Правовое регулирование купли - продажи земельных участков

Так, согласно п. 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ, объектом купли-продажи  могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый  учет. Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости". В результате земельному участку присваивается кадастровый номер. Согласно п.1 ст.5 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (далее - кадастровый номер). Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.²⁴

В договорах купли-продажи  земельных участков не могут содержаться  условия, предусмотренные в п. 2 ст. 37 Кодекса. В случаях, если указанные  условия включены в такие договоры, эти условия являются недействительными (см. ст. 166-181 ГК РФ).

Недопустимыми являются следующие  условия договора купли-продажи  земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе  ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность  продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Следует согласиться с мнением, что, несмотря на то, что п. 2 ст. 37 содержит исчерпывающий перечень условий, которые  признаются недействительными, этот перечень нельзя рассматривать как исчерпывающий  в строгом смысле слова. В силу п. 3 ст. 22 ГК РФ любые сделки, направленные на ограничение правоспособности или  дееспособности, ничтожны. Поэтому, например, содержащееся в договоре купли-продажи земельного участка условие, в силу которого покупатель такого участка не вправе предъявлять продавцу какие-либо иски, вытекающие из договора купли-продажи, также должно признаваться ничтожным в силу общих норм ГК РФ²⁵.

В случае предоставления продавцом  заведомо ложной информации о земельном  участке, указанной в п. 3 ст. 37 Кодекса, покупатель вправе требовать: а) уменьшения покупной цены; б) расторжения договора и возмещения причиненных ему  убытков. Такое же право принадлежит  каждой стороне договора мены земельных  участков, а также арендатору земельного участка.

Указанное право возникает в  случае предоставления продавцом (арендодателем, стороной договора мены) заведомо ложной информации:

об обременениях земельного участка  и ограничениях его использования  в соответствии с разрешенным  использованием;

о разрешении на застройку данного  земельного участка;

об использовании соседних земельных  участков, оказывающем существенное воздействие на использование и  стоимость продаваемого земельного участка;

о качественных свойствах  земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование  и стоимость продаваемого земельного участка;

иной информации, которая может  оказать влияние на решение покупателя о покупке (аренде, мене) данного  земельного участка и требования о предоставлении которой установлены  федеральными законами²⁶.

Кроме того, при заключении договора купли-продажи земельного участка обязанностью продавца является соблюдение преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта Федерации, органа местного самоуправления. Эта обязанность закреплена в ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и означает то, что продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение возможно вручить  под расписку или направить заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации  муниципальное образование откажется  от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок  в течение тридцати дней со дня  поступления извещения, продавец в  течение года вправе продать земельный  участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка  по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить  новое извещение по правилам, установленным  настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, признается Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения ничтожной.

Земельный кодекс РФ запрещает  продавцу земли навязывать покупателю заведомо ложную информацию о ней (ч. 3 ст. 37). Этот запрет распространяется также на случаи обмена землями и сдачи земли в аренду (ч. 4 ст. 37). Но кроме заведомо ложной информации существует вариант информационного вакуума, когда передающее землю лицо утаивает существенные сведения о ней, не показывает и не передает своему партнеру относящиеся к ней важные документы. Закон умолчал об обязанности передающего лица уведомить своего контрагента об обращенных к владельцу участка (и пока не исполненных) предписаниях суда и надзорных органов, а равно о заявленных исках и претензиях соседей или посторонних лиц, касающихся этого же участка (если такие предписания, иски и претензии существуют). Все такие обстоятельства должны выявиться, если в договоре между сторонами делается ссылка на соответствующие документы (или на их отсутствие). Сокрытие этих документов, умолчание о лежащих на земельном участке обязательствах и ограничениях, а также о предъявленных исках и претензиях, основанных на земельных отношениях, следовало бы считать ненадлежащим поведением передающего земельный участок лица.²⁷

На основании вышеизложенного  можно сделать вывод о том, что существенные особенности договоров  купли-продажи земельных участков позволяли предположить, что эти  особенности будут отражены в  тексте ЗК РФ. Однако в ст. 37 ЗК РФ («Особенности купли-продажи земельных участков») многое не указано.

Например: кадастровый план земельного участка является документом, позволяющим однозначно идентифицировать его среди других однородных объектов, является именно той индивидуально-определенной характеристикой, наличие которой  необходимо для совершения сделок с  недвижимым имуществом. Судебная практика в своем большинстве придерживается мнения, что кадастровые планы земельных участков, межевание которых не осуществлялось, не являются документами, индивидуализирующими участки для совершения с ними сделок.²⁸

Таким образом, для правильного  толкования нормы закона устанавливающей  особенности купли – продажи  земельных участков предлагается внести дополнения в п.1 ст. 37 ЗК РФ следующего содержания: «Обязательным приложением к договору купли-продажи земельного участка является кадастровая карта (план) продаваемого земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению земельного кадастра».

Глава 2. Содержание договоров купли-продажи  земельных участков

2.1 Предмет, цена и государственная регистрация договора купли – продажи земельных участков

Купля-продажа земельных  участков является одной из наиболее распространенных сделок с землей и  осуществляется по правилам гражданского законодательства с учетом особенностей, предусмотренных Земельным кодексом (ст. 37, 38 и др.), и иными федеральными законами.

Как известно, договор купли-продажи  земельного участка - это гражданско-правовой договор, по которому продавец обязуется  передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный  участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ). К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются правила § 7 гл. 30 Гражданского кодекса РФ о купле-продаже недвижимости, а также общие положения о  купле-продаже гл. 30 Гражданского кодекса  РФ²⁹.

В силу ст. 554 Гражданского кодекса  РФ в договоре продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. Поэтому объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный  кадастровый учет (см. п. 1 ст. 37 Земельного кодекса). Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка  и ограничениях его использования.

Договор купли-продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и возмездный. Для того чтобы земельный участок стал предметом данного договора, необходимо, чтобы он соответствовал требованиям, предъявляемым ст. 129 Гражданского кодекса РФ, т.е. был оборотоспособен.

Законодательством предусмотрены  особые условия вовлечения земельных  участков в гражданский оборот, что  обусловлено в первую очередь  спецификой земли как особого  природного объекта. Гражданский кодекс РФ включает земельные участки в  гражданский оборот и устанавливает  общие правила их оборотоспособности, указывая, что земельные участки  могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными  способами в той мере, в какой  их оборот допускается законами о  земле (п. 3 ст. 129). Как подчеркивает Н.А. Сыродоев, "если участие в обороте иных объектов гражданских прав презюмируется, то в отношении земли действует особое правило. В соответствии со ст. 129 ГК РФ устанавливаются случаи оборотоспособности земельных участков, то есть по смыслу ГК РФ можно заключить лишь сделки, предусмотренные законом"³⁰.

Как уже отмечалось, в  договоре продажи земельного участка  должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить земельный  участок. К таким данным относятся: кадастровый номер земельного участка, его местоположение (адрес), площадь, категория земли (целевое назначение) и вид разрешенного использования. При отсутствии этих данных условие  о предмете договора считается не согласованным сторонами, а соответствующий  договор - незаключенным³¹.

Такая информация может содержаться  в кадастровом паспорте земельного участка, где указан кадастровый  номер участка, его месторасположение  земельного участка, а также документы, подтверждающие права на данный земельный  участок. Это требование подразумевает, что продаваемый земельный участок как индивидуально определенная вещь на момент заключения договора должна существовать, а права на нее должны быть зарегистрированы в установленном порядке.

Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Такой  договор не может быть заключен путем  обмена информацией по почте, телеграфу, телетайпу, факсу и другими подобными  средствами, в противном случае он будет признан недействительным (ст. 550 ГК РФ). Соглашение об изменении  или расторжении договора продажи  земельного участка в силу п. 1 ст. 452 ГК РФ также должно быть оформлено  в виде единого документа, подписанного сторонами.

Также одним из существенных условий при заключении договора является указание цены земельного участка, подлежащего передаче (ст. 555 ГК РФ). При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме  условия о цене недвижимости, договор  о ее продаже считается незаключенным. В этой связи правила определения  цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ (цена, которая при сравнимых обстоятельствах  обычно взимается за аналогичные  товары), не применяются. Цена земельного участка, как правило, должна определяться рыночными условиями. Что касается цены по договору купли-продажи, то она  определяется с учетом спроса и предложения, и ее можно именовать рыночной ценой или ценой договора. Как правило, цену участка определяют по взаимному соглашению сторон с учетом цен на земельные участки, существующие в данной местности (метод аналогий). Стороны могут оценить земельный участок по нормативной цене земли. В любом случае цена за земельный участок не может быть меньше нормативной цены, которая определяется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли»³².

После введения в действие Федерального закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним»³³, т.е. с 31 января 1998 г., необходимость в нотариальном удостоверении договоров купли-продажи земельных участков формально отпала. Нотариального удостоверения договоров продажи недвижимости не требуется. В то же время нотариальное удостоверение таких договоров не противоречит действующему законодательству, и по соглашению сторон договору может быть придана нотариальная форма³⁴.

Сторонами договора купли-продажи  земельного участка являются продавец и покупатель. В качестве продавца земельного участка может выступать  только его собственник, так как  только он обладает правомочиями по свободному распоряжению земельным участком как  объектом гражданских прав. Собственник, реализуя возможность распоряжения имуществом, по своей воле включает земельный участок в гражданский  оборот и определяет его юридическую  судьбу в пределах, установленных  Гражданским кодексом РФ и Земельным  кодексом РФ. Он вправе распорядиться  своим земельным участком любым  не запрещенным законом способом, в том числе путем продажи.

Обладание земельным участком на ином вещном или обязательственном  праве исключает возможность  его отчуждения.

Содержание договора купли-продажи  земельного участка, помимо определения  предмета и цены такого договора, образуют условия, регламентирующие права и  обязанности продавца и покупателя по передаче, принятию и оплате имущества, а также по предоставлению предусмотренной  законодательством информации. Обязанностям каждой из сторон корреспондируют соответствующие  права контрагента.

Специалисты правильно обращают внимание на то, что поскольку приобретение земельного участка по договору купли-продажи является производным способом приобретения права собственности, постольку новый собственник приобретает земельный участок со всеми ограничениями и обременениями, которые были установлены в отношении данного земельного участка к моменту его продажи. Согласно п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц. Исключение сделано лишь для случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный такими правами. В связи с этим п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ возлагает на продавца обязанность информировать покупателя обо всех известных ему ограничениях (обременениях) земельного участка, поскольку они могут существенно связать нового собственника в осуществлении его правомочий. Последствия несоблюдения данного требования установлены в п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ.