Особенности ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств

 

 

Особенности ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение  ………………………………………………………………………     3    

Глава 1. Ипотека как механизм обеспечения кредитных обязательств 

1.1. Развитие законодательства  об ипотеке: история правового  регулирования, современный период  ………………………………………       6

1.2. Основные понятия ипотеки и ипотечного кредита …...……………..        9

3. Основания возникновения ипотеки …………………………………..    15
1. Некоторые проблемные вопросы, возникающие  при ипотеке  жилых помещений ……………………………………………………………      16 

Глава 2. Договор об ипотеке (залоге недвижимости)

2.1. Форма и порядок  заключения  договора об ипотеке  …………………    20

2.2. Предмет договора  об ипотеке  ………………………………………….    23

2.3. Объекты недвижимости неподлежащие  ипотеке ………………………   29

2.4. Оценка предмета ипотеки  ………………………………………………    30

2.5. Государственная регистрация договора ипотеки  ……………………..    31

Глава 3. Права и обязанности сторон по договору ипотеки 

3.1. Обеспечение прав по договору об ипотеке  …………………………….   34

Глава 4. Отдельные аспекты залога недвижимого имущества (ипотека) и особенности правоприменения ………………………………………………   39   

Заключение……………………………………………………………………… 44

Список литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Законодательство предусматривает шесть способов обеспечения обязательств – неустойка, залог, удержание, поручительство, банковская гарантия, задаток. Не все они нашли свое применение в сфере кредитных обязательств. Пункт 1 статьи 329 ГК РФ, перечисляя основные способы обеспечения исполнения обязательств, оставляет этот перечень открытым, говоря о том, что стороны могут обеспечивать свои обязательства и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В последнее время в наш деловой оборот устойчиво вошло такое понятие как «ипотека» - залог недвижимого имущества в счет обеспечения исполнения обязательств.

Ипотека представляет собой залог, предметом которого являются объекты недвижимого имущества, имеющие высокую стоимость и пользующиеся спросом на рынке по сравнению с прочим имуществом. Это делает ипотеку наиболее привлекательным видом залога, особенно в сфере кредитных правоотношений.

В современной юридической литературе существует достаточно узкий круг учебных пособий, научных изданий, посвященных непосредственно ипотеке, она чаще всего рассматривается в общем контексте залога. В настоящее время появляется все больше посвященных ипотеке публикаций юристов-практиков в журнальных и газетных статьях.

Значительный вклад в изучение института ипотеки внесли цивилисты XIX-нач.XX в.в. В работах правоведов Мейера, Победоносцева, Шершеневича и др. уделяется немалое внимание регулированию залоговых правоотношений.

Не сложилось также в юридической литературе единого мнения о правовой природе ипотечных отношений; цивилисты спорят: относить ли ипотеку к вещным или обязательственным правам. Так, например, проф. Витрянский В.В. предлагает рассматривать ипотеку как обязательственное право, тогда как в работах проф. Суханова Е. ипотека представляется как один из видов ограниченных вещных прав.

На сегодняшний день в системе способов обеспечения исполнения обязательств ипотека пока не имеет такого развитого правового и теоретического фундамента как, например, залог.

Это можно объяснить тем, что ипотека получила самостоятельную нормативную базу лишь в 1998 году с принятием Федерального закона «Об ипотеке (залог недвижимости)» от 16 июля 1998г. До этого времени ипотечные отношения регулировались Гражданским кодексом и законом «О залоге», принятым 29 мая 1992 г.

Постоянные изменения и дополнения, вносимые в закон, говорит о том, что российский законодатель идет по пути совершенствования данного гражданско-правового института, признавая его перспективным как для экономики государства, так и для общества. Экономическое значение ипотеки заключается в том, что она служит средством привлечения дополнительных инвестиций и является одним из ведущих факторов экономического развития государства.

Как показывает практика, люди неохотно пользуются ипотекой. Одним из механизмов, тормозящих развитие ипотечной системы, является низкая информированность населения, отсутствие опыта в получении потребительских кредитов. Определенные опасения вызывает предмет договора об ипотеке, ввиду большой ценности закладываемого имущества. Но в то же время это и является более прочной гарантией исполнения должником своего обязательства. Необходимо изменить психологию, как заемщиков, так и кредитных организаций, риски которых по условиям договора практически равны нулю.

Вместе с тем, на сегодняшний день уже имеется достаточно большая правоприменительная практика, показавшая, что ипотечное кредитование является перспективным направлением, нашедшим свое применение как в социальной сфере, так и в предпринимательской деятельности. С учетом вышеизложенного, исследование ипотеки, как одного из способов обеспечения исполнения обязательств, представляет большой интерес и является весьма важным и актуальным

Объект исследования - правоотношения, связанные с ипотекой, как способом обеспечения обязательств.

Предмет исследования - нормативно-правовые акты, судебная практика и наука об ипотеке.

Цель работы - рассмотреть ипотеку, как способ обеспечения  исполнения обязательств, постараться выявить недостатки и пробелы в правовом регулировании ипотеки, попытаться определить перспективы развития этого способа обеспечения исполнения обязательств в кредитных отношениях.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1. ИПОТЕКА  КАК МЕХАНИЗМ ОБЕСПЕЧЕНИЯ

 КРЕДИТНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

 

1. Развитие законодательства об ипотеке: история правового регулирования, современный период

Название «ипотека» впервые появилось в Древней Греции в конце VII — начале VI в. до н.э. и было связано с обеспечением ответственности должника кредитору определенными земельными владениями. В 621 г. до н.э. афинский архонт (правитель) Драконт ввел порядок, согласно которому посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Не случайно за ним и его предком в истории закрепилось определение «драконовых законов».

Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII в.: первый был основан в Силезии в 1770 г. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств он стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций). С начала XIX в. деятельность ипотечного банка распространяется на мелкие помещичьи владения, а затем и на крестьянские хозяйства.

В законодательстве европейских стран ипотека имеет две характер- ные черты: во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредиторов ипотека является самым верным средством получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. По настоящему надежным вещным правом ипотека становится только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что «внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения». Право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило имение) независимо от смены владельца. » [6, с.105]

Своеобразие Российской ипотеки правовой системы состоит в том, что она развивалась от ипотеки к функции (в римском праве вид залога, по которому товар передавался лицу на условии, что после того как требования получателя товара будут удовлетворены, он возвратит товар), а не наоборот. Залог недвижимого имущества, и прежде всего вотчинных (на- следственных) владений, широко укоренился в России XV в. — в за- вершающий период объединения русских земель вокруг Москвы.

 Залог в  то время не требовал передачи  заложенного имущества во владение  кредитора. Требование о передаче вещи появилось только в XVIII в., т.е. значительно позднее.

 В XIII-XIV вв. на  Руси возникает частная собственность  на землю и одновременно - первый  вид кредитования, получивший название «заклад». Одна из особенностей развития ипотеки в этот период заключалась в том, что условия получения ссуды под залог недвижимости мало чем отличались от других форм кредита. Чрезвычайная ограниченность свободных денежных средств, правовая необеспеченность кредитов делали его очень дорогим. Судебник 1596 г. и указ 1626 г. признавали нормальной ссудную ставку 20%. Правда, названный указ разрешал взимать проценты только на протяжении пяти лет. Под такой «умеренный» процент выдавали более или менее обеспеченные ссуды, к которым относились в первую очередь ссуды под недвижимость. В практике, особенно торговой, встречались более дорогие кредиты — 30 и даже 120%. [6, с.106]

В России ипотека широко использовалась поместным дворянством еще в дореформенную эпоху. В отличие от других стран, где предметом залога была земля, в России закладывались тогда преимущественно «души». В дореформенных кредитных учреждениях (среди которых главное место занимал Государственный заемный банк, созданный еще в 1786 г.) из общего количества крепостных душ (около 11 млн) 65% (7 млн) было заложено на сумму 425 млн руб. В 1786 г. при Заемном банке была образована Страховая экспедиция - первое страховое учреждение в России.

 Только в XVIII в. первые банки, возникшие в России, приступили к выдаче собственно  ипотечных ссуд. Значительная часть  актов, касающихся землевладения  или владения недвижимым имуществом, отражалась в сенатских ведомостях. [6, с.108]

В 1860 г. старые кредитные учреждения были ликвидированы, помещичьи долги удержаны в ходе выкупных операций. В 60-х гг. XIX в. возникли новые ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах функционирования, а к концу 80-х гг. сложилась система ипотечного кредита, просуществовавшая до 1917 г. [6, с.110]

Существовавший в послереволюционной России запрет частной собственности на землю, недра, воды, леса, промышленные предприятия, исключивший на долгие годы эти объекты из гражданского оборота, сыграл крайне негативную роль в развитии многих гражданско-правовых и финансовых институтов в нашей стране. Результатом этого стало и практическое отсутствие в России полноценного рынка недвижимости. Как следствие этого — не развивалась и ипотека, хотя в целом действовавшее в разное время законодательство содержало отдельные нормы о залоге.

О начале формирования в нашей стране института ипотеки в его современном виде можно говорить с 1992 года, когда был принят Закон РФ «О залоге» от 29.05.1992 г. № 2872-1, в котором впервые появилось понятие «ипотека», которой целиком посвящалась глава 2 раздела 2 Закона.

 В дальнейшем большое значение для регулирования ипотечного дела и формирования основ российского ипотечного рынка имел Указ Президента Российской Федерации «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» от 28 февраля 1996 г. № 293. С опубликованием этого Указа были установлены правовые основы залога недвижимости, так как дли- тельное время существовала неопределенность в отношении принятия федерального закона об ипотеке, а общих правовых положений о залоге, содержащихся в ГК РФ и Законе о залоге, было явно недостаточно для отражения специфики кредитования под залог недвижимого имущества.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ способствует интенсивным процессам становления и развития ипотечных отношений в России. В январе 2000 г. Правительство Российской Федерации одобрило Концепцию развития системы ипотечного кредитования в России. Необходимость внедрения ипотечного кредитования для решения жилищных проблем граждан очевидна: во-первых, существенно смягчаются социальные проблемы, а во-вторых, ипотека способствует развитию строительной отрасли, рынка недвижимости, создает условия для инвестирования в экономику.

2. Основные понятия ипотеки и ипотечного кредита

Ипотека (греч. hypotheke - залог, заклад) - сдача в залог земли и дру- гого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды — ипо- течного кредита (кредита под закладную). Ипотекой называют и саму за- кладную — документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог, а также на долг по ипотечному кредиту.

Ипотека - это способ обеспечения обязательства, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Благодаря ипотеке (в странах, где она приобрела устойчивое и авторитетное значение) банковский, государ-ственный и кооперативный капитал устанавливает свой контроль над значительной частью земельного фонда. Одновременно ипотека служит важным каналом поступления капитальных вложений в различные отрасли экономики. [6, с. 4]

Ипотечное кредитование – это система отношений, возникающих в связи с выдачей и получением долгосрочной ссуды (ипотечного кредита), обеспеченной ипотекой (залогом недвижимого имущества). В целом, систему жилищного ипотечного кредитования можно определить как совокупность кредитных институтов и элементов инфраструктуры, осуществляющих кредитование под залог жилья. Для всестороннего анализа организационно-экономических основ системы ипотечного кредитования жилья необходимо выделить ее основные элементы и выявить его структуру. Так, можно выделить: сберегательные (депозитные) банки; судо-сберегательные ассоциации или кассы (источником их кредитных ресурсов являются на- копительные вклады, в то время как закладные остаются в портфеле банка, т.е. он одновременно является и инвестором); специализированные ипотечные банки, осуществляющие исключительно ссудную деятельность (первоначально за счет собственных или заемных средств, далее за счет перепродажи [8, с. 3]