒ существенное нарушение строительных норм и правил.

Однако признание права  собственности на самовольную постройку  возможно. Застройщик может приобрести право собственности на самовольно возведенное строение, если при этом не нарушаются законные интересы других лиц и не создается угроза жизни и здоровью граждан, что подтверждается наличием необходимых разрешений органов пожарного и санитарного надзора, архитектурного или строительного контроля, а лицо, осуществившее такую постройку, надлежащим образом оформило право на соответствующий земельный участок (п.3 ст.222 ГК РФ). При наличии перечисленных условий суд может признать право собственности на данную постройку за собственником или иным законным владельцем земельного участка, на котором она осуществлена.

Отмечается, что основанием для  принудительного сноса самовольной  постройки может являться только решение суда.

Наличие государственной регистрации  права собственности на недвижимость - само по себе не основание для отказа в иске о ее сносе как самовольной  постройки. Это связано с тем, что регистрация не влечет возникновения  названного права. При удовлетворении такого требования запись в ЕГРП вносится на основании решения суда.

Требовать сноса самовольной постройки  вправе не только собственники (иные владельцы) участка, на котором она возведена. Это могут сделать и иные лица, права и интересы которых нарушает ее сохранение.

Кроме того, аналогичное требование могут заявить прокурор, орган  строительного надзора.

Покупатель самовольной постройки  не может быть признан добросовестным приобретателем этой недвижимости, поскольку  все сделки с ней ничтожны.

Право собственности на самовольную  постройку может быть приобретено  в силу давности владения, если ее сохранение не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Собственник земли может предъявить иск о признании права собственности  на самовольную постройку. В этом случае он обязан возместить лицу, которое  ее создало, расходы. Поясняется, что  при определении размера такого возмещения суд исходит не только из суммы понесенных затрат, но и  оценивает, не превышают ли они рыночную стоимость объекта²³.

Приобретение права собственности  на бесхозяйные вещи - один из первоначальных способов приобретения этого права. Под бесхозяйным понимается имущество, собственник которого неизвестен, либо отказался от него, либо утратил на него право.

Бесхозяйное недвижимое имущество  должно быть принято на государственный  учет по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого оно находится. Принятие на учет и  снятие с учета объектов недвижимого  имущества осуществляют: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) - в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных на территории более одного регистрационного округа; территориальные органы Росреестра - в отношении иных объектов недвижимого имущества, расположенных на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества²⁴. Объект недвижимого имущества снимается с учета в качестве бесхозяйного в случае государственной регистрации права собственности на данный объект или принятия вновь этого объекта ранее отказавшимся от права собственности собственником во владение, пользование и распоряжение.

В соответствии с п.3 ст.225 ГК РФ государственная регистрация  права муниципальной собственности  на объект недвижимого имущества  осуществляется по истечении года со дня принятия на учет этого объекта  недвижимого имущества на основании вступившего в силу решения суда. В этом случае объект недвижимого имущества считается снятым с учета с момента государственной регистрации права муниципальной собственности. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности. Недвижимое имущество, принятое на учет как бесхозяйное, может находиться в фактическом владении,

осуществляемом добросовестно, открыто и непрерывно, в течение 15-летнего срока, предусмотренного для установления перехода в собственность  недвижимого имущества в силу приобретательной давности (ст.234 ГК РФ). Право собственности на недвижимость в силу истечения срока приобретательной давности возникает только с момента его государственной регистрации.      Государственная      регистрация    права  собственности   на                                                                                                       

находящийся на учете объект недвижимого имущества за каким-либо лицом в силу приобретательной давности может быть осуществлена независимо от даты принятия на учет этого объекта. В этом случае объект недвижимого имущества считается снятым с учета в качестве бесхозяйного с момента регистрации права собственности на него в силу приобретательной давности (п.1 ст.234 ГК РФ).

Рассмотрим также производные способы приобретения права собственности. Основной отличительный признак производных способов приобретения права собственности на недвижимость – это наличие правопреемства. К производным способам приобретения права собственности относятся:

- приобретение права собственности по договору;

- приобретение права собственности в порядке наследования;

- приобретение права собственности на имущество юридического лица при проведении реорганизации юридического лица;

- обращение взыскания  на имущество собственника по  его обязательствам.

В соответствие с п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Важное значение имеет определение момента, с которого на приобретателя вещи по договору переходит право собственности. Согласно п.1 ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п.2 ст.223 ГК РФ). Исходя из вышесказанного право собственности на недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи, возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Рассмотрим пример из судебной практики.

Общество с ограниченной ответственностью «Центр оптовой торговли» (далее - Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению имуществом муниципального образования «Кингисеппское городское поселение» Ленинградской области (далее - Комитет, ответчик) о признании за истцом, как приобретателем по договору купли-продажи от 01.08.2009 № 45в, права собственности на одноэтажное здание магазина общей площадью 75,8 кв.м, Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.06.2011 в удовлетворении исковых требований отказано.

На данное решение Обществом  подана апелляционная жалоба, в которой истец просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Суть доводов апелляционной жалобы заключается в том, что право собственности продавца на отчуждаемый по договору купли-продажи объект недвижимости подтверждено материалами дела.

При исследовании материалов дела суд первой инстанции установил, что между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) подписан договор от 26.12.2005 № 95/2005 аренды помещения одноэтажного здания магазина с навесом N 1, 2 площадью 97,2 кв. м, в том числе торговой - 43,2 кв.м., по указанному выше адресу для использования под магазин.

На основании договора от 01.08.2009 № 45в купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге (далее - договор № 45в) Комитет (продавец) обязался передать в собственность Общества (покупателя) одноэтажное здание магазина площадью 43,2 кв. м, инв. № 1887, лит. А5 по спорному адресу, принадлежащее продавцу на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации от 23.05.2007 серии 78-АВ № 647894, стоимостью 1 125 000 руб. с учетом НДС.

По договору купли-продажи  от 19.11.2009 Комитет (продавец) обязался передать в собственность Общества (покупателя) земельный участок площадью 393 кв. м с кадастровым номером 47:20:09-11-001:0036 по названному адресу, разрешенный  к использованию под торговлю, по выкупной цене 49 388 руб. 70 коп. Часть  земельного участка с кадастровым  номером 47:20:09-11-001:0036 занята объектом недвижимости, используемым под магазин, площадью 96 кв.м.

Сообщением от 25.01.2010 регистрирующий орган отказал Обществу, МО «Кингисеппское городское поселение» в государственной регистрации права собственности на здание магазина по спорному адресу на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Как указано в сообщении, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена запись о регистрации права собственности МО «Кингисеппское городское поселение» на здание магазина площадью 43,2 кв. м. В договорах аренды указано здание большей площади, предмет договора купли-продажи не соответствует предмету договоров аренды, сделка купли-продажи заключена с нарушением требований Федерального закона от 22.07.2009 № 159-ФЗ, препятствующие государственной регистрации прав причины не устранены.

Согласно техническому паспорту на здание магазина по состоянию на 09.06.2003 площадь торгового зала составляла 25,6 кв. м, складского помещения 17, 6 кв. м, всего по зданию 43,2 кв. м, площадь  навеса 54 кв. м.

Как следует из свидетельства  о государственной регистрации  права серии 78-АВ № 6447894, в ЕГРП 21.05.2007 зарегистрировано право собственности МО «Кингисеппское городское поселение» на здание магазина площадью 43,2 кв.м. по названному адресу, кадастровый номер 47-78-18/017/2007-029.

Сославшись на отказ в  регистрации права собственности  на объект недвижимости, отсутствие возможности  зарегистрировать сделку и право  собственности на земельный участок  под названным объектом, Общество обратилось в арбитражный суд  с настоящим иском.

Суд в результате рассмотрения требований Общества пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для  их удовлетворения.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право  собственности на имущество, которое  имеет собственника, может быть приобретено  другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или  иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно положениям статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности  у приобретателя вещи по договору в случаях, когда отчуждение имущества  подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой  регистрации.

Исходя из совокупности указанных  положений гражданского законодательства, право собственности на недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи, возникает с момента  государственной регистрации перехода права собственности.

Государственная регистрация  сделок и прав осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон), согласно статье 16 которого государственная регистрация права, возникшего на основании сделки, не требующей нотариального удостоверения, проводится по заявлению обеих сторон договора. В случае, когда право продавца возникло до введения в действие упомянутого Закона, и не было зарегистрировано в установленном им порядке, а основания для подлежащей регистрации перехода права имели место после введения этого Закона в действие, государственная регистрация ранее возникшего права производится по заявлению правообладателя при государственной регистрации перехода права.

Между тем, в государственной регистрации права собственности на здание магазина по спорному адресу на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 указанного Закона  Обществу отказано.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации  в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке  либо в составе другого недвижимого  имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается  не согласованным сторонами, а соответствующий  договор не считается заключенным.

В материалах дела отсутствует  объективная информация, позволяющая  однозначно определить объект недвижимого  имущества, явившийся предметом  договора от 01.08.2009 № 45в, не усматривается, что предметом сделки являлось имущество, в отношении которого заявлено требование. Предметом договора купли-продажи от 01.08.2009 № 45в является здание магазина площадью 43,2 кв. м.