Право общей собственности на объекты недвижимости

Между тем при выплате  сособственнику вопреки его согласию компенсации вместо выдела доли в  натуре имеет место распоряжение общей долевой собственностью в порядке, устанавливаемом судом, что допускается законом лишь при осуществлении владения и пользования ею. Более того, происходит исключение сособственника из числа участников общей собственности, чего на таких условиях он может и не желать [7, с. 75]

2.2 Право общей совместной собственности на недвижимое имущество

2.2.1 Общие положения

Отношения между участниками  общей совместной собственности, в  отличие от долевой, лишены строгой  регламентации, поскольку носят  лично-доверительный характер. В общей совместной собственности доли участников не определены. Необходимость определения долей возникает в случае ее раздела или выдела, что ведет к прекращению отношений общей собственности для выделяющегося участника.

Совместная собственность  в отличие от долевой может быть образована лишь в случаях, предусмотренных законом. В Гражданском кодексе Республики Беларусь закреплены два вида общей совместной собственности – супругов и членов крестьянского (фермерского) хозяйства. При этом допускается перевод общей совместной собственности на иной правовой режим. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, владеют и пользуются общим имуществом сообща. Распоряжение общим имуществом осуществляется по взаимному согласию всех сособственников. Сделки по распоряжению общим имуществом может совершать каждый из участников совместной собственности, если иное не вытекает из соглашения между ними. Согласие других сособственников на совершение сделки предполагается. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется также по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершена сделка по распоряжению имуществом. Для сделок, требующих нотариального оформления и (или) государственной регистрации, согласие других участников должно быть выражено непосредственно [5, с. 171].

В тех случаях, когда один из сособственников совершил сделку по распоряжению общим имуществом, не имея необходимых полномочий, она  может быть признана недействительной по требованию других сособственников, если доказано, что другая сторона  в сделке знала или заведомо должна была об этом знать. Таким образом, бремя  доказывания лежит на стороне, требующей  признания сделки недействительной, причем должно быть доказано наличие  у стороны, совершившей сделку с  сособственником, не имевшим полномочий, умысла или грубой неосторожности.

Изложенные правила о  порядке владения, пользования и  распоряжения совместной собственностью применяются, если законом для отдельных  видов совместной собственности  не установлено иное.

Совместная собственность  в отличие от долевой не имеет  заранее определенных долей, они  определяются лишь при разделе совместной собственности или выделе из нее. Доли признаются равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением сособственников. Основания и порядок раздела совместной собственности и выдела из нее определяются по тем же правилам, что и для долевой собственности, поскольку иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений участников совместной собственности.

Участники общей совместной собственности могут возложить  обязанность по совершению сделки на одного из участников. Однако и в  этом случае совершение сделки другим участником, который в соответствии с общей договоренностью не вправе был ее совершать. не делает сделку оспоримой (недействительной), за исключением случая, когда другая сторона сделки заведомо знала или должна была знать о таком соглашении, т.е. действовала недобросовестно [1, ст. 256].

Согласно статьи 257 ГК РБ раздел и выдел из общего имущества может осуществляться лишь при условии предварительного определения доли каждого из участников. Кроме того, установлена презумпция равенства долей при условии, что законодательством или соглашением участников не установлено иное[1, ст. 257].

Основания и порядок раздела  общего имущества такие же как и для раздела долевой собственности, а именно: согласие всех участников, желание выделить долю, выйти из состава участников. Раздел может быть произведен либо по соглашению участников, либо по решению суда. Участники вправе получить свою долю в натуре или ее стоимость.

Отдельным видом общей  собственности является собственность  супругов. Общая собственность супругов может иметь режим, установленный  законом или брачным договором согласно ст.13 КоБС РБ, в соответствии с которым супруги могут установить режим раздельной собственности. При отсутствии брачного договора имущество супругов будет находиться в законном режиме совместной собственности [8, ст. 13].

Субъектами общей совместной собственности могут быть только супруги, состоящие в зарегистрированном браке. Момент возникновения совместной собственности связан с моментом заключения брака или с моментом, установленным в брачном договоре, причем, предполагается равенство долей.

Все нажитое супругами  во время брака имущество, за некоторыми исключениями, относится к их совместной собственности, независимо от того, кем  из них и за чей счет имущество  было приобретено, произведено, создано, на чье имя оформлено. Пункт 2 ст.259 ГК РБ относит часть имущества  супругов к их раздельной собственности. Это относится к вещам индивидуального  пользования (одежда, обувь и другие предметы личного пользования, за исключением  предметов роскоши), хотя и нажитым  в период брака за счет общих средств, но предназначенных для удовлетворения личных потребностей каждого из них. Имущество, принадлежащее каждому  из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, находится в его собственности, однако супруги в брачном договоре могут предусмотреть переход какого-либо добрачного имущества в совместную собственность. Драгоценности и другие предметы роскоши, приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются их общей совместной собственностью независимо от того, кто из супругов ими пользовался. Закон не определяет, что относится к предметам роскоши. В случае спора вопрос решается судом в зависимости от материального благосостояния семьи [1, ст. 259].

При установлении определенных обстоятельств, имущество, принадлежащее  одному из супругов, может быть признано судом совместной собственностью супругов, если будет установлено, что в  течение брака за счет общего имущества  супругов или личного вложения значительно  увеличена стоимость этого имущества (капитальный ремонт, переоборудование жилого лома и т.п.)

Взыскание обращается лишь на раздельное имущество супруга  по обязательствам одного из супругов, а при его недостаточности  можно обратить взыскание на его  долю в общем имуществе, которая  ему причиталась бы при разделе  этого имущества.

Семейные отношения без  регистрации брака не влекут возникновения  общей совместной собственности. Спор о разделе совместно нажитого в этом случае имущества разрешается  по правилам общей долевой собственности.

Своеобразен правовой режим  имущества крестьянского (фермерского) хозяйства. Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит  его членам на праве совместной собственности, если законодательством или договором  между ними не установлено иное. Гражданский кодекс установил презумпцию общей совместной собственности  крестьянских хозяйств, что соответствует  сути этих хозяйств, как семейно-трудовой общности граждан, связанных близкими семейно-трудовыми отношениями.

Имущество должно обеспечивать деятельность крестьянского хозяйства  и приобретаться за счет общих  средств его членов (насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, сельскохозяйственная техника и др.). Земельный участок  не включен в число объектов общей  собственности хозяйства, так как  он предоставляется в пожизненное  наследуемое владение или в аренду и оформляется на главу хозяйства.

Пользование имуществом крестьянского  хозяйства осуществляется его членами  не совместно (сообща), а по взаимной договоренности. Закон о крестьянском (фермерском) хозяйстве в ст.9 устанавливает, что сделки по распоряжению имуществом может осуществлять лишь глава хозяйства  или уполномоченный им доверенностью  другой член хозяйства [9, ст. 9].

При выходе одного из членов хозяйства разделу не подлежат: земельный  участок, унитарное предприятие  и средства производства, принадлежащие  крестьянскому хозяйству. Вышедший из хозяйства может получить денежную компенсацию, соразмерную его доле в общей собственности на это  имущество.

2.2.2 Порядок распоряжения общей совместной собственностью супругов

До принятия Закона Республики Беларусь «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Республики Беларусь» от 20.07.2006 № 160-З гражданское законодательство Республики Беларусь исходило из безусловного правила, согласно которому распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех сособственников, которое предполагается независимо от того, кем из сособственников была совершена сделка по распоряжению имуществом.

 При этом каждый из сособственников общей совместной собственности вправе лично совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекало из соглашения между сособственниками. Причем совершенная одним из сособственников сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию второго сособственника по мотивам отсутствия у сособственника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом [1, ст. 175].

Таким образом, белорусский  законодатель исходил из того, что  каждый из сособственников общей  совместной собственности, по существу, может распоряжаться общим имуществом по своему усмотрению. То есть для совершения сделок по распоряжению общим имуществом не требуется наличия письменного  волеизъявления всех сособственников; оно, как указывает законодатель, предполагается, значит, даже если в  действительности сособственник не согласен с действиями другого сособственника, признать недействительной сделку достаточно тяжело, так как в этом случае необходимо каким-то образом доказать, что вторая сторона в сделке знала  или должна была знать об отсутствии согласия между сособственниками. Причем белорусский гражданский законодатель рассматривал указанный принцип  в качестве универсального, т.е. не предусматривал никаких изъятий из него в отношении  каких-либо видов имущества.

В настоящее время общая  совместная собственность - это режим  имущества, который может быть установлен исключительно в отношении имущества, нажитого супругами во время брака. Причем указанный режим рассматривается  в качестве законного режима имущества  супругов, который может быть изменен  путем заключения между супругами  договора (в частности, но не исключительно, брачного договора). Договорной же режим имущества супругов может исходить из отсутствия у супругов общего имущества и наличия у них исключительно личного имущества, либо, по нашему мнению, возможно в рамках договорного режима заменить режим общей совместной собственности на режим общей долевой собственности. Вместе с тем необходимо учитывать, что имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или по наследству, доходы (плоды) от указанного имущества, а кроме того, вещи индивидуального пользования каждого из супругов (за исключением драгоценностей и других предметов роскоши) являются личной собственностью соответствующего супруга.

Таким образом подчеркивалась близость сособственников и в отличие от общей долевой собственности, участниками которой являются, как правило, лица, не связанные между собой никакими иными узами кроме определенных имущественных взаимоотношений, не требует обязательного волеизъявления всех сособственников вовне для совершения сделки по распоряжению общим имуществом.

Иными словами, муж или  жена, если базироваться исключительно  на нормах ГК РБ, могли продать индивидуально  абсолютно все принадлежащее  им имущество, включая автомобиль, квартиру (дом), предпринимательский комплекс и т.д. Все это создавало и  создает в настоящее время  определенные трудности, связанные  с распоряжением совместным имуществом.

Однако, несмотря на положения  ГК РБ, иные законы и подзаконные  акты корректировали указанную выше позицию.

Часть третья п. 20 постановления Пленума Верховного Суда РБ от 22.06.2000 № 5 «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» предусматривает, что если при рассмотрении требования о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, будет установлено, что один из них произвел отчуждение такого имущества или израсходовал его по своему усмотрению вопреки воле другого супруга и не в интересах семьи либо скрыл имущество, то при разделе учитывается это имущество или его стоимость.

Для того чтобы признать продажу недвижимости недействительной, если базироваться на первоначальной редакции ст.256 ГК РБ, необходимо, например, одному из супругов, который опасается  действий второго, публиковать раз  в квартал в одной из республиканских  газет сообщение о том, что  он не давал никакого согласия второму  супругу на отчуждение любого вида их общего имущества, а затем, если все-таки супруг совершал сделку купли-продажи такого имущества, доказывать в суде, что контрагент такого супруга (покупатель) знал или должен был знать об отсутствии согласия второго супруга на продажу имущества, так как он читает или должен читать республиканские газеты. что нотариусы, в случае если они удостоверяли сделку, например, по купле-продаже доли в уставном фонде общества с ограниченной ответственностью, относящегося к общей совместной собственности супругов, в обязательном порядке должны истребовать письменное согласие второго супруга на совершение такой сделки первым супругом. Необходимо отметить, что даже после отмены указанной Инструкции в связи с принятием нового Закона о нотариате нотариусы не прекратили требовать письменного согласия второго супруга на совершение первым супругом сделки по распоряжению общим имуществом, хотя никаких правовых оснований для этого не существовало (примечание).

Иной подход к рассматриваемым  отношениям установлен и Законом  РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон № 133-З). В п.2 ст.58 Закона № 133-З предусмотрено, что государственная регистрация перехода и прекращения права общей совместной собственности на недвижимое имущество возможна на основе заявления всех сособственников, если соглашением или законодательством не установлено иное [10, ст. 58].