Право общей собственности на объекты недвижимости

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено  тем, что она предназначена для  длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо  или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном — обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

Недвижимость всегда выступает  как объект долгосрочного инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, т.к. для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина. Кроме того, если говорить о доходной стороне дела, денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с  достаточно высоким сроком окупаемости.

Необходимо отметить, что  некоторые виды недвижимости могут  переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимости, а заготовленный лес это уже  движимое имущество.

Следует обратить внимание, что оборудование, размещенное в  зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические  двери и пр.) относится к движимому  имуществу. Но т.к. оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту, следует детально описывать все движимое имущество, включаемое в состав недвижимого (особенно это касается имущества, подлежащего изъятию при совершении сделки).

Часто при совершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного  приобретения или другие интересы (сервитуты).

В частности, сервитут –  это право ограниченного пользования  чужим земельным участком, которое  может устанавливаться для обеспечения  прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и  эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения  водоснабжения и мелиорации, а  также других нужд [1, ст. 268].

 

 

 

1.2  Понятие права общей собственности

 

Общая собственность –  это отношения по принадлежности одного и того же имущества двум или нескольким лицам (сособственникам). В настоящее время круг участников (субъектов) общей собственности  не ограничен. Она может возникнуть между любыми участниками гражданских  правоотношений в любом сочетании  и соотношении. Субъекты общей собственности  по своему усмотрению владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащим  им имуществом. Но правомочия владения, пользования и распоряжения они  осуществляют сообща, совместно.

Основанием возникновения  права общей собственности являются различные юридические факты. Как правило, это совершение несколькими лицами гражданско-правовых сделок, прежде всего договоров купли-продажи и договоров о совместной, наследования неделимой вещи, состояния в браке, образования крестьянского (фермерского) хозяйства, приватизации, совместной покупки вещи, совместной постройки дома, соединения и смешения вещей и т.д.

Объектом права общей  собственности, как и любого другого  вида права собственности, является индивидуально-определенная вещь (например, жилой дом) или совокупность таких  вещей (например, совокупность вещей, входящих в состав наследства). Объектом права  общей собственности может быть и предприятие в целом как  имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской  деятельности [3, с. 25].

Для общей собственности  характерна множественность субъектов  права собственности, которые именуются  участниками общей собственности  или сособственниками. Множественностью субъектов права собственности  на один и тот же объект и вызвана  необходимость специального правового  урегулирования отношений общей  собственности. Это необходимо, чтобы  согласовать воли участников общей  собственности, обеспечить учет каждым из них законных интересов не только окружающих их третьих лиц, но и остальных  сособственников, надлежащее состояние  общего имущества и т.д. Общая  собственность характеризуется  переплетением отношений сособственников  ко всем третьим лицам, с одной  стороны, и отношений между самими сособственниками, с другой. Первые по своей юридической природе  являются абсолютными, вторые – относительными.

Гражданский кодекс Республики Беларусь различает общую долевую и общую совместную собственность. В основе разграничения общей собственности на долевую и совместную лежат особенности правового регулирования взаимоотношений между ее участниками. Регулирование отношений долевой собственности связано с определением конкретных арифметических долей, определенных участниками или судом в самом праве на общее имущество. Участник общей собственности не имеет права на долю в стоимости общего имущества или на реальную долю в самом имуществе. Он имеет право на долю в самом праве собственности на общее имущество [1, ст.246].

 Участники общей совместной собственности не имеют долей в общем имуществе. Доля устанавливается, по общему правилу, лишь при прекращении общей собственности. Законодательством может быть предусмотрена возможность образования общей совместной собственности на отдельные виды имущества.

В общей совместной собственности  доли ее участников заранее не определены, они фиксируются лишь при разделе  совместной собственности или при  выделе из нее. Вследствие этого совместная собственность нередко обозначается как бездолевая собственность. В том, что каждому участнику общей долевой собственности, а в конечном счете и общей совместной собственности – при ее разделе или при выделе из нее – принадлежит право на долю сомнений не возникает. Сложнее вопрос, в чем именно принадлежит им право на долю, в чем это право выражается. В ныне действующем законодательстве закреплено, что каждому сособственнику принадлежит доля в праве собственности на все общее имущество. Такой подход к раскрытию содержания права участника общей долевой собственности обладает рядом достоинств [4, с. 17].

Общая собственность на имущество  является долевой, кроме случаев, когда  законом предусмотрено образование  на это имущество совместной собственности. Тем самым в законе закреплена презумпция, согласно которой общая  собственность в случае ее возникновения  предполагается долевой.

Общая долевая собственность  может возникнуть в силу любых  допускаемых законом или договором  оснований. Исчерпывающего перечня  оснований ее возникновения закон  не предусматривает. Более того, по соглашению участников общей совместной собственности, а если оно не достигнуто, то по решению суда, на их общее имущество  может быть установлена долевая  собственность. Иными словами, допускается  перевод имущества с режима общей  совместной на режим общей долевой  собственности.

Не ограничивается законом  и состав участников общей долевой  собственности, которые могут представлять различные формы и виды собственности. Допускается общая долевая собственность  не только граждан, но также граждан  и юридических лиц, граждан и  государства, юридических лиц и  государства, других субъектов гражданского права в любом их сочетании  [5, с. 145].

Образование общей совместной собственности допускается лишь в случаях, прямо предусмотренных  законом.

Перейти с режима общей  долевой на режим общей совместной собственности можно лишь тогда, когда это допускает закон. Объясняется  это тем, что отношения общей  совместной собственности в гораздо  большей степени носят лично-доверительный  характер, нежели отношения общей  долевой собственности, а потому круг участников общей совместной собственности  неизбежно должен быть ограничен. Действующее  законодательство предусматривает  общую совместную собственность  супругов; членов крестьянского (фермерского) хозяйства; членов семьи на приватизируемое  жилье.

 

В заключении главы можно сделать следующие выводы:

К недвижимости относятся  наиболее ценные и общезначимые объекты  основных средств, а такие объекты  недвижимости, как земля и недра  имеют большую не только экономическую, но и стратегическую значимость для  любого государства во все времена.

Например, в докапиталистический  период, земля являлась единственным значимым источником богатства как  каждого человека в отдельности, так и государства и общества в целом.

Недвижимость в любом  общественном устройстве является объектом экономических и государственных  интересов, и поэтому для этой категории имущества введена  обязательность государственной регистрации  прав на него, которая позволяет  идентифицировать объект и субъект  права, ибо связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения  невозможна.

Право общей собственности  имеет место тогда, когда право  собственности на одну и ту же вещь возникает у нескольких лиц, именуемых  сособственниками. Право общей собственности  может принадлежать любым субъектам  гражданского права в любом сочетании. Субъекты права общей собственности, как и любые другие субъекты права  собственности, могут осуществлять правомочия собственника, т.е. владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим  им имуществом, однако указанные правомочия они осуществляют сообща. Из этого  следует, что общая собственность  не представляет собой особую форму  собственности, а основывается на уже  существующих ее формах.

Различают право общей  собственности в объективном  и субъективном смысле. Под правом общей собственности в объективном  смысле понимается совокупность правовых норм, регулирующих отношения, связанные  с принадлежностью одной вещи нескольким лицам. Под правом общей  собственности в субъективном смысле понимается право двух или более  лиц сообща и по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться  одной вещью, принадлежащей им на праве собственности.

Общая собственность может  быть долевой – с определением долей, принадлежащих каждому из собственников, и совместной – без  определения долей участников. Соответственно этому различают право общей  долевой собственности и право  общей совместной собственности. Отношения  общей совместной собственности  могут иметь место только в  случаях, предусмотренных законом.

Доля участника совместной собственности в общем имуществе  заранее не определена, она устанавливается  при разделе между участниками  совместной собственности, а также  при выделе доли одного из них. Общая  собственность с участием граждан  может быть как долевой, так и  совместной, а с участием юридических  лиц и государственных муниципальных  образований – только долевой.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 ВИДЫ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ

 

2.1 Право общей долевой собственности на объекты недвижимости

 

Общая собственность именуется  долевой тогда, когда каждому из ее участников принадлежит определенная доля [1, ст.246].

Предполагается, что общая  собственность двух или нескольких лиц на одно и то же имущество  является долевой, за исключением случаев, когда Гражданским кодексом Республики Беларусь или иными законодательными актами допускается образование  совместной собственности на это  имущество [1, ст. 246].

Размер доли определяют сами участники общей собственности и только при наличии между ними разногласий размер долей может быть определен судом. Если участники не определили своей доли в праве собственности, они предполагаются равными. Имущество делится на количество участников. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется его участниками по соглашению между ними, а при недостижении согласия порядок осуществления правомочий устанавливается судом [1, ст. 247].

От размера принадлежащей  каждому участнику доли в общей  собственности зависит количество продукции, плодов и доходов, получаемых от общего имущества, если иное не предусмотрено  соглашением между ними [1, ст. 251].

Каждый участник долевой  собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в  уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также издержках  по его содержанию и сохранению, если законодательством или договором  не установлено иное [1, ст. 252].

Судьба улучшений, произведенных  одним из участников в общем имуществе, зависит от того, отделимы они или  неотделимы от общего имущества (без  несоразмерного ущерба его хозяйственному назначению). Улучшения, отделимые от общего имущества по общепринятым правилам, поступают в собственность того из участников, который их произвел, если участники в соглашении не предусмотрели, что улучшения поступают в  общую собственность [1, ст. 247].

Распоряжение общим недвижимым имуществом осуществляется по соглашению всех сособственников. Однако каждый участник общей долевой собственности  самостоятельно распоряжается своей  долей в праве собственности.

При продаже доли в праве  общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой  собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов [1, ст. 253].