Понятие, виды и основы правового регулирования договора аренды

Иное предусмотрено, в  частности, статьями 633 и 643 ГК, из которых  следует, что договоры аренды транспортных средств, в том числе и являющихся недвижимостью (воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания), не должны проходить государственную  регистрацию. Кроме того, согласно ст. 651 ГК договоры аренды зданий и сооружений подлежат регистрации лишь в том  случае, если заключаются на срок не менее одного года. Порядок государственной  регистрации определен Законом  о государственной регистрации  прав на недвижимость. Запись о регистрации  вносится в Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, правила ведения которого утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219. Для государственной регистрации договоров аренды некоторых объектов установлены дополнительные специальные правила.

Несоблюдение требования о государственной регистрации  сделки влечет ее недействительность в случаях, установленных законом (ст. 165 ГК). Такие последствия предусмотрены  законодателем, в частности, для  договоров аренды зданий (сооружений) и предприятий (ст. 651 и 658 ГК).

Согласно п. 3 ст. 165 ГК и  п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. ¹², если одна из сторон договора аренды недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, уклоняется от нее, то другая сторона вправе предъявить иск о понуждении к регистрации договора. При этом требование об обязании произвести государственную регистрацию договора аренды должно быть обращено к другой стороне договора, уклоняющейся от его регистрации ¹³.

При практическом применении норм о государственной регистрации  сделок, в том числе и договоров  аренды, необходимо исходить из того, что  обязательность государственной регистрации  и серьезные юридические последствия  ее нарушения (в виде недействительности договора) обусловлены публичными интересами, т.е. интересами неопределенного круга  лиц в получении объективной  информации о правовом статусе определенных объектов экономического оборота.

Договор аренды, который  в последующем предусматривает  переход права собственности  на арендованное имущество к арендатору, заключается в форме, установленной  для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК). Данная норма  регламентирует только форму договора и поэтому не дает оснований для  применения к договору аренды иных условий, регулирующих куплю-продажу. Кроме того, п. 3 ст. 609 ГК необходимо рассматривать как норму, устанавливающую  дополнительные требования к форме  договора аренды с правом выкупа, а  не отменяющую те предписания, которые  установлены законодателем для  обычной аренды.

§2. Прекращение  и возобновление договора аренды

Договор аренды, как и  любой гражданский договор, может  быть прекращен по общим основаниям, установленным в гл. 26 ГК для всех обязательств. Ими являются надлежащее исполнение, новация, совпадение должника и кредитора в одном лице, ликвидация юридического лица и др.

Однако некоторые основания, предусмотренные в гл. 26 ГК, применяются  с учетом специальных правил, содержащихся в нормах об аренде. Так, согласно ст. 418 ГК обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника. Это положение уточняется в п. 2 ст. 617 ГК: в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное; арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Переход права собственности  и иных вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное  в аренду имущество к другому  лицу не является основанием для изменения  или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК). В этом случае замена арендодателя в обязательстве происходит на основании  закона, поэтому соглашения сторон не требуется.

2. Расторжение договора  аренды. На арендные отношения  распространяется общее правило  о допустимости расторжения договора  по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК). Однако на практике требование  о расторжении договора обычно  заявляется одним из контрагентов.

В ст. 619 и 620 ГК регламентируется досрочное расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон, конкретизировано понятие существенного  нарушения договора применительно  к аренде и уточнен порядок  его расторжения. Перечень существенных нарушений, содержащийся в ст. 619 и 620 ГК, не является исчерпывающим. Стороны  могут указать в договоре и  иные нарушения, являющиеся, по их мнению, основанием для досрочного расторжения  договора, а также обстоятельства, не связанные с нарушением обязательства. Например, стороны вправе предусмотреть, что заключенный ими договор  аренды здания может быть расторгнут арендатором в одностороннем порядке, если арендатор в период аренды приобретет в собственность аналогичное здание.

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя. По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом (ст. 619 ГК) в случаях, когда арендатор: а) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; б) существенно ухудшает имущество; в) более 2 раз подряд не вносит арендную плату. Кроме того, расторжение договора возможно, если арендатор не производит капитального ремонта имущества, когда это является его обязанностью.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении  договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса РФ является установление в ходе судебного разбирательства  факта получения арендатором  письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного  обязательства ¹⁴. Если требование арендодателя будет исполнено арендатором в разумный срок, договор не может быть досрочно расторгнут. Если указанная досудебная процедура не соблюдена, суд оставляет исковое заявление без рассмотрения (если иск подан в арбитражный суд - ст. 148 АПК) или возвращает его (если иск подан в суд общей юрисдикции - ст. 135 ГПК).

Президиума ВАС РФ в  своем обзор практики разрешения споров, связанных с арендой от 11.01.2002 г. определил также, что основания  досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные  в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 Гражданского кодекса  РФ, могут и не быть связаны с  какими-либо нарушениями со стороны  арендатора.

Досрочное расторжение договора по требованию арендатора. По требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом (ст. 620 ГК) в случаях, когда:

а) арендодатель не предоставляет  имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

б) переданное арендатору имущество  имеет препятствующие пользованию  недостатки, которые не были оговорены  арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором  во время осмотра имущества или  проверки его исправности при  заключении договора;

в) арендодатель не производит капитального ремонта имущества (если это является обязанностью арендодателя);

г) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном  для использования.

В отличие от арендодателя арендатор до предъявления иска о  расторжении договора не обязан обращаться к арендодателю с требованием  об исполнении обязательства. Однако он должен направить арендодателю предложение  о расторжении договора во внесудебном  порядке. Предъявление иска допускается  только после отказа арендодателя расторгнуть  договор либо неполучения арендатором  ответа в установленный срок (п. 2 ст. 452 ГК). Иск, предъявленный с нарушением указанной досудебной процедуры, должен быть оставлен без рассмотрения (ст. 148 АПК) или возвращен (ст. 135 ГПК).

3. Право арендатора на  возобновление договора. Законодатель предоставляет арендатору по истечении срока договора преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК). Речь идет не о праве арендатора требовать заключения с ним нового договора аренды, а лишь о преимущественном перед другими потенциальными арендаторами праве на аренду. Поэтому если арендодатель по окончании первоначального договора аренды не собирается передавать имущество кому-либо в аренду на новый срок, арендатор не может претендовать на заключение нового договора. Преимущественное право имеется только перед потенциальными арендаторами. Следовательно, если собственник имущества по окончании аренды передает его в пользование другому лицу не на основании договора аренды, а по иному договору (например, по договору ссуды), преимущественное право арендатора не может быть реализовано.

Преимущественное право  реализуется при наличии следующих  условий. Во-первых, если возможность  его использования не исключена  законом или первоначальным договором  аренды. Во-вторых, если арендатор надлежаще  исполнял свои договорные обязанности. В-третьих, если он согласен с условиями, предложенными арендодателем другим потенциальным арендаторам. Причем эти условия могут быть более  обременительными, чем те, которые  были предусмотрены первоначальным договором. Главное, чтобы эти условия  были равными для всех потенциальных  арендаторов. В-четвертых, арендатор  обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый  договор в срок, указанный в  договоре аренды, а если такой срок не указан - в разумный срок до окончания  действия договора.

Если арендодатель отказал  арендатору в заключении договора на новый срок, но в пределах года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков. Указанные способы защиты могут быть использованы арендатором в том случае, если он не отказывался возобновить аренду на условиях, с которыми согласился новый арендатор.

В законе также регламентировано автоматическое возобновление договора при определенных условиях. Так, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока  аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается  возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК).

4. Прекращение договора  субаренды при досрочном прекращении  договора аренды. Напомним, что субаренда  является вторичным обязательством, поэтому ее юридическая судьба  зависит от аренды. В частности, ничтожность договора аренды влечет ничтожность заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 2 ст. 618 ГК), а досрочное прекращение договора аренды прекращает договор субаренды (п. 1 ст. 618 ГК).

Однако обеспечение баланса  имущественных интересов арендодателя, арендатора и субарендатора требует  определенного отступления от этого  жесткого правила. С одной стороны, досрочное прекращение договора аренды и, как следствие, договора субаренды  может существенно нарушить интересы добросовестного субарендатора. С  другой стороны, поскольку договор  субаренды может заключаться  лишь с согласия арендодателя, на него могут быть возложены определенные обременения, связанные с необходимостью нивелировать указанные отрицательные  последствия. Поэтому в законе предусмотрено  право субарендатора заключить  с арендодателем самостоятельный  договор аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды. В связи с тем, что обременение арендодателя не должно выходить за рамки существовавшего арендного обязательства и не должно предоставлять субарендатору прав, не обусловленных договором субаренды, субарендатор вправе требовать заключения самостоятельного договора аренды лишь в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК). Субарендатор не вправе требовать заключения договора аренды на условиях договора субаренды, поскольку эти условия с арендодателем не согласовываются.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На основе проведенного анализа  законодательства Российской Федерации  и теоретических российских доктрин  по теме курсовой работы можно сформулировать следующие выводы.

Вопросы правового регулирования  гражданско-правовых отношений в  области аренды остаются актуальными  и по сегодняшний день. Правовому  регулированию арендных отношений  посвящена целая глава Гражданского кодекса РФ, но отдельные вопросы, такие как например – установление характеристик объекта аренды, позволяющих  определенно и точно установить имущество, подлежащее передаче по договору,  не находят в кодексе своего логического  разрешения. Большую роль при этом играет судебная практика, к которой  нам приходилось обращаться для  разрешения спорных вопросов по теме.

Так в настоящей курсовой работе при описании юридической  характеристики договора на примере  дел судебной практики было сделано  предположение о наличии трёх существенных условий договора аренды (условия об объекте аренды, сроке  и арендной плате), а не двух, как  это утверждается некоторыми авторами.

Также в настоящей работе отдельно были рассмотрены обязанности  сторон по договору аренды. При этом были дифференцированы понятия текущего и капитального ремонтов. Установлено, что капитальный ремонт и улучшения (отделимые и неотделимые) арендованного  имущества – это совершенно разные понятия, влияющие на объем прав и  обязанностей арендодателя и арендатора.

В ходе описания порядка прекращения договора аренды были рассмотрены основные спорные вопросы, возникающие при его досрочном расторжении сторонами.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

НПА:

1. Гражданский  кодекс  Российской  Федерации.  Ч.  1 от  30.11.1994  № 51-ФЗ, с изм. и доп. от 10.04.2010.
2. О защите прав потребителей: закон Российской Федерации от 07.02.1992 г. № 2300-I, с изм. от 23.11.2009.
3. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: федеральный закон Российской Федерации от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ, с изм. от 08.05.2009.
4. О финансовой аренде (лизинге): федеральный закон Российской Федерации от 29.10.1998 г. № 164-ФЗ, с изм. от 08.05.2010.
5. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.12.2008 г. по делу № Ф08-4958/2008. – Режим доступа: Консультант Плюс. Судебная практика.
6. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г., - № 66 -  п. 11. – Режим доступа: Консультант Плюс. Судебная практика.
7. Белобородова, А.В. Обзор судебной практики. Существенные условия договора аренды: практическое значение / А.В. Белобородова // Арбитражное правосудие в России. – 2007. - № 6.
8. Васильева, В.В. Договор аренды: юридические аспекты / В.В. Васильева. - М.: «ГроссМедиа: РОСБУХ», 2007. .