Правовое регулирование купли - продажи земельных участков

В соответствии с п. 3. ст. 37 Земельного кодекса покупатель в  случае предоставления ему продавцом  заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о  разрешении на застройку данного  земельного участка; об использовании  соседних земельных участков, оказывающем  существенное воздействие на использование  и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах  земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование  и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может  оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка  и возмещения причиненных ему  убытков³⁵.

Как отмечает некоторые специалисты, на практике исполнение продавцом обязанности  по предоставлению покупателю информации о земельном участке возможно доказать лишь в том случае, когда  соответствующая информация была отражена в тексте договора или в приложениях  к нему. При возникновении спора  наличие тех или иных сведений в договоре позволит также однозначно определить объем предоставленной  информации, ее истинность либо ложность³⁶.

К земельно-правовым особенностям купли-продажи относится также то обстоятельство, что Земельным кодексом РФ предусмотрено, что в договорах купли-продажи земельных участков не могут содержаться условия, указанные в п. 2 ст. 37 Земельного кодекса. Если указанные условия включены в такие договоры, то они являются недействительными.

Недействительными условиями  договора купли-продажи земельного участка являются следующие:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно  по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в  том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность  продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Следует согласиться с  их мнением, что несмотря на то, что  п. 2 ст. 37 Земельного кодекса РФ содержит исчерпывающий перечень условий, которые  признаются недействительными, этот перечень нельзя рассматривать как исчерпывающий  в строгом смысле слова. В силу п. 3 ст. 22 Гражданского кодекса любые  сделки, направленные на ограничение  правоспособности или дееспособности, ничтожны. По этой причине, например, содержащееся в договоре купли-продажи земельного участка условие, в силу которого покупатель такого участка не вправе предъявлять продавцу какие-либо иски, вытекающие из договора купли-продажи, также должно признаваться ничтожным в силу общих гражданско-правовых норм.

При этом, как известно, переход  права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса). Право  собственности на земельный участок  возникает у покупателя с момента  государственной регистрации перехода права собственности.

Как полагает О.Ю. Скворцов, ссылаясь на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.02.1999 г. № 4749/98, «отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора ее купли-продажи»³⁷. Договор продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем его существенным условиям. Он связывает стороны, даже если государственная регистрация перехода права собственности на отчуждаемое имущество еще не осуществлена. На практике это означает, что стороны могут приступить к исполнению договора, например, передать недвижимое имущество, произвести предусмотренные договором платежи.

По поводу правовой природы  государственной регистрации Конституционным  Судом РФ сформулирована правовая позиция, выраженная в Определении от 05.07.2001 г. № 132-О: государственная регистрация - формальное условие обеспечения  государственной, в том числе  судебной защиты прав лица, возникающих  из договорных отношений, объектом которых  выступает недвижимое имущество. Государственная  регистрация призвана лишь, удостоверить со стороны государства юридическую  силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная  регистрация создает гарантии надлежащего  выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению гражданского оборота и его стабильности в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного субъективного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или как ограничение прав человека и гражданина.

Обязательство, которое связывает  стороны, заключается в необходимости  совершения действий, направленных на государственную регистрацию перехода права собственности, которая проводится на основании заявления обеих  сторон, участвующих в договоре купли-продажи  недвижимости. В случае уклонения  одной из сторон от совершения указанных  действий, другая сторона вправе обратиться в суд с исковым требованием  произвести регистрацию в соответствии с судебным решением (п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ). Более того, сторона, уклоняющаяся от регистрации, обязана  возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки (п. 4 ст. 165 Гражданского кодекса РФ).

Итак, как уже отмечалось, государственной регистрации подлежит только переход права собственности  на недвижимость, отчуждаемую по договору купли-продажи. Это правило ст. 551 Гражданского кодекса РФ является императивным. Стороны не вправе ни изменить его  своим усмотрением, ни оспорить в  судебном порядке.

Федеральным законом о  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрена государственная  регистрация отдельных видов  прав на недвижимое имущество и сделок с ним таких, как, например:

права на предприятие как  имущественный комплекс и сделок с ним; права на гидротехнические и иные сооружения, расположенные  на водных объектах;

аренды недвижимого имущества; сервитутов; ипотеки;

права собственности на земельный  участок при разграничении государственной  собственности на землю;

предусмотрены особенности  государственной регистрации права  собственности гражданина на земельный  участок, предоставленный для ведения  личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального  гаражного или индивидуального  жилищного строительства.

Условие о качестве продаваемого товара с точки зрения общих правил урегулировано в ст. 469 ГК РФ. В  соответствии с нормами данной статьи продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует  договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре условия о качественных особенностях продаваемого земельного участка применить правило о том, что продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода используется, крайне сложно. Каждый земельный участок уникален, многие из них имеют особенности в зависимости от месторасположения, способности к быстрому ухудшению и истощению, способности к восстановлению и др.

Поэтому применить положения  ст. 475 ГК РФ о последствиях передачи товара ненадлежащего качества будет  затруднительным, такая дефиниция, как «ненадлежащее качество», применительно  к землям определенной категории  без заранее определенных требований к качеству будет носить во многом субъективный характер. Во избежание  этого представляется необходимым  заранее как можно точнее определять требования к качеству продаваемого земельного участка. Это позволит в  будущем избежать многих проблем  и претензий со стороны покупателя³⁸. Достичь этого можно путем закрепления условия о качестве продаваемого земельного участка как существенного условия договора. Именно поэтому мы считаем важным - дополнить перечень существенных условий (к которым в настоящее время относятся предмет и цена) условием о качестве продаваемого земельного участка.

2.2 Права, обязанности и ответственность сторон договора купли - продажи земельного участка

Исполнение договора купли-продажи  земельного участка - это совершение продавцом и покупателем (либо воздержание  от совершения) действий, связанных  с передачей, принятием и оплатой  земельного участка. Обязательства  должны исполняться надлежащим образом  в соответствии с условиями обязательства  и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких  условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или  иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ)³⁹.

Права и обязанности сторон договора купли-продажи земельного участка  определяются в договоре в соответствии с требованиями законодательства. Поэтому  юридическое содержание действий сторон, направленных на исполнение договора, составляет надлежащая реализация сторонами  договора своих прав и обязанностей, предусмотренных законом и договором.

Продавец вправе:

требовать от покупателя оплаты земельного участка в порядке и сроки, установленные договором;

в случае уклонения покупателя от государственной регистрации перехода права собственности на участок  обратиться в суд с требованием  о проведении государственной регистрации  перехода права собственности и  возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации.

Продавец обязан:

при заключении договора предоставить покупателю достоверную и максимально  полную информацию о продаваемом  земельном участке, которая может  существенным образом повлиять на решение  покупателя о приобретении данного  участка;

передать земельный участок  в собственность покупателя в  качественном состоянии, не состоящим  под арестом (запрещением), свободным  от прав третьих лиц (за исключением  случая, когда покупатель согласился принять земельный участок, обремененный правами третьих лиц, названными в договоре);

подписать документ о передаче в  срок, установленный договором (не уклоняться от подписания документа о передаче земельного участка);

обратиться в орган юстиции  с заявлением, о проведении государственной  регистрации перехода права собственности  на участок к покупателю (не уклоняться от государственной регистрации).

К информации, которую продавец должен предоставить покупателю при заключении договора п. 1 и 3 ст. 37 ЗК РФ относят сведения:

об обременениях и ограничениях использования земельного участка  в соответствии с разрешенным  использованием;

о разрешении на застройку земельного участка;

об использовании соседних земельных  участков, оказывающем существенное воздействие на использование и  стоимость продаваемого земельного участка;

о качественных свойствах земли, которые  могут повлиять на планируемое покупателем  использование и стоимость продаваемого земельного участка;

иные сведения, которые могут  оказать влияние на решение покупателя о покупке данного участка, требования о предоставлении которых установлены  федеральными законами.

Специалисты обращают внимание на то, что поскольку приобретение земельного участка по договору купли-продажи  является производным способом приобретения права собственности, постольку  новый собственник приобретает  земельный участок со всеми ограничениями  и обременениями, которые были установлены  в отношении данного земельного участка к моменту его продажи. Данный способ получения права собственности является производным и вполне согласуется с общими правилами приобретения данного права, которое, в частности, может быть приобретено лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).⁴⁰

Согласно п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным  от прав третьих лиц. Исключение сделано  лишь для случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный такими правами. В связи с этим п. 1 ст. 37 ЗК РФ возлагает на продавца обязанность информировать покупателя о всех известных ему ограничениях (обременениях) земельного участка, поскольку  они могут существенно связать  нового собственника в осуществлении  его правомочий. Последствия несоблюдения данного требования установлены  в п. 3 ст. 37 ЗК РФ.

Исполнение продавцом обязанности  по предоставлению покупателю информации о земельном участке можно  доказать лишь в случае, если соответствующая  информация была отражена в тексте договора. В случае возникновения  спора наличие названных сведений в договоре обеспечит также возможность  однозначно определить объем предоставленной  информации, а также ее истинность либо ложность.

В случае предоставления продавцом  заведомо ложной информации о земельном  участке, покупатель вправе требовать: а) уменьшения покупной цены; б) расторжения  договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).⁴¹

Передача имущества в собственность  покупателя по договору продажи недвижимости - это совокупность действий продавца, совершаемых для фактического и  юридического введения покупателя во владение, пользование и распоряжение недвижимостью. Заключение договора купли-продажи  порождает для продавца две взаимосвязанные, но не тождественные обязанности - фактически передать имущество покупателю и  перевести на него титул собственника имущества. Лишь совокупное исполнение названных обязанностей позволит считать  основное обязательство продавца передать имущество в собственность покупателя исполненным.