Понятие, виды и основы правового регулирования договора аренды

Содержание

 

ВВЕДЕНИЕ 3

ГЛАВА I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ 4

§1. Понятие, виды и основы правового регулирования договора аренды 4

§2. Стороны договора аренды 6

§3. Существенные условия договора аренды 8

ГЛАВА II. ВЗАИМНЫЕ ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ДОГОВОРА АРЕНДЫ 13

§1. Обязанности арендодателя 13

§2. Обязанности арендатора 18

ГЛАВА III. РЕГИСТРАЦИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 24

§1. Государственная регистрация договора аренды 24

§2. Прекращение и возобновление договора аренды 26

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 31

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 32

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Интересы сторон, участвующих  в экономических отношениях, не всегда требуют передачи имущества в  собственность. Нередко купля-продажа  невыгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающемуся только во временном использовании  имущества. Эти экономические причины  и породили данные отношения.

Актуальность договора аренды обусловлена возможностью получения  прибыли без отчуждения всех прав, ограничиваясь передачей прав владения и (или) пользования. Поэтому договор  аренды - один из самых востребованных договоров и наиболее часто заключаемых  на практике в различных сферах, включая бытовую, но особенно в предпринимательской.

В ходе своей деятельности предприятия довольно часто арендуют имущество (оборудование для производства, объекты недвижимости, автомобили и  т.д.). В большинстве случаев при  составлении договоров аренды особое внимание уделяется формированию и  установлению арендной платы, но при  этом упускаются из вида некоторые  другие аспекты во взаимоотношениях контрагентов, связанные с договором  аренды.

При написании данной работы использовались такие НПА как: ГК РФ, ФЗ «О защите прав потребителей» и т.д.

Для более глубокого изучения выбранной темы использовался сравнительно правовой метод.

Целью исследования (наряду с рассмотрением юридической  характеристики договора, правами и  обязанностями сторон по договору, порядком его государственной регистрации, прекращения и возобновления  договора аренды) является изучение проблем, возникающих при реализации на практике норм действующего законодательства, предусматривающих:

1. Определение существенных условий договора аренды для признания его заключенным;
2. Установление характеристик объекта аренды, позволяющих определенно и точно установить имущество, подлежащее передаче по договору;
3. Ответственность арендодателя за недостатки сданного имущества;
4. Определение порядка оплаты коммунальных платежей;

ГЛАВА I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ

§1. Понятие, виды и  основы правового регулирования  договора аренды

Собственнику принадлежат  права владения, пользования и  распоряжения своим имуществом (ст. 209 Гражданского кодекса РФ). Закон  дает ему право по собственному усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и  охраняемые законом интересы других лиц. Он вправе отчуждать свое имущество  в собственность другим лицам, передавать им, при этом оставаясь собственником, права владения, пользования и  распоряжения имуществом, отдавать имущество  в залог и обременять его другими  способами, распоряжаться им иным образом.

Сдача имущества в аренду является актом распоряжения им, т.е. реализацией одного из основных правомочий собственника.

Аренда (от лат. arrendare - отдавать внаем) - это предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях за плату¹.

Статья 606 Гражданского кодекса  РФ определяет аренду (имущественный  найм) как договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование за установленное договором аренды денежное вознаграждение - арендную плату. В законодательном определении данного договора, как и в других правовых нормах, термины «аренда» и «имущественный наем» употребляются как тождественные.

Основой законодательного регулирования  арендных правоотношений является Гражданский  кодекс РФ, где им помимо общих положений  обязательственного и договорного  права (в раздел III части первой) посвящена гл. 34 (ст. 606-670). В § 1 этой главы выделены общие положения об аренде. Они представляют собой нормы, которые могут применяться к любым видам договора аренды, если иное не установлено правилами об этих договорах (ст. 625 ГК), а также предназначены для непосредственного регулирования простейших арендных отношений, не имеющих специфических признаков.

Последующие § 2-6 гл. 34 ГК посвящены  регламентации отдельных видов  договора аренды. Гражданским кодексом РФ предусмотрены следующие виды договора аренды:

-прокат (ст.ст. 626-631 ГК РФ);

-аренда транспортного средства (с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст.ст. 632-641 ГК РФ) и без предоставления таких услуг (ст.ст. 642-649 ГК РФ);

-аренда зданий и сооружений (ст.ст. 650 - 655 ГК РФ);

-аренда предприятий (ст.ст. 656 - 664 ГК РФ);

-финансовая аренда (лизинг) (ст.ст. 665 - 670 ГК РФ).

Правовое регулирование  аренды не исчерпывается нормами  ГК. Специальные правила, посвященные  особенностям отдельных видов аренды, а также аренды отдельных видов  имущества, предусмотрены в ряде других законодательных актов. Правоотношения, связанные с арендой земельных  участков, регламентируются Земельным  кодексом и Федеральным законом  от 24 июля 2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"². Воздушный кодекс, КТМ и КВВТ наряду с § 3 гл. 34 ГК содержат правовое регулирование аренды транспортных средств. Закон о лизинге³ предусматривает специальное регулирование лизинговых правоотношений. К отношениям, в которых арендатором выступает гражданин как потребитель, применяются правила Закона о защите прав потребителей⁴. Развернутое судебное толкование законодательства об аренде содержится в Обзоре практики разрешения споров, связанных с арендой.

§2. Стороны договора аренды

Как следует из приведенного выше определения договора аренды, сторонами этого договора являются арендодатель и арендатор, которыми могут быть как физические, так  и юридические лица. В качестве юридических лиц в арендных правоотношениях  могут участвовать коммерческие и некоммерческие организации, а  также Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования. Для  отдельных видов договоров аренды и некоторых видов имущества  установлены дополнительные требования, которым должны отвечать стороны  договора (в частности, для договоров  аренды государственного и муниципального имущества).

Арендодатель - собственник имущества или лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ), например на основании доверенности.

При рассмотрении споров, вытекающих из исполнения договоров аренды, суды исходят из презумпции того, что  договор заключен законным арендодателем (собственником или надлежаще  уполномоченным лицом), пока не доказано иное. Если договор подписан ненадлежащим арендодателем, это является основанием для признания его недействительным (ничтожным).

Право на передачу государственной  собственности во временное пользование  отнесено к компетенции органов  исполнительной власти.

На основании ст. 114 Конституции  РФ Правительство РФ определяет порядок  сдачи в аренду объектов федеральной  собственности. Согласно Постановлению Правительства РФ от 5 июня 2008 г. № 432 «О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом» полномочия по управлению и распоряжению федеральным (государственным) имуществом переданы Федеральному агентству по управлению государственным имуществом (Росимущество) и его территориальным управлениям. Таким образом, арендодателем федерального государственного имущества, может быть только соответствующий государственный орган исполнительной власти, наделенный Правительством РФ соответствующими полномочиями ⁵. Особенности передачи в аренду имущества субъектов РФ и муниципальных образований могут предусматриваться региональным законодательством.

Закон предусматривает также  некоторые особенности распоряжения имуществом, закрепленным на вещном праве  за государственными и муниципальными юридическими лицами. Так, государственное  или муниципальное предприятие, которому имущество принадлежит  на праве хозяйственного ведения, вправе сдавать в аренду движимое имущество  самостоятельно, а недвижимость - только с согласия собственника в лице уполномоченного  органа исполнительной власти (ст. 295 ГК). Казенное предприятие, наделенное имуществом на праве оперативного управления, может выступать в качестве арендодателя только с согласия собственника (ст. 297 ГК). Бюджетные учреждения по общему правилу не вправе сдавать в аренду закрепленное за ними имущество. Арендодателем  такого имущества может выступать  только полномочный государственный  орган. Но если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено  право осуществлять деятельность, приносящую доходы, то оно вправе выступать арендодателем в отношении имущества, приобретенного за счет этих доходов (ст. 298 ГК).

Арендатор - лицо, которое получает во временное владение и пользование имущество и платит за это арендную плату.

Арендатором может быть любой  субъект гражданского права, обладающий дееспособностью. Исключение составляет аренда имущества, ограниченного в обороте. Для получения такого имущества в аренду необходимо иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или отвечать иным требованиям, предусмотренным законодательством.

§3. Существенные условия договора аренды

Договорные условия –  это способ фиксации взаимных прав и обязанностей. Под существенными (ст. 432 ГК РФ) понимают условия, необходимые  и достаточные для того, чтобы  договор считался заключенным, следовательно, порождающим права и обязанности  у сторон. Договор, в свою очередь, считается заключенным, если между  сторонами в требуемой форме  достигнуто соглашение по всем его  существенным условиям.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование  или во временное пользование, из чего можно сделать вывод о  том, что условия об объекте аренды, сроке и арендной плате являются существенными ⁶.

Многие авторы научных  исследований в области гражданского права не относят условие о  размере арендной платы к числу  существенных условий договора (например, О.Н. Садиков), признавая его существенным лишь для некоторых видов аренды – «например, согласно ст. 654 ГК РФ несогласование данного условия в договоре аренды здания (сооружения) влечет признание  его незаключенным» ⁷.

Однако распространено научное  мнение, что условие об арендной плате является существенным наряду с условиями об объекте и сроке  аренды.

В подтверждение рассмотрим пример судебной практики. Истец обратился  в суд с иском об обязании ответчика освободить не жилое помещение. При вынесении решения об удовлетворении иска суд исходил из того, что на основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания считается незаключенным. Договор аренды между истцом и ответчиком не содержит условий о размере арендной платы, следовательно, он не заключен, а ответчик занимает спорное здание без правовых оснований ⁸.

Одним из существенных условий  договора аренды является условие об объекте аренды. Законодатель в пункте 1 статьи 607 ГК РФ установил, что объектами  аренды могут быть лишь непотребляемые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Так, к объектам аренды относятся земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.д.

Непотребляемый характер объекта аренды связан с правовой природой данного договора, предусматривающего обязанность арендатора возвратить по окончании аренды то же самое имущество.

Одно из основных требований, предъявляемых законодателем к  договору аренды, состоит в обязательном указании в этом договоре сведений об арендуемом имуществе, которые позволяли  бы определенно и точно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается  не согласованным сторонами, а договор  аренды - незаключенным. При рассмотрении конкретного дела ФАС Дальневосточного округа сделал вывод о том, что  в договоре аренды автокрана не содержатся такие индивидуализирующие признаки предмета аренды, как государственный  номер транспортного средства, год  выпуска, номер шасси, что согласно гражданскому законодательству влечет признание договора незаключенным ⁹.