Особенности ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств

Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней передаточной надписи и на непрерывном ряде имеющихся на ней предыдущих передаточных надписей. Он не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, в результате хищения или иным образом помимо воли этого лица, о чем владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать. Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны.

Если третье лицо в соответствии с ч. 2 ст. 313 ГК РФ полностью исполнило за должника обеспеченное ипотекой обязательство, оно вправе требовать передачи ему права по закладной. При отказе залогодержателя передать эти права третье лицо может требовать в судебном порядке перевода этих прав на себя. В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства должник по нему, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить соглашение, предусматривающее:

• такое изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается часть ранее заложенного по данному договору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества может быть самостоятельным объектом прав;

• такое изменение размера обеспечения, при котором размер тре- бований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее. [12, с. 1184]

Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки.

Кроме того, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке, в сроки, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации (п. 3 и 4 ст. 3 ГК РФ) или в предусмотренном ими порядке, а если такие сроки не установлены — в разумные сроки.

Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства — на сумму не ниже суммы этого обязательства. [12, с. 185]

Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает.

Залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит залогодержателю и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц. Осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать неоправданные помехи для использования заложенного имущества залогодателем или другими лицами, во владении которых оно находится.

При грубом нарушении залогодателем правил пользования зало- женным имуществом, правил содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, — в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

Залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, если иное не предусмотрено таким договором. Если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе за счет страхового возмещения. Залогодержатель не может осуществить данные права, если между ним и залогодателем заключено соглашение в письменной форме о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества и залогодатель надлежаще выполняет условия этого соглашения. [12, с. 186]

Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть представлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество о моменте возникновения ипотеки. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

Залогодержатель может передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, если договором не предусмотрено иное. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. К его отношениям с этим залогодержателем применяются правила ст. 382, 384—386, 388 и 390 ГК РФ о передаче прав кредитора путем уступки требования. Уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой. Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству.

Уступка прав по договору об ипотеке в соответствии с ч. 1 и 2 ст. 389 ГК РФ подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права которых удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 4. ОТДЕЛЬНЫЕ АКСПЕКТЫ АСПЕКТЫ ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА (ИПОТЕКИ) И ОСОБЕННОСТИ ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ

 

С момента принятия Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" прошло почти 15 лет. За период его действия в ФЗ об ипотеке были внесены многочисленные изменения, последние - Федеральным законом от 6 декабря 2011 г. N 405-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество".

За период существования ФЗ об ипотеке изменилась и правоприменительная практика законодательства об ипотеке, причем по некоторым вопросам - кардинальным образом.

Залог недвижимого имущества регулируется специальным законом - ФЗ об ипотеке, в п.3 ст.1 которого определяется соотношение законодательных актов, содержащих правовые нормы о залоге в российском праве. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим ФЗ не установлены иные правила.

Таким образом, нормы ФЗ об ипотеке, регулирующие отношения по договору об ипотеке, имеют приоритет перед общими правилами о залоге, содержащимися в § 3 главы 23 Гражданского кодекса РФ, посвященной способам обеспечения исполнения обязательств, другими законодательными и иными нормативными правовыми актами, посвященными залоговым отношениям. Аналогичные положения содержатся в п. 2 ст. 334 ГК РФ.

Ипотека представляет собой комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает обязательство в целом. Чаще всего залогом недвижимого имущества обеспечиваются обязательства, возникающие из кредитных и заемных обязательств. В судебно-арбитражной практике возникал вопрос о возможности заключения договора ипотеки в обеспечение обеспечения (банковской гарантии, поручительства). Так, по одному из дел, рассмотренных Федеральным арбитражным судом Московского округа, судебная коллегия пришла к выводу о том, что договор ипотеки может быть заключен в обеспечение обязательства по соглашению о предоставлении банковской гарантии. Аналогично положительно судами решается вопрос возможности заключения договора об ипотеке в обеспечение обязательств из договора поручительства.

Ипотека относится к числу тех разновидностей залога, когда заложенное имущество остается у залогодателя. Так, в ч. 2 п. 1 ст. 338 ГК РФ установлено, что имущество, на которое установлена ипотека, не передается залогодержателю. Согласно п. 1 ст. 1 ФЗ об ипотеке имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

 В юридической литературе  высказывались критические замечания  по поводу указанной формулировки. По мнению А. Смолянникова, это противоречит традициям ипотеки классического романо-германского права, которых придерживаются вся континентальная Европа и многие другие страны, и идет вразрез с традициями российского гражданского права. В соответствии с этим положением, отмечает он, "при установлении ипотеки залогодатель обязан фактически отчуждать свое право собственности на заложенное имущество в пользу кредитора, что не соответствует п. 2 ст. 209 ГК Российской Федерации, согласно которой собственник вправе согласно своему усмотрению... оставаясь собственником... отдавать имущество в залог и обременять его другими способами". На взгляд С.О. Лозовской (кандидата юридических наук, доцента кафедры гражданского и семейного права Московской государственной юридической академии им. О.Е. Кутафина), автор приведенной точки зрения утрированно толкует данную норму. В законодательной формулировке п. 1 ст. 1 ФЗ об ипотеке просто сделан акцент на то, что при ипотеке заложенное имущество не передается залогодержателю и, естественно, залогодатель никоим образом не лишается права распоряжения принадлежащим ему на праве собственности недвижимым имуществом, но с ограничениями, установленными законом. [9]

Несмотря на многообразие способов обеспечения исполнения обязательств, всем им присущи общие черты: они должны быть предусмотрены в законе или в договоре и связаны с основным обязательством, представляя собой дополнительную меру, повышающую его надежность.

В исследовании теории обеспечения исполнения обязательств безусловно заслуживает внимания такая категория, как обеспечительный интерес. Впервые она появилась в зарубежном законодательстве. Например, Единообразный торговый кодекс США включает разд. 9 "Обеспечение сделок", который применяется к обеспечительным интересам, созданным посредством договора, включая залог, цессию, ипотеку недвижимости, доверительную собственность на движимое имущество и т.п.

Если обеспечительный интерес оформлен надлежащим образом, то у кредитора возникают дополнительные права, помимо тех, которые проистекают из основного и акцессорного обязательства. Суды помимо анализа вопроса о наличии и отсутствии субъективного права исследуют вопрос об обеспечительном интересе.

Применительно к российскому законодательству анализ категории обеспечительного интереса дал В.А. Хохлов, который указал, что "в соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ субъекты гражданских правоотношений "приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе". По его словам, в числе юридически значимых самостоятельных аспектов правоотношений закон называет понятие "интерес" и данная норма относится к основным началам гражданского законодательства. Он разграничивает категории "интерес в сделке" и "интерес в обеспечении сделки", признавая последнюю категорию обеспечительным интересом. Характерной особенностью для всех способов обеспечения исполнения обязательств, по мнению автора, является обеспечительный интерес, который "исходно может рассматриваться в качестве юридически значимого представления (расчета) кредитора о минимальном имущественном благе, которое он вправе получить, а должник обязан передать в случае неисполнительности контрагента". [11]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Несмотря на многообразие способов обеспечения исполнения обязательств, всем им присущи общие черты: они должны быть предусмотрены в законе или в договоре и связаны с основным обязательством, представляя собой дополнительную меру, повышающую его надежность.

Несомненно, среди способов обеспечения исполнения обязательств ипотека жилища является для кредиторов самым эффективным. Для любого человека жилье – это гарант стабильности и независимости.

Экономисты утверждают, что в сегодняшней ситуации только ипотека в состоянии дать приток новых средств на рынок жилищного строительства и в сопряженные с ним секторы промышленности. В бюджеты всех уровней поступят дополнительные доходы, которые, в свою очередь, могут служить одним из источников финансирования долгосрочного кредитования наряду с внебюджетными источниками либо инвестироваться органами власти в строительство социального жилья. [6, с. 6]