Понятие, виды и основы правового регулирования договора аренды

Характером улучшений, а  именно их отделимостью без вреда  для арендованного имущества, предопределяются последствия улучшения арендованного  имущества 

Отделимые улучшения являются собственностью арендатора и, соответственно, по окончании аренды должны остаться у него, если иное не предусмотрено  договором (п. 1 ст. 623 ГК). Улучшения, неотделимые  без вреда для арендованного  имущества, считаются собственностью арендодателя.

Возможность возмещения стоимости  улучшений предопределяется тем, произведены  ли они с согласия арендодателя. Если улучшения производились с  согласия арендодателя, арендатор имеет  право после прекращения договора на возмещение их стоимости, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 623 ГК). Стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Причем данное правило не может быть изменено по соглашению сторон - отступление от него возможно только на основании  закона (п. 3 ст. 623 ГК).

Согласие арендодателя на улучшение сданного в аренду имущества  является условием договора аренды. Оно  может быть оговорено при заключении договора или в процессе его исполнения. Не исключается также последующее  одобрение арендодателем произведенных  улучшений после окончания аренды (п. 2 ст. 425 ГК). Если согласие на улучшение  не зафиксировано в договоре, последующее  согласие должно рассматриваться как его изменение. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, которая установлена для самого договора (ст. 452 ГК). Последствия несоблюдения формы последующего согласования условия об улучшениях должны определяться по правилам § 1 гл. 9 ГК. Например, если при письменной форме договора аренды условие об улучшениях письменно не согласовано, стороны не вправе в случае спора ссылаться в подтверждение договоренности об улучшениях на свидетельские показания, но они не лишены права приводить письменные и другие доказательства.

Как отделимые, так и неотделимые  улучшения, произведенные арендатором  за счет арендодателя, являются собственностью арендодателя и возмещению не подлежат. В частности, это касается улучшений, произведенных за счет амортизационных  отчислений от арендованного имущества (п. 4 ст. 623 ГК).

Таким образом, проведение капитального ремонта является обязанностью именно арендодателя, тогда как неотделимые  улучшения проводятся арендатором.

Проведение текущего ремонта  возложено на арендатора. Основной задачей текущего ремонта является профилактика. Текущий ремонт проводят систематически, что позволяет предохранять имущество от преждевременного износа.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за счет своих средств  текущий ремонт и нести расходы  на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

§2. Обязанности  арендатора

Основные обязанности  арендатора связаны с порядком пользования  арендованным имуществом.

Во-первых, арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Назначение имущества определяется его характерными признаками, например легковой автомобиль не должен использоваться для грузовых перевозок, если иное не предусмотрено условиями договора аренды.

Во-вторых, по общему правилу  арендатор должен лично пользоваться арендованным имуществом. Если арендатор желает передать право пользования третьему лицу, ему необходимо получить согласие арендодателя. Указанное ограничение установлено законодателем для субаренды, перенайма (передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу), предоставления арендованного имущества в безвозмездное пользование, передачи арендных прав в залог, внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив (п. 2 ст. 615 ГК). Перечень возможных распорядительных действий в отношении арендованного имущества, которые арендатор вправе совершать только с согласия арендодателя, не является исчерпывающим. Согласие арендодателя может быть выражено в различных формах, оно может содержаться в условиях договора или в специальном письменном разрешении. 

Поскольку пользование, приобретаемое  третьими лицами в результате распорядительных действий арендатора, является вторичным  по отношению к правам и обязанностям самого арендатора, срок такого пользования  не может превышать срока основного  договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК). Данное ограничение  касается и других прав вторичного пользователя (например, если арендатору не разрешено извлекать доходы от использования арендованного имущества, он также не вправе предоставить такое  право вторичному пользователю). Вторичное  пользование предопределяется юридической  судьбой основного договора аренды. В частности, недействительность договора аренды влечет за собой недействительность сделок о передаче арендатором имущества  в пользование третьим лицам.

Наиболее распространенным способом передачи права пользования  является субаренда. Правоотношение субаренды по своей юридической природе аналогично арендному обязательству и направлено на передачу имущества во временное возмездное пользование другому лицу. Поэтому к отношениям субаренды применяются нормы, регулирующие аренду. Специфика субаренды в том, что это - вторичная аренда. Арендатор по основному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями  договора аренды или назначением  имущества, нарушает ограничения по распоряжению арендными правами, арендодатель имеет право потребовать расторжения  договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК).

В-третьих, арендатор обязан:

а) поддерживать имущество в исправном состоянии, т.е. совершать действия, которые необходимы для предотвращения ухудшения состояния арендованного объекта, препятствующего использованию его согласно договору (например, в установленные сроки производить замену масла в арендованном автомобиле);

б) нести расходы на содержание имущества, т.е. такие расходы, которые необходимы не для поддержания надлежащего технического состояния имущества, а для оплаты работ (услуг и т.д.) третьих лиц, требующихся для его договорного использования (например, арендатор здания обязан оплачивать электроэнергию и иные коммунальные услуги);

в) производить за свой счет текущий ремонт арендованного имущества. Текущий ремонт (в отличие от поддержания имущества в исправном состоянии) предполагает устранение недостатков в техническом состоянии объекта аренды. Текущий ремонт, в отличие от капитального, не связан с заменой основных (конструктивных) частей арендованного имущества и обусловлен его повседневным использованием, а не значительным износом;

г) производить капитальный ремонт арендованного имущества, если это предусмотрено нормативными правовыми актами или договором (ст. 616 ГК).

Статья 614 Гражданского кодекса  РФ обязывает арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Договор аренды – возмездный.

Арендная плата устанавливается  за все арендуемое имущество в  целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой  сумме платежей, вносимых периодически  или единовременно (самый распространенный  вид);

2) установленной доли  полученных в результате использования  арендованного имущества продукции,  плодов или доходов;

3) предоставления арендатором  определенных услуг;

4) передачи арендатором  арендодателю обусловленной договором  вещи в собственность или в  аренду;

5) возложения на арендатора  обусловленных договором затрат  на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут сочетать в  договоре аренды отмеченные формы арендной платы или указать иные формы  оплаты аренды.

Сроки внесения арендной платы  определяются договором. Арендная плата  вносится ежемесячно, ежеквартально, один раз в год, в виде предварительной  платы или с отсрочкой платежа.

Размер арендной платы (согласно статье 317 ГК РФ он должен быть выражен  в рублях) может изменяться не чаще одного раза в год. Однако стороны  могут включить в договор условие  о ежемесячной индексации арендной платы с учетом инфляции, что не нарушает положения пункта 3 статьи 614 Кодекса, даже несмотря на то, что  таким образом размер арендной платы  будет изменяться ежемесячно ¹¹.

Чаще всего при аренде помещения в договор включается условие о том, что арендная плата  устанавливается в виде фиксированного платежа за каждый метр арендуемой площади.  На практике возникает вопрос о порядке оплаты коммунальных услуг, электроэнергии, услуг связи и т.п. В большинстве случаев коммунальных услуг выставляют счета за оказанные ими услуги на имя арендодателя. Арендаторы чаще всего по соглашению с арендодателем делят с ним расходы на коммунальные платежи. Возможно несколько вариантов оформления подобного соглашения:

- арендодатель самостоятельно  выставляет счета за коммунальные  услуги;

- непосредственно арендатор  заключает договоры с коммунальными  службами и сам рассчитывается  с ними;

- арендодатель, заключивший  с поставщиком услуг соответствующее  соглашение, «перевыставляет» арендатору полученные счета на коммунальные платежи;

- арендатор компенсирует  коммунальные затраты, однако  перечисляет эти суммы отдельно  от арендной платы;

- в договор изначально  включается условие о том, что  коммунальные платежи включаются  в стоимость аренды.

При этом в силу статьи 539 ГК РФ договор электроснабжения заключается  между энергоснабжающей организацией и абонентом, то есть потребителем. По этому договору энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию. При этом абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации (ст. 545 ГК РФ).

С учетом этих норм, и применительно  к рассматриваемому нами договору аренды следует, что именно арендодатель является в силу договора потребителем коммунальных услуг и должен самостоятельно оплачивать все счета за них. Арендатор и  арендодатель не могут просто договориться между собой, что арендодатель будет  посредником в отношениях арендатора и поставщика коммунальных услуг. На это требуется еще и письменное согласие этого поставщика.

Арендатор может потребовать  уменьшения размера арендной платы  в следующих случаях:

- если в силу обстоятельств,  за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные  договором, или состояние имущества  существенно ухудшились;

- при обнаружении недостатков  арендованного имущества, за которые  отвечает арендодатель;

- если арендодатель не  предупредил арендатора о правах  третьих лиц на имущество при  заключении договора;

- если арендодателем нарушены  обязательства по проведению  капитального ремонта сданного  в аренду имущества.

В случае существенного нарушения  арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать  от него ее досрочного внесения в установленный  арендодателем срок, но не более  чем за два срока подряд pакон дает сторонам возможность заключить договор аренды с дальнейшим правом выкупа. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ).

Другими словами, по договору аренды с правом выкупа уплата выкупной цены имущества возможна как путем  внесения отдельных выкупных платежей, так и путем внесения арендной платы. Статья 624 Гражданского кодекса  предусматривает, что если стороны  изначально не включили в договор  условие о выкупе арендованного  имущества, то сделать это возможно, оформив в дальнейшем дополнительным соглашением, в котором стороны  вправе договориться о зачете ранее  выплаченной арендной платы в  выкупную цену.

Обязанность возвратить арендованное имущество. При прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Если арендатор не возвратил  арендованное имущество либо возвратил  его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы  за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает  причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

 

ГЛАВА III. РЕГИСТРАЦИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

§1. Государственная  регистрация договора аренды

После согласования всех условий  договора и составления единого  документа договор аренды недвижимого  имущества подлежит государственной  регистрации, если иное не установлено  законом (п. 2 ст. 609 ГК).