Правовое регулирование купли - продажи земельных участков

Оглавление

 

Введение

Глава 1. Общие положения о договоре купли – продажи земельных  участков.

1.1 Понятие земельного участка

1.2 Нормативно – правовое регулирование договора купли–продажи земельных участков

1.3 Особенности купли-продажи земельных участков

Глава 2. Содержание договоров купли-продажи  земельных участков

2.1 Предмет, цена и государственная регистрация договора купли – продажи земельных участков

2.2 Права, обязанности и ответсвенность сторон договора купли - продажи земельного участка

2.3 Особенности договора купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения

Заключение

Библиографический список

 

 

Введение

 

Актуальность выбранной темы дипломной работы обусловлена тем, что земля представляет особую ценность для человеческого общества, являясь первоначальным источником всякого богатства. Она выступает, прежде всего, в качестве единственного места обитания всех поколений людей, выполняет функцию пространственного базиса для размещения и развития отраслей производства. Среди материальных условий, необходимых для производственной деятельности людей, особое место принадлежит земле с ее почвенным покровом, недрами, лесами и водами. По сравнению с иными природными ресурсами земля выполняет наиболее широкие и значимые функции в системе общественных отношений, поэтому вопросы, связанные с правомерным использованием и охраной земель являются на сегодняшний день одними из наиболее актуальных.

Кроме того, земля, являясь недвижимостью, играет огромную роль в экономике  любой страны, Российская Федерация  не исключение. Земельный рынок занимает не менее важное место на рынке недвижимости. Но количество сложных моментов и нюансов связанных с определением самого земельного участка как такого, определением субъектов сделки купли – продажи земельного участка, их прав, обязанностей и ответственности осложняют процесс переговоров, заключения и исполнения договора купли продажи земельного участка. Основной проблемой здесь является не до конца проработанная законодательная база. Процесс становления законодательства, регулирующего отношения по продаже земли, не завершен, перманентно принимаются новые нормативные правовые акты, вносятся изменения и дополнения в уже имеющий правовой массив. При этом сами нормы, подчиняясь сложившимся взглядам о системе права, часто формируются под знаком отраслевой принадлежности и изначально не гармонизированы, в частности, нормы гражданского и земельного законодательства порою противоречат друг другу, если не прямо, то в контексте правового механизма. При этом не представляется возможным утверждать, что законодательные новеллы последних лет осмыслены с должной полнотой в юридической науке.

Задачи законодателя и правоприменительных  органов значительно усложняются  и в связи со значительной спецификой самих объектов -земельных участков. Здесь приходится учитывать единство земли как таковой и ее влияние  на всю сферу жизнедеятельности  населения, с одной стороны, и  уникальность каждого отдельного земельного участка, с другой. Многообразие функциональных характеристик земельного участка, нередко с противоположной направленностью (земля и товар, и социально-политический компонент государства, она объект с правовым режимом недвижимости, но и сама служит основанием для  других объектов недвижимости и т.п.), приводит к необходимости учитывать  структурированность земельного участка  как объекта гражданских правоотношений, но это удается не всегда.

Существенно, также, что интенсивная  хозяйственная политика, меры по обеспечению  населения полноценным жилищным фондом, необходимость размещения новых  производств и объектов социальной инфраструктуры, а также сопряженные  факторы в самом кратчайшем времени  лишь увеличат потребность в земельных  площадях самого различного назначения и тем самым лишь обострят проблемы оборота земли.

Все это позволяет утверждать об актуальности и практической значимости настоящего исследования.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются сами социальные отношения, возникающие  при купле-продаже земельных участков. Предмет исследования - правовые нормы, регулирующие данные отношения, положения  доктрины, литературные источники, судебная практика о купле-продаже земельных  участков.

Цель исследования - раскрыть особенности  применения правового института  купли-продажи в отношении земельных  участков, охарактеризовать его специфику на базе современного законодательства с учетом не только гражданского, но и земельного законодательства, внести предложения по совершенствованию правового регулирования и толкованию соответствующих норм.

Для достижения цели в работе определены следующие задачи:

- анализ развития правового  регулирования отношений по купле-продаже  земли и выявление особенностей  содержания договора купли-продажи  земельных участков;

- определение характеристики земельного  участка как объекта гражданских  правоотношений и объекта купли-продажи; 

- установление специфики порядка  заключения договоров купли-продажи  земель сельскохозяйственного назначения.

В заключение работы подвести итоги  проделанному исследованию, наметить проблематику, а также возможные  пути ее разрешения.

В работе будет проанализирован  весь пласт законодательства.

Нормативно-правовая база выпускной  квалификационной работы включает Гражданский  кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Федеральный  закон «О землеустройстве», Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и другие нормативно-правовые акты.

Эмпирическую базу дипломного исследования составили материалы  судебной практики по спорам, связанным  с оборотом земельных участков.

Содержание дипломной работы включает введение, две главы, заключение и список использованных источников.

Научная значимость работы состоит в том, что в ней  обобщены теоретические позиции  известных авторов по проблемам  определения предмета договора купли продажи земельного участка, его исполнения связанным с особенностями самого предмета договора как такового. Практическая значимость данной дипломной работы состоит в том, что ее выводы и рекомендации могут быть использованы законодателем при рассмотрении вопроса изменения законодательства.

 

Глава 1. Общие положения о договоре купли – продажи земельных участков

договор право купля продажа земельный

1.1 Понятие земельного участка

Земельные отношения - это  отношения по использованию и  охране земель в Российской Федерации  как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей  территории (п. 1 ст. 3 ЗК РФ, ч. 1 ст. 9 Конституции РФ)¹.

Статья 6 Земельного кодекса  РФ (далее - Кодекс) выделяет три вида объектов земельных отношений. Такими объектами являются: 1) земля как  природный объект и природный  ресурс; 2) земельные участки; 3) части  земельных участков (п. 1 ст. 6 ЗК РФ)².

Земля как природный объект (часть природной среды, естественная экологическая система, основа жизни  и деятельности народов) и природный  ресурс рассматривается земельным  законодательством с точки зрения ее охраны и использования (извлечения полезных свойств) в целях удовлетворения различных потребностей человека (подп. 1 п. 1 ст. 6 ЗК РФ)³. Согласно п. 2 ст. 12 ЗК РФ земля подлежит охране от деградации, загрязнения, захламления, нарушения земель, других негативных (вредных) воздействий хозяйственной деятельности независимо от того в каком виде она существует (земля, земельный участок или его часть).

Земельным участком является часть земной поверхности, границы  которой определены в соответствии с федеральными законами (ст.11.1 ЗК РФ). Земля и земельный участок, несмотря на наличие между этими категориями диалектической взаимосвязи, являются отображением разных объектов правоотношений. Земля как природный объект выступает предметом экологических правоотношений; земля как природный ресурс - земельно-управленческих (например, при установлении или смене категорий земель); и лишь земельный участок как индивидуализированное на местности недвижимое имущество может являться объектом гражданских правоотношений и находиться в частной, муниципальной или государственной собственности.⁴

Объектом земельных отношений  может быть часть земельного участка (подп. 3 п. 1 ст. 6 Кодекса). В случаях, когда в соответствии с законодательством  земельный участок приобретает  качества делимой вещи, объектом гражданского оборота может быть не только соответствующий  земельный участок в целом, но и его часть, которая в таком  случае приобретает статус самостоятельного земельного участка. Часть земельного участка может быть объектом земельных отношений, если размер такой части позволяет использовать участок в соответствии с разрешенным использованием без перевода в состав земель иной категории⁵.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Конституции РФ земля используется и охраняется в Российской Федерации  как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей  территории. В подп. 1 п. 1 ст. 6 Кодекса  земля рассматривается как природный  объект (составная часть природы) и одновременно как природный  ресурс с точки зрения ее охраны и использования (извлечения полезных свойств) в целях удовлетворения различных потребностей человека⁶.

Для того чтобы земельный  участок стал объектом гражданских  отношений, он должен появиться в натуре. Земельное законодательство предусматривает порядок такого образования. Согласно п.1 ст. 11.2 Земельного кодекса земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п.1 ст.11.2. ЗК РФ).

Образованный в порядке, установленном Земельным кодексом, участок является недвижимым имуществом, объектом гражданских прав, вещью в гражданско-правовом смысле (см. ст. 128-130, 133, 260 ГК РФ). Как и любая другая вещь, земельный участок, отвечающий требованиям гражданского и земельного законодательства, может быть предметом аренды, купли-продажи и других сделок.

Из определения земельного участка, установленного в приведенных  нормах, следует, что такой участок  может быть объектом земельных и  гражданско-правовых отношений только при условии, что его границы  «описаны и удостоверены в установленном  порядке». Это касается и способности  земельного участка быть объектом права  собственности, права аренды и других прав на землю⁷.

Установление фактических  границ земельных участков осуществляется при проведении землеустройства, которое  включает, в частности, мероприятия  по изучению состояния земель, планированию и организации рационального  использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства  и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство)⁸.

Правовое регулирование  отношений при проведении землеустройства, помимо ст. 68, 69 Земельного кодекса, осуществляется Федеральным законом «О землеустройстве»⁹, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (в том числе ведомственными), а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Для того чтобы земельный  участок мог стать объектом не только земельных, но и гражданско-правовых отношений, объектом субъективных гражданских  прав (в том числе арендных), он должен пройти государственный кадастровый  учет по правилам ст. 70 Земельного кодекса.

Если земельный участок  может быть разделен в натуре в  результате проведения землеустройства  на две или более частей, то каждая такая его часть будет рассматриваться  как самостоятельный земельный  участок, представляющий собой объект земельных и гражданско-правовых отношений, объект гражданских прав, который должен пройти государственный кадастровый учет по установленным правилам.

Информация о возможности  или невозможности разделения земельного участка на несколько земельных  участков, согласно ч. 4 ст. 44 ГрК РФ, может включаться в состав градостроительного плана земельного участка.

В случае если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько земельных  участков, объединение земельных  участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных  участков, подготовка документации по планировке территории не требуется. При  этом размеры образованных земельных  участков не должны превышать предусмотренные  градостроительным регламентом  максимальные размеры земельных  участков и не должны быть меньше предусмотренных  градостроительным регламентом  минимальных размеров земельных  участков. Обязательным условием разделения земельного участка на несколько  земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку. Объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны ( ч. 4 ст. 41 ГрК РФ)¹⁰.

В заключение обратим внимание на то, что значение понятий «земельный участок» и «земля» в гражданских  правоотношениях не идентичны. Понятие  «земля» в отличие от «земельного  участка» в современном российском праве не наделяется какими-либо индивидуализирующими характеристиками.

Правовая конструкция  земельного участка как особого  рода вещи (недвижимости) достаточно сложна, отлична от конструкции вещи вообще и подчинена необходимости присутствия  в ней значительной доли публичного интереса, участием в отношениях, регулируемых иными отраслями права (земельного, лесного, градостроительного и т.д.), а также местом и ролью недвижимости в вещных и обязательственных  правоотношениях, ярко выраженным целевым  назначением, особенностями включения  и участия в обороте.¹¹