Понятие, виды и основы правового регулирования договора аренды

В частности, если арендуется недвижимость, то в договоре следует  указать признаки, позволяющие идентифицировать объект: точный адрес, этажность, общую  площадь всех основных и вспомогательных  помещений и каждого в отдельности.

Если в аренду передается только часть здания, то в договоре также указывается местоположение этого помещения (крыло, этаж, номер  комнаты и т.д.), также прикладывается экспликация технического паспорта, в которой есть подробные характеристики (площадь, расположение комнат, количество окон и дверей и т.д.). Необходимо также дать в договоре подробную  техническую характеристику объекта  и описать его состояние, назначение, снабженность коммуникациями. При наличии у объекта каких-либо недостатков их также надо оговорить во избежание возможных споров.

Из числа возможных  объектов аренды исключается имущество, которое по своей сути не может  не потребляться в процессе использования  его в гражданском обороте (например, денежные средства). В аренду также  не передаются имущественные права.

Законодатель вправе определить виды имущества, сдача которого в  аренду не допускается или ограничивается (ст. 607 ГК). Объектами аренды не могут  быть вещи, изъятые из оборота. Вещи, ограниченные в обороте, могут быть переданы в аренду лишь с соблюдением  установленных ограничений. Для  некоторых видов аренды также  ограничен круг возможных объектов, например согласно ст. 666 ГК предметом договора лизинга (финансовой аренды) не могут быть земельные участки и другие природные объекты.

Договор аренды заключается  на срок, определенный сторонами. Если срок аренды в договоре не определен, то он считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). При этом срочный  договор может трансформироваться в договор, заключенный на неопределенный срок. Как гласит статья 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом даже после истечения срока договора, а у арендодателя при этом не возникает никаких возражений, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор, заключенный на неопределенный срок имеет несколько  особенностей. Во-первых, каждая из сторон такого договора имеет право в  любой момент отказаться от его исполнения. О своем решении другую сторону  необходимо предупредить за месяц, а  при аренде недвижимости - за три  месяца. В отношении срочного договора действует другое правило: такой  договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон до срока его истечения только в случаях, предусмотренных в законе или договоре (ст. ст. 619, 620 ГК РФ).

Во-вторых, договор, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ ¹⁰.

Арендодатель обратился  в арбитражный суд с иском  к арендатору об освобождении последним  занимаемого здания. Из представленных суду документов следовало, что стороны  заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока  аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем  отказе от продления договора. До окончания  срока ни одна из сторон не уведомила  другую сторону об отказе от продления  договора. Истец сослался на то, что  в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса для продления договора аренды здания требовалась его государственная  регистрация по истечении первых 11 месяцев.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим  выводам. Договор аренды здания был  заключен на 11 месяцев, то есть на срок менее одного года. В соответствии с условиями договора продление  осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.

Для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных  видов имущества законом могут  устанавливаться предельные сроки  договоров. По договорам проката, например, максимальный срок договора составляет 1 год (ст. 627 ГК РФ).

В случае если в договоре, для которого законом предусмотрен предельный срок, сторонами срок действия не определен, и ни одна из сторон договора до истечения предельного срока  не отказалась от договора, по истечении  предельного срока договор прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом  предельный срок, считается заключенным  на срок, равный предельному.

В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший  свои обязанности, по истечении срока  договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право  перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок (преимущественное право). О своем желании заключить договор на новый срок арендатору следует письменно уведомить арендодателя в срок, указанный в договоре, а если последний не предусмотрен, то в разумный срок до окончания действия договора. Условия заключенного на новый срок договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания  срока аренды и арендодатель не возражает  против этого, то договор в этом случае считается возобновленным на тех  же условиях на неопределенный срок.

Условие об арендной плате  мы рассмотрим в следующей главе  в рамках обязанности арендатора своевременно вносить плату за пользование  имуществом.

ГЛАВА II. ВЗАИМНЫЕ ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ДОГОВОРА АРЕНДЫ

§1. Обязанности  арендодателя

Главная обязанность, возложенная  Гражданским кодексом РФ на арендодателя, - предоставить арендатору имущество, предусмотренное договором аренды, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, при этом это имущество должно находиться в состоянии, соответствующем  условиям договора и своему назначению (ст. 611 ГК).

Таким образом, во-первых, арендодатель обязан реально передать имущество арендатору. При этом должен быть соблюден срок передачи, установленный в договоре. Если в договоре он не указан, имущество должно быть передано в разумный срок, определяемый по правилам ст. 314 ГК. Если арендодатель не выполняет эту обязанность, арендатор вправе по правилам ст. 398 ГК потребовать: а) либо принудительной передачи ему договорного имущества и взыскания убытков, причиненных просрочкой его передачи; б) либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК). Если имущество, передаваемое с просрочкой, принято арендатором, он не вправе расторгнуть договор, ссылаясь на просрочку, но у него есть возможность взыскать убытки, причиненные просрочкой.

Во-вторых, имущество должно быть передано вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами (технический паспорт, сертификат качества, инструкция по эксплуатации и т.д.), если иное не предусмотрено договором. Если принадлежности и документы не переданы и без них арендатор не может пользоваться имуществом согласно договору, он вправе потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора. В обоих случаях арендатор имеет право на возмещение убытков. Кроме того, если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата взысканию не подлежит.

В-третьих, арендодатель обязан передать имущество в таком состоянии, которое соответствует договорным условиям и его назначению. В частности, должны быть соблюдены технические и качественные характеристики договорного имущества. Если такие характеристики в договоре не определены, арендное имущество должно быть передано в состоянии, позволяющем использовать его согласно назначению и обычно предъявляемым требованиям.

В законе подробно регламентированы последствия передачи имущества  с недостатками (ст. 612 ГК). Арендодатель не отвечает за недостатки, которые:

а) указаны в договоре;

б) хотя и не оговорены, но были заранее известны арендатору;

в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра  имущества или проверки его исправности  при заключении договора или передаче имущества в аренду - так называемые явные недостатки.

Во всех других случаях  арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, включая  скрытые недостатки, о которых  он не знал во время заключения договора. Правовое значение имеют недостатки, препятствующие пользованию имуществом как полностью, так и частично. Недостатки, не влияющие на пользование  имуществом, не влекут ответственности  арендодателя за ненадлежащее исполнение обязанности передать имущество. В  то же время они должны быть зафиксированы  для оценки в дальнейшем действий арендатора при возврате имущества  в обусловленном состоянии.

При обнаружении недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору использовать следующие способы  защиты:

а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;

б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы с  предварительным уведомлением об этом арендодателя;

в) потребовать досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 612 ГК).

Обязанность арендодателя предупредить арендатора о правах третьих лиц  на договорное имущество. Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество, которыми они обладают на основании закона или договора (ст. 613 ГК). Права третьих лиц (сервитут, залог, права покупателя по договору купли-продажи и т.д.) могут существенно ограничивать возможности арендатора по владению и пользованию имуществом. Поэтому закон обязывает арендодателя предупредить арендатора о таких правах на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК).

Обязанность арендодателя не чинить препятствий в пользовании  сданным в аренду имуществом. После передачи имущества арендодатель не должен совершать действий, которые бы препятствовали арендатору пользоваться имуществом согласно договору. Например, передав в аренду помещение в здании, арендодатель не вправе отключить его электроснабжение; обязан обеспечить арендатору беспрепятственный доступ в арендуемое помещение. Закон предоставляет арендатору вещно-правовые способы защиты его интересов от нарушений, в том числе и не связанных с лишением владения, также против собственника (ст. 301-305 ГК).

Обязанность арендодателя по осуществлению капитального ремонта. По общему правилу, закрепленному ст. 616 ГК РФ, текущий ремонт обязан осуществлять за свой счет арендатор, а капитальный - арендодатель. Иной порядок стороны могут предусмотреть в договоре.

Закон установил диспозитивное  правило, обязывающее арендодателя производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества  за свой счет (ст. 616 ГК), исходя из принципа возложения на собственника обязанности содержать имущество (ст. 210 ГК) и учитывая временный характер арендного пользования.

Гражданский кодекс не дает определения ремонта, поэтому следует  обратиться к отраслевым нормативным  актам. Например, к Положению о  проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и  сооружений согласно которому к капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.) (п. 3.11 Положения).

Т.е. под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей и конструктивных элементов  арендного имущества, без которого оно не может использоваться по назначению. Капитальный ремонт должен производиться  арендодателем в срок, установленный  договором, а если он не определен  договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок. Если арендодатель нарушает данную обязанность, арендатор вправе по своему выбору: а) произвести капитальный ремонт и  взыскать с арендодателя стоимость  ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; б) потребовать соответственного уменьшения арендной платы; в) потребовать  расторжения договора и возмещения убытков (ст. 616 ГК).

Улучшения арендованного  имущества (ст. 623 ГК РФ) представляют собой  вложения в имущество, которые изменяют нормативные показатели функционирования имущества, улучшают его характеристики, повышают эффективность его использования.

Улучшения бывают двух видов: отделимые и неотделимые. К первым относятся те улучшения, которые  можно отделить от объекта аренды без ущерба для самого объекта. Неотделимыми закон называет улучшения, которые  не могут быть отделены от объекта  без причинения ему вреда, и кроме  того влекут за собой изменение стоимости  самого имущества (реконструкция, модернизация).