Особенности ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств

Определению понятия ипотечного кредита логически предшествует раскрытие сущности ипотеки. В литературе нередко под термином «ипо- тека» разумеется ипотечный кредит. Между тем само слово «ипотека» хотя и употребляется в сочетании со словом «кредит», но имеет самостоятельное значение. По своей сути понятие «ипотека» близко к понятию «залог». Залог же, в свою очередь, служит средством обеспечения исполнения заемщиком обязательства перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества. Залог здания, сооружения, предприятия и иных объектов, непосредственно связанных с землей, обычно называют ипотекой. Впрочем, и такое весьма распространенное определение ипотеки не является полным. Им нельзя ограничится по той причине, что ипотека предполагает не только залог имущества, она представляет собой целую юридически-правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинность ее принадлежности залогодателю и состояние ее расчетов с кредиторами за указанное имущество. Таким образом, в широком смысле слово «ипотека» означает юридически-правовую систему, включающую порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый конкретный момент, и в этом смысле сравнима с математической системой координат. [6, с. 4]

Ипотека — это полномочия банкира, обычно на основе вручения ему залогового письма {letter of hynothecation), продавать товары, которые были ему переданы как залог по займу. Товары, таким образом, передаются как документальная тратта, подразумевающая, что банкир (ипотечный банкир, специализирующийся на ипотечном финансировании; сотрудник ипотечной финансовой компании) может продавать их в случае отказа от платежа или акцепта.

Ипотека — это письменный акт о передаче титула и собственности, но не права на владение, а также права получения платежей по долгу или на реализацию обязательств при условии, что этот акт утрачивает силу после окончательного платежа. Существование ипотечной системы, позволяющей достаточно четко устанавливать достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создает условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости — земли и строений, производственных объектов или жилых домов.

Исключительным свойством ипотеки и лучшей гарантией обеспеченности кредита является право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд. Именно это преимущество ипотечного кредита отличает его от других видов долгосрочного кредита; ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества и стабильность его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных опасений возврата ссуд заемщиками. Многовековая практика показала, что ипотечный порядок благоприятен и для ссудополучателей. Стремясь к приобретению права выкупа заложенной недвижимости, они принимают все меры к погашению кредита, укрепляя тем самым свою платежеспособность и финансовое состояние. В странах с развитыми рыночными отношениями практикуются разнообразные виды ипотечных кредитов. Они могут быть классифицированы по различным признакам:

• объекту кредитования;

• субъекту кредитования;

• способу обеспечения гарантии возврата ссуд;

• характеру рынка использования ипотечных облигаций.

В зависимости от объекта кредитования ипотечные кредиты подразделяются на ссуды: для приобретения земельных участков, под нежилые строения несельскохозяйственного назначения и др.

В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья могут подразделяться на кредиты, предоставленные непосредственно его будущему владельцу, и на ссуды, выдаваемые подрядчиком.

Последние практикуются в тех случаях, когда окончательный владелец здания еще неизвестен в период строительно-монтажных работ, если он не может финансировать проект самостоятельно либо если заинтересован только в получении готового объекта. [6, с. 4]

По способу обеспечения гарантии возврата ссуд кредиты классифицируются в зависимости от степени обеспечения их страхования и его организации. Так, в США различаются кредиты с закладными листами, застрахованными Федеральной жилищной администрацией, управлением по делам ветеранов, и не застрахованными. В зависимости от характера рынка использования ипотечных облигаций различаются ипотечные листы первичного и вторичного рынков.

В наибольшей степени ипотека развита в США, Канаде, Великобритании, Франции, Швеции. Благодаря банковской ипотеке государственный и кооперативный капитал устанавливает свой контроль над значительной частью земельного фонда. В то же время ипотека является одним из основных каналов поступления капиталовложений в сельскохозяйственное производство и другие отрасли экономики. Предпринимателю она позволяет увеличить долю производительно используемого свободного капитала, землевладельцам — финансировать покупку дополнительных крупных участков земли при высоком уровне цен на нее. Значение ипотеки особенно возрастает в связи с техническим прогрессом в сельском хозяйстве, требующем увеличения капитальных затрат на возведение современных производственных построек и сооружений, покупку дорогостоящего оборудования и т.д.

Кредит по ипотеке является самым долгосрочным: ссуды выдаются на 15-40 и более лет, что обусловливает сравнительно низкие годовые проценты (1-5%). Ипотечные ссуды имеют целевой характер (на покупку земли, оборудования, на мелиорацию, строительство и т.д.) и предоставляются с рассрочкой платежей разной периодичности (ежемесячной, квартальной, ежегодной) при фиксированном проценте за непогашенную часть задолженности. [6, с. 5]

В большинстве случаев, когда говорят об "ипотеке", имеют в виду "здания и сооружения", и в первую очередь жилье. Это немного беспокоит, потому что законы, регулирующие обращение с недвижимостью, но созданные "с жильем в уме", могут быть неприменимы к другим видам недвижимого имущества, на которые также распространяются ипотечные схемы. Ипотечное кредитование (кредитование под залог недвижимости) весьма эффективный инструмент, но, как и любой другой инструмент, он должен быть правильно "заточен" и правильно применяться.

Основной принцип ипотечного кредитования - кредит выдается под залог недвижимости, если заемщик не может выплачивать кредит, кредитор продает предмет залога и из вырученных денег погашает кредит.

 

 

 

 

 

Таблица 1. Принципы ипотечного кредитования

№	Принципы	Содержание
1	Возвратность	Обязательное погашение (возврат) заемщиком суммы основного долга финансовых ресурсов, принадлежащих другому лицу – кредитору (ст. 3 ФЗ «Об ипотеке»)
2	Срочность	Своевременный возврат кредита в заранее установленный в договоре срок (ст. 9 п. 5 ФЗ «Об ипотеке»)
3	Платность	Цена кредитных ресурсов в форме ссудного процента или ставки, определяющая их доступность и возмездность (ст. 3 ФЗ «Об ипотеке»)
4	Обеспеченность	Представление кредита только под залог имеющегося или вновь приобретаемого (строящегося) объекта недвижимости (ст. 1 ФЗ «Об ипотеке»); Страхование личное (жизни заемщика), приобретаемого объекта недвижимости как имущества и титульное страхование – права собственности на объект(ст. 31 ФЗ «Об ипотеке»);
5	Целевое назначение	В основном для приобретения необходимого заемщику недвижимого имущества (жилого помещения или другого объекта имущества) (ст. 1 п. 1 ФЗ «Об ипотеке»);
6	Диффенцированность	Индивидуальный подход к потенциальным категориям заемщиков

 

 

3. Основания возникновения ипотеки

Федеральным законом РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено два вида ипотеки:

1) ипотека в силу закона;

2) ипотека в силу договора.

Ипотека в силу закона возникает на основании положения закона, которое не требует заключения договора ипотеки. Для возникновения такой ипотеки необходимо наступление обстоятельств, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения ипотеки. В данном случае не имеет значения наличие или отсутствие договора ипотеки либо каких-либо других обстоятельств, если они не перечислены в законе в качестве основания возникновения ипотеки в силу закона.

Ипотека в силу закона возникает:

1) при отчуждении жилого дома или квартиры по договору ренты (ипотека в силу закона устанавливается в пользу получателя ренты в обеспечение исполнения обязательств по договору ренты);

2) при отчуждении жилого дома или квартиры по договору купли-продажи с условием о рассрочке платежа (если продавец и покупатель договорились между собой о продаже жилья в рассрочку, то возникает ипотека в силу закона в пользу продавца);

3) при приобретении или строительстве жилого помещения за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Данный способ приобретения жилья является более распространенным;

4) в иных случаях, установленных действующим законодательством.

Ипотека в силу договора возникает на основании общей нормы права, которая допускает заключение договора ипотеки в отношении определенного имущества, и договора ипотеки между сторонами (залогодателем и залогодержателем). [10]

Ипотека (залог недвижимости) является одной из разновидностей залога, и в связи с этим формулировка договора ипотеки в п. 1 ст.1 ФЗ об ипотеке по существу является идентичной формулировке договора залога, данной в ст 334 ГК.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. [9]

Ипотека в силу договора: все, что не относится к ипотеке в силу закона, является ипотекой в силу договора. Правда, есть одно исключение - залог нежилой недвижимости, который осуществляется в настоящий момент только на основании договора ипотеки.

В случае, когда ипотечный кредит получается под залог уже имеющегося жилья, возникновение ипотеки возможно только на основании договора. Даже если кредит получал один заемщик, а собственниками должны стать два человека, включая заемщика, необходимо заключать договор ипотеки, так как возникновение ипотеки в силу закона сразу для двоих будет невозможно.

 

1. Некоторые проблемные вопросы возникающие  при ипотеке  жилых помещений

Считаю необходимым отметить некоторые проблемные вопросы которые возникают при  ипотеке  жилых помещений  лицами состоящими в браке и до вступления в брак

Согласно статье 7 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

В жизни часто случается, что получив и выплатив часть ипотечного кредита, супруги разводятся. В связи с этим интерес вызывает вопрос: как быть с выплатой ипотечного кредита, если семьи уже нет?

С точки зрения законодательства все платежи по ипотечному кредиту, произведенные в период брака, считаются осуществленными за счет общего имущества супругов. Даже если стороной договора ипотеки выступал только один из супругов, а второй являлся поручителем, при разводе последний может претендовать либо на половину денежных средств, выплаченных по кредиту в период брака, либо на 1/2 доли в квартире.

Впрочем, большинство банков в обязательном порядке записывают супруга (супругу) в созаемщики, и таким образом пара несет солидарную ответственность перед банком (при поручительстве также возникает солидарная ответственность). Да и самим супругам на стадии получения кредита выгоднее заявить совокупный доход, чтобы получить большую сумму кредита. Таким образом, и после развода супругам придется выплачивать кредит совместно. А если одна из сторон отказывается, а вторая - из принципа - тоже прекращает выплаты?

Банк никоим образом не волнуют взаимоотношения супругов. Его волнует только своевременное внесение ежемесячных платежей. Если платежи не поступают или поступают в неполном объеме в течение трех месяцев подряд, банк может инициировать процедуру реализации залога (то есть в данном случае - квартиры). Квартира продается на аукционе, и после удержания банком всех причитающихся ему платежей остаток денег (если он есть) возвращается заемщикам. Как они его между собой поделят, банк тоже абсолютно не волнует.

Самостоятельно без согласия банка продать квартиру нельзя - она обременена залогом. Квартиру можно продать только после того, как будет полностью погашен долг перед банком.

А если супруги-созаемщики готовы погашать кредит, но хотят оформить на себя по половине квартиры и платить, соответственно, только за "свою" половину? При обращении в банк в подавляющем большинстве случаев в разделении одного солидарного обязательства на два индивидуальных откажут. А вот судебные перспективы такого решения уже не так безнадежны. Поскольку заложенная квартира находится в совместной собственности, то по суду она подлежит разделу в отношении 50 на 50, а банк при этом будет привлечен в качестве третьей стороны.

При наличии детей суд теоретически может выделить долю в размере больше 50% тому из супругов, с которым остаются дети. Соответственно, судом может быть поделен и платеж по ипотеке, а в случае реализации квартиры по факту неисполнения обязательств по кредиту остаток денег после погашения долга также делится в пропорции согласно долям собственности.

Допустим, человек взял ипотечный кредит еще не будучи в браке. Через некоторое время он вступает в брак, а потом - развод. На стадии заключения брака и после рождения детей банки не пересчитывают размер ежемесячного платежа в связи с появлением иждивенцев, заемщик гасит долг в том же размере, что и раньше. Однако при разводе супруг/супруга может претендовать на половину размера выплат, произведенных в период брака. Или - на долю в квартире, пропорциональную половине платежей, произведенных в период брака (что в условиях роста цен на недвижимость, естественно, более выгодно).