Основания возникновения права собственности

Как установлено, на спорном  земельном участке, индивидуализированном кадастровым номером, расположен многоквартирный дом; право собственности на квартиры и нежилые помещения в этом доме зарегистрировано за различными лицами; общество не имеет в собственности каких-либо помещений в данном доме, и это обстоятельство регистрирующим органом не опровергнуто.

В таком случае общество, не являющееся собственником каких-либо помещений в доме, не может быть и участником общей долевой собственности  на общее имущество многоквартирного дома, в том числе земельный  участок. Заявление общества об отказе от права собственности на земельный участок фактически направлено на прекращение в соответствии со статьей 238 Гражданского кодекса Российской Федерации его права собственности на имущество, которое не может ему принадлежать.

С учетом изложенного Высший Арбитражный Суд Российской Федерации признал незаконным отказ Управления Росреестра в государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок под многоквартирным домом в связи с отказом от права.

Из анализа данного судебного решения следует, что право общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме возникает с момента государственной регистрации права собственности на помещения в таком доме. При этом необходим отказ застройщика от права собственности на земельный участок, который в силу закона не может ему принадлежать.

В приведенном примере  из судебной практики земельный участок  принадлежал застройщику на праве  собственности. Однако наиболее распространены случаи, когда застройщик владеет и пользуется земельным участком по договору аренды. Требуется ли в таком случае расторжение договора аренды и отказ государственного или муниципального собственника от права собственности на земельный участок?

В этой связи интересным представляется следующий пример из судебной практики.

24 января 2011 года предметом  рассмотрения в Высшем Арбитражном  Суде Российской Федерации стали  требования администрации муниципального  образования города Краснодара (далее  - администрация) к закрытому акционерному обществу "Строй-Интернейшнл" (далее - общество) о взыскании основного долга, образовавшегося в рамках договора аренды земельного участка, и неустойки.

Как следует из материалов дела, 21.03.2005 между администрацией и  обществом заключен договор аренды земельного участка N 4300013374, в соответствии с которым администрация передала обществу за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 7332 кв. м, расположенный в Западном внутригородском округе города Краснодара по проспекту Чекистов (кадастровый номер 23:43:020618:0001). Земельный участок предоставлялся под строительство многоэтажного жилого дома литер "Д" со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автостоянкой. Договор заключен сроком на 5 лет - с 04.03.2005 по 04.03.2010. Договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрационной службы (л.д. 6 - 8).

Факт передачи земельного участка подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 21.03.2005 (л.д. 12).

Земельный участок площадью 7332 кв. м, расположенный в Западном внутригородском округе города Краснодара по проспекту Чекистов, с кадастровым  номером 23:43:020618:0001, сформирован в 2005 году (кадастровый план земельного участка от 15.03.2005 (л.д. 10 - 11)).

26 октября 2006 года департамент  архитектуры и градостроительства  администрации муниципального образования  города Краснодара выдал обществу  разрешение на ввод в эксплуатацию  жилого дома со встроенными  нежилыми помещениями на первом  этаже, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный округ, пр. Чекистов, д. 22, на земельном участке площадью 7332 кв. м, с кадастровым номером 23:43:020618:0001 (л.д. 18 - 19).

25 декабря 2006 года Управлением  Федеральной регистрационной службы  по Краснодарскому краю зарегистрировано право собственности за Еленой Александровной Нестеренко на квартиру площадью 67,08 кв. м, расположенную по адресу: г. Краснодар, Западный округ, пр. Чекистов, д. 22, кв. 290 (л.д. 53).

Отказывая в удовлетворении требований администрации к обществу о взыскании основного долга, образовавшегося в рамках договора аренды земельного участка, и неустойки, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации отметил следующее.

Как следует из Постановления  Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Вводного закона). Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

Согласно статье 1 Вводного закона Жилищный кодекс Российской Федерации введен в действие с 01.03.2005.

Как следует из материалов дела, земельный участок поставлен  на кадастровый учет после введения в действие Жилищного кодекса  Российской Федерации.

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Право собственности  за Е.А. Нестеренко на жилое помещение - квартиру площадью 67,08 кв. м, расположенную по адресу: г. Краснодар, Западный округ, пр. Чекистов, д. 22, кв. 290, - зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 25.12.2006, о чем сделана соответствующая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (свидетельство о государственной регистрации права (л.д. 53)).

Статьей 36 Жилищного кодекса  Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений  в многоквартирном доме принадлежат  на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, а также земельный участок, на котором расположен дом, и иное общее имущество многоквартирного дома.

В соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок  под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Следовательно, в силу закона земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома и право публичной собственности на земельный участок прекратилось после регистрации права собственности на жилое помещение, то есть с 25.12.2006. Соответственно, с этого момента у администрации прекратилось право на взыскание арендной платы за пользование земельным участком с организации-застройщика (пункт 2 статьи 209, статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из анализа  данного судебного решения, право общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме возникает с момента государственной регистрации права собственности на жилые помещения в таком доме. При этом не требуется ни расторжения договора аренды, ни отказа государственного или муниципального собственника от права собственности на земельный участок.

Таким образом, в настоящее  время начала складываться положительная  судебная практика по вопросу о приобретении гражданами права собственности на земельные участки под вновь возводимыми многоквартирными домами.

Очевидно, что в отсутствие детального законодательного регулирования  данной сферы общественных отношений  только судебная практика способна решить вопрос о юридической судьбе земельного участка после окончания строительства и введения многоквартирного дома в эксплуатацию.

3.3. Проблемы  приобретения собственности по  давности владения в России

Гражданский кодекс РФ упоминает  о трех основаниях для приобретения права собственности по давности: добросовестность, открытость и непрерывность.

Остановимся на одной  из проблем в осуществлении своего гражданского права, касающегося давности владения, а именно добросовестности.

В гражданском законодательстве отсутствует понятие добросовестности. Можно дать следующее определение.

Добросовестность - это  отношение самого лица к основанию  завладения, которое должно отвечать общепринятым представлениям. Вместе с тем согласно ГК РФ любой владелец имущества предполагается добросовестным, пока не доказано обратного. В настоящее время считается проблематичным установление добросовестности. Данный вопрос широко анализируется в статье С. Яковлевой "Принцип добросовестности в договорном праве: российское законодательство и судебная практика". В данной статье автор указывает на очевидные проблемы установления презумпции добросовестности в гражданском праве. В общей части ГК РФ понятие "добросовестность" упоминается дважды: в п. 2 ст. 6 и ст. 10. Согласно п. 2 ст. 6 ГК РФ права и обязанности сторон гражданского правоотношения в случае наличия пробела в законодательстве и договоре, отсутствия применимого к ним обычая делового оборота, невозможности использования аналогии закона определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогии права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Таким образом, в соответствии с указанной нормой требование добросовестности наряду с требованиями разумности и  справедливости применимо для восполнения  пробелов в договоре или в законодательстве только в крайнем случае. В действительности буквальное толкование ст. 6 ГК РФ практически исключает возможность определения прав и обязанностей сторон с учетом требований добросовестности, поскольку практически во всех случаях найдется либо применимый обычай делового оборота, либо норма законодательства, регулирующая сходные отношения.

Статья 10 ГК РФ, устанавливающая  пределы осуществления гражданских  прав и формулирующая одновременно конструкцию злоупотребления правом (п. 1 и 2) и презумпцию добросовестности (п. 3), заслуживает особого внимания.

Дело в том, что в  некоторых правовых системах (в частности, испанской) принцип добросовестности тесно связан с конструкцией злоупотребления  правом: ст. 7 ГК Испании явно совмещает  две доктрины (п. 1 данной статьи устанавливает обязанность осуществления гражданских прав с соответствии с принципом добросовестности; п. 2 формулирует достаточно широкую конструкцию злоупотребления правом).

Однако анализ указанных  норм ГК РФ не позволяет сделать  аналогичный вывод применительно к российскому гражданскому праву.

Кроме того, презумпцию добросовестности следует отличать от принципа добросовестности. Любая презумпция служит лишь для  распределения бремени доказывания  того или иного факта (в данном случае добросовестности), в то время как принцип является общеобязательным, исходным нормативно-юридическим положением, выступающим критерием правомерности поведения и деятельности участников регулируемых правом отношений. Следовательно, принцип добросовестности, в отличие от презумпции добросовестности, призван устанавливать обязанность суда проверять поведение сторон на предмет его соответствия данному принципу независимо от того, ссылается одна сторона на этот принцип или нет, доказана ли недобросовестность какой-либо из сторон.

Приведенный анализ показывает, что принцип добросовестности участников гражданских отношений в целом  в действующем законодательстве не установлен. К такому же выводу приходят и многие ученые, а именно: С. Сарбаш, Г. Гаджиев, К. Скловский, Ю. Фогельсон, А. Чукреев, В. Емельянов.

Тем не менее, как это  ни удивительно, в доктрине присутствует и противоположная точка зрения о том, что принцип добросовестности является законодательно закрепленным принципом гражданского права.

Наиболее ярко данная позиция выражена В. Вороным, который на основе п. 2 ст. 6 ГК РФ утверждает, что "требование добросовестности объективно существует", а исходя из анализа п. 3 ст. 10 ГК РФ делает вывод о наличии в законодательстве принципа добросовестности. Аналогичный вывод на основе данной нормы сделан в учебнике по гражданскому праву под редакцией Е. Суханова.