Право общей собственности на объекты недвижимости

 Сособственник, решивший продать свою долю в общей собственности постороннему лицу, обязан известить в письменной форме остальных сособственников о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные сособственники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в отношении прочего имущества - в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу [6, ст. 245].

В случае продажи доли с  нарушением преимущественного права  покупки другой участник долевой  собственности имеет право в  течение трех месяцев требовать  в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Правила  этой статьи применяются также при  отчуждении доли по договору мены [1, ст. 253].

Приобретатель доли становится собственником с момента заключения договора об отчуждении вещи, если иной момент не предусмотрен соглашением  сторон [1, ст. 254].

В отношении отчуждения части  недвижимости, когда договор отчуждения доли подлежит государственной регистрации, право собственности возникает  с этого момента.

Любой участник долевой собственности  по своему усмотрению может потребовать  выдела своей доли из общего недвижимого  имущества. Выдел доли участника  в праве собственности не означает ее прекращение, так как участник может продать ее другому участнику  или третьему лицу. В случае, если сособственник потребует выдела доли имущества в натуре, если это возможно без несоразмерного ущерба для общего имущества, правоотношение долевой собственности для этого участника прекращается.

Прекращение общей долевой  собственности влечет ее раздел, который  осуществляется по согласию всех участников. При недостижении согласия - судом. Если выдел в натуре не возможен, участник может потребовать выплаты ему стоимости его доли другими сособственниками. Выплата участнику денежной компенсации за часть его доли допускается с его согласия. В порядке исключения компенсация может быть выплачена участнику без его согласия, если суд установит, что его доля незначительна, не может быть реально выделена и собственник доли не имеет к ней существенного интереса. Получив компенсацию за свою долю в праве собственности, этот участник утрачивает право на долю в общем имуществе, он выбывает из этого правоотношения [1, ст. 255].

2.1.1 Определение долей в праве общей собственности

Практически во всех нормах Гражданского кодекса Республики Беларусь об общей собственности упоминаются  принадлежащие ее участникам доли. Однако законодателя интересует не столько  юридическая природа доли в праве  общей собственности, сколько количественное измерение доли. Это необходимо для  распределения между сособственниками приносимых общим недвижимым имуществом доходов и падающих на него расходов, для определения того, на что может  претендовать сособственник при  разделе общей собственности  или при выделе из нее.

Если размер долей участников долевой собственности не может  быть  определен на основании  акта законодательства и не установлен соглашением всех его участников, доли считаются равными. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего недвижимого имущества [1, ст. 247].

Размер доли может увеличиться  или уменьшиться вследствие изменения  состава участников общей собственности, внесения в общее имущество улучшений  и целого ряда других обстоятельств, которые необходимо учитывать. Т.е., для того, чтобы отношения между  сособственниками отличались требуемой  в гражданском обороте четкостью  и определенностью, необходимо знать, в чем именно в тот или иной момент наличия общей собственности  выражается принадлежащая каждому  из них в этой собственности доля. Доля в общей собственности выражается в виде дроби либо в виде процентов. Так, сособственнику могут принадлежать 1/4, 3/3 и т.д. или 10,20,35,50 процентов и  т.д. в общем имуществе. Доли участников общей собственности считаются  равными, если иное не вытекает из закона, договора или существа сложившихся  между ними отношений [5, с. 165].

По соглашению всех сособственников  порядок определения и изменения  их долей может бытъ установлен в  зависимости от вклада каждого из них в образование приращение общего имущества. Если сособственник  внес в общее недвижимое имущество  улучшения, то судьба улучшений и  их влияние на размер доли сособственника в указанном имуществе зависят, во-первых, от того, был ли соблюден при внесении улучшений установленный  порядок и во-вторых, от того, относятся  ли улучшения к неотделимым или отделимым. Если улучшения неотделимые и при их внесении был соблюден установленный порядок, то сособственник, внесший улучшения, может требовать увеличения размера своей доли соразмерно тому, насколько возросла стоимость общего имущества [1, ст. 247].

Если порядок внесения неотделимых улучшений соблюден не был, то сособственник не вправе требовать увеличения размера своей  доли. Что же касается отделимых улучшений, то они, если иное не предусмотрено соглашением сособственников, поступают в собственность того, кто их произвел. Иными словами, внесение таких улучшений, поскольку они отделимы, само по себе не дает права требовать увеличения доли.

2.1.2 Содержание права общей долевой собственности

Содержание права общей  долевой собственности составляют принадлежащие сособственникам  правомочия по владению, пользованию  и распоряжению общим недвижимым имуществом. Каждый сособственник при  осуществлении права общей собственности  независимо от размера своей доли имеет один голос. Осуществление  права общей собственности должно происходить по взаимному согласию всех сособственников. Если же согласие не достигнуто, то определение последствий  возникших разногласий зависит  от того, касаются ли они осуществления  правомочий по владению и пользованию  общим имуществом или правомочия распоряжения [1, ст. 249].

Если сособственники не договорились относительно владения и пользования  общим объектами недвижимости, то каждый из них, хотя бы оставшийся в  единственном числе, может обратиться в суд. Если же разногласия касаются права распоряжения (например, два  сособственника желают общее имущество  продать, а третий возражает против продажи), то возникший спор не может  быть урегулирован судом. Принцип взаимного  согласия при осуществлении права  распоряжения общей собственностью должен действовать без каких бы то ни было изъятий. Возвращаясь к приведенному примеру, два сособственника вкупе или порознь могут продать свои доли, но навязать третьему продажу всего общего имущества в целом они не вправе [1, ст. 253].

Принадлежащая сособственнику доля в общей собственности не локализуется в какой-то конкретной части общего имущества ( в том числе и недвижимого имущества), а простирается на все имущество в целом. В то же время сособственник может быть заинтересован не только в меновой, но и в потребительской стоимости указанного имущества. Он может быть заинтересован не только в доходах, которые приносит общий объект недвижимости (например, при сдаче ее внаем), но и в том, чтобы использовать этот объект для удовлетворения своих потребительских нужд (например, самому проживать в доме). Сособственник имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества соразмерно доле. Если это невозможно, он вправе требовать от других участников общей собственности соответствующей компенсации [1, ст. 250].

В тех случаях, когда во владение и пользование сособственника выделяется часть общего имущества, он наряду с сохранением права  на долю в общей собственности приобретает также право на выделенную ему часть имущества. По своей юридической природе это право может быть отнесено к вещным. Такие ситуации чаще всего возникают при определении порядка владения и пользования жилым домом, находящимся в общей собственности двух или более лиц. Если договор об определении порядка владения и пользования домом удостоверен нотариусом и зарегистрирован в местной администрации, то он сохраняет силу и для того лица, к которому перейдет доля в общей собственности (например, для наследника или покупателя доли) [7, с. 48].

Одним из оснований возникновения  общей собственности, с которым  связано немало вопросов ее осуществления, является совместное участие двух или  более лиц в строительстве  дома. Нередки случаи, когда гражданин, которому для строительства дома отведен земельный участок, привлекает к участию в строительстве  членов своей семьи или иных лиц. По окончании строительства между  созастройщиками, а иногда между ними и органом государственной власти (местного самоуправления), возникает спор, за кем дом должен быть зарегистрирован: только ли за лицом, которому отведен земельный участок, или также и за иными лицами.

 Судебная практика подходит к разрешению указанных споров с учетом следующих условий. Во-первых, необходимо установить, связаны ли лица, принимавшие участие в строительстве дома, семейно-бытовыми отношениями или являются посторонними для застройщика лицами. Во-вторых, в каких целях возводился дом: в целях обеспечения жильем принимавших участие в строительстве лиц или в иных целях. Наконец, в-третьих, к участию в деле, если он не выступает в деле в качестве стороны, надлежит привлечь орган, который отводит земельные участки, и выяснить его отношение к возникшему спору – Если лица, участвовавшие в строительстве, связаны семейно-бытовыми отношениями или хотя бы и не связаны, но дом возводился для обеспечения как тех, так и других лиц жильем, а орган, отводивший земельный участок, не возражает против признания дома общей собственностью, спор решается судом в пользу фактических созастройщиков. Суд может и не согласиться с мнением соответствующего органа, возражавшего против признания дома общей собственностью созастройщиков, но свое несогласие суд должен мотивировать в решении по делу. В случае признания дома общей собственностью созастройщиков суд может определить их долю в общей собственности с учетом стоимости труда и материалов, вложенных созастройщиками в строительство дома, а также иных заслуживающих внимания обстоятельств (например, состава семьи). При отказе в признании дома общей собственностью дело ограничивается присуждением созастройщикам стоимости труда и материалов.

Каждый сособственник  по своему усмотрению может распоряжаться  принадлежащей ему долей в  общей собственности. Для распоряжения долей, в том числе и для  ее отчуждения, он не должен испрашивать  согласия других участников общей собственности. В то же время им далеко не безразлично, кто заступит место сособственника, отчуждающего свою долю. Кроме того, они могут быть заинтересованы и  в приращении своих собственных  долей. Вследствие указанных и иных обстоятельств, в законе должны быть закреплены правила, которые, не ущемляя  прав сособственника на распоряжение своей долей, вместе с тем обеспечивали бы, насколько это возможно, интересы остальных участников общей собственности. Этим целям призваны служить установления закона о преимущественном праве  покупки отчуждаемой доли.

Так, согласно ст. 253 ГК РБ при  продаже доли постороннему лицу остальные  сособственники имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую  она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с  публичных торгов. Продавец доли обязан в письменной форме известить  остальных сособственников о  намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные  сособственники откажутся от покупки  доли или не приобретут доли в праве  собственности на недвижимое имущество  в течение одного месяца, а на движимое имущество в течение  десяти дней со дня извещения, продавец может продать долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки  любой другой сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В случаях, предусмотренных  законом, распорядиться долей в  общей собственности можно лишь при соблюдении тех или иных условий.

Множественность субъектов  прав собственности сказывается  и тогда, когда речь идет об основаниях прекращения общей собственности. Наряду с основаниями, которые относятся  как к односубъектной, так и к общей собственности, последняя характеризуется специфическими основаниями ее прекращения, в первую очередь такими, как раздел общей собственности и выдел из нее. При разделе общая собственность прекращается для всех ее участников, при выделе – для того, чья доля из общей собственности выделяется. Впрочем, выдел может привести к тем же результатам, что и раздел. Если общая собственность принадлежит двум участникам и один из них получает компенсацию за свою долю, то общая собственность прекращается и для другого, поскольку он становится единоличным собственником имущества, которое ранее было общим.

Основания и способы раздела  и выдела различны. Раздел и выдел  могут иметь место как по взаимному согласию сособственников, так и по судебному решению. Выдел доли из общей собственности происходит не только по требованию выделяющегося сособственника, но и по требованию кредиторов для обращения взыскания на его имущество. Раздел и выдел, если это допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу, происходит путем выдела доли в натуре. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся сособственник получает денежную или иную компенсацию. Расчеты между сособственниками имеют место и тогда, когда имущество в натуре не может быть выделено в точном соответствии с размером принадлежащей каждому из них доли. Каковы бы ни были основания и способы раздела выдала, количественным мерилом при определении размера имущества, выделяемого в натуре, либо размера компенсации должен служить размер принадлежащей сособственнику доли. Иными словами, раздел общей собственности и выдел из нее должны происходить соразмерно принадлежащим сособственникам долям [1, ст. 255].

В соответствии с принципом  взаимного согласия, которое необходимо при осуществлении права распоряжения общей собственностью, закон устанавливает, что выплата ее участнику остальными сособственниками какой-либо компенсации  вместо выдела доли в натуре допускается  лишь с его согласия. Вместе с  тем в отступление от этого  правила предусмотрено, что когда  доля сособственника незначительна, в  натуре ее выделить нельзя, и сособственник  не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия обязать остальных  участников общей собственности  выплатить ему компенсацию. С  получением компенсации сособственник  утрачивает право на долю в общем  имуществе [1, ст. 255].