Правовое регулирование купли - продажи земельных участков

Понятие земельного участка  сформулировано в ЗК РФ достаточно узко, поскольку не учтена неразрывная  естественная, природная связь земельного участка с другими природными объектами на самом земельном  участке. В этой связи предлагается сформулировать определение земельного участка следующим образом: «Земельный участок - это часть поверхности  земли (объект недвижимого имущества), границы которой описаны и  удостоверены в установленном законом  порядке, элементами которого могут  являться почвенный слой, водные объекты, расположенные на земельном участке  растения, общераспространенные полезные ископаемые».

1.2 Нормативно – правовое регулирование договора купли – продажи земельных участков

Совершение сделок с землей стало регулироваться земельным  законодательством сравнительно недавно. Земля в течение многих лет  была исключена из гражданского оборота, и советское земельное законодательство не допускало возможности совершения сделок с землей¹². Права на землю преимущественно возникали из актов органов государственной власти. Совершение сделок с землей было прямо запрещено и квалифицировалось как уголовно наказуемое деяние. В условиях, когда гражданско-правовое регулирование оборота иных объектов недвижимости продолжало развиваться и совершенствоваться, земельные участки стали следовать судьбе иного недвижимого имущества - строений или сооружений: при переходе прав на строение в большинстве случаев к приобретателю права переходило право пользования земельным участком.¹³ К сожалению, даже после того, как земельные участки были вновь законодательно признаны объектами недвижимого имущества, в гражданско-правовом регулировании сохранилась тенденция воспринимать земельный участок как зависимый от судьбы основной недвижимости - строения.

Возможность совершения сделок с земельными участками появилась  в связи с разгосударствлением  собственности на землю, введением  аренды земли и признанием права  частной собственности на землю. Только один вид сделок с землей - аренда - был закреплен в законодательстве до введения частной собственности  на землю.

С принятием Конституции  РФ 12 декабря 1993г. и ГК РФ (первой и  второй частей) процесс сближения  и последующей унификации правового  регулирования сделок с землей и  иными объектами недвижимости стал стремительно развиваться.

Сторонами сделок с земельными участками являются не только граждане и юридические лица, но также государство  и муниципальные образования  в лице соответствующим образом  уполномоченных государственных органов  и органов местного самоуправления, осуществляющих функции распоряжения государственной и муниципальной  собственностью. Иначе говоря, сторонами сделки выступают участники земельных отношений, определенные ЗК РФ в п. 1 ст. 5.¹⁴

Статья 36 Конституции РФ 1993г. устанавливает, что собственник  свободно владеет, пользуется и распоряжается  землей, но свободное распоряжение землей может быть ограничено в публичном  интересе.¹⁵ Поэтому в новом ЗК РФ закреплены как нормы, ограничивающие либо запрещающие оборот отдельных видов земельных участков, предусматривающие особые условия договоров, так и нормы, направленные на создание единого объекта недвижимого имущества. Общее понятие оборотоспособности закреплено в ст. 129 ГК РФ, согласно которой объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Вторая часть ГК РФ подробно регулирует порядок совершения сделок с различными объектами недвижимости, в том числе и земельными участками. К сделкам с землей в равной степени предъявляются и требования о регистрации, установленные Федеральным законом от 21 июля 1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».¹⁶

Положение ст. 36 Конституции  РФ о том, что владение, пользование  и распоряжение землей и другими  природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это  не наносит ущерба окружающей среде  и не нарушает прав и законных интересов  иных лиц, получило дальнейшее развитие в ГК РФ (ч. 3 ст. 209). ГК РФ также закрепил положение о том, что перечисленные  правомочия собственник земли и  других природных ресурсов осуществляет в той мере, в какой их оборот допускается законом (ч.3 ст. 129 ГК РФ).¹⁷ Указанные нормы явились основой для установления земельным законодательством ограниченной оборотоспособности земельных участков. Как подчеркивается в работах специалистов в области земельного права, выработанное гражданским правом общее понятие оборотоспособности применимо и к сфере земельных отношений, но основное отличие оборотоспособности земельных участков от оборотоспособности иных объектов гражданских прав заключается в том, что земельное законодательство устанавливает определенные пределы и ограничения распоряжения земельной собственностью.

Положения земельного законодательства, регулирующие совершение сделок с земельными участками, не ограничиваются только нормами, предусматривающими изъятие из оборота  или ограничение в обороте  отдельных земельных участков. Статьями 35, 36, 37 ЗК РФ предусмотрены особые правила, касающиеся приобретения и отчуждения земельных участков. Статья 35 предусматривает, что отчуждение здания, строения, сооружения в случаях, когда земельный участок  принадлежит их собственнику, производится вместе с земельным участком. Указанное  положение земельного законодательства основано на принципе единой судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (ст. 1 ЗК РФ).¹⁸

Ст. 36 ЗК РФ регулирует особенности  приобретения прав на застроенные земельные  участки, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности: собственники расположенных на этих участках зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию таких участков.

Появление в ЗК РФ статьи, регулирующей особенности купли-продажи  земельных участков (ст. 37), стало  результатом реализации принципа разграничения  действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства (п. 1 ст. 1 ЗК РФ) в сфере оборота  земельных участков¹⁹. Сделки с земельными участками совершаются в соответствии с нормами гражданского законодательства и его требованиями в отношении законности их содержания, способности сторон сделки к участию в сделке, соответствия воли и волеизъявления, соблюдения формы сделки.

Статьей 37 ЗК РФ установлен ряд требований, соблюдение которых  при совершении сделок с земельными участками, в первую очередь сделок купли-продажи, является обязательным. К их числу относятся следующие  требования: к объекту договора купли-продажи - земельному участку, в отношении  которого должен быть проведен кадастровый  учет, и к продавцу участка - по предоставлению покупателю имеющейся у него информации об обременениях земельного участка  и ограничениях его использования; к условиям договора купли-продажи  земельного участка; к информации, предоставляемой  продавцом в отношении земельного участка и о гарантиях покупателю участка.

К договорам купли-продажи  земельных участков в равной степени  применяются положения статей 549 - 551, 554 - 556 ГК РФ, в ряде случаев с последующей конкретизацией в нормах ЗК РФ. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а при отсутствии этих данных условие о недвижимом имуществе считается несогласованным²⁰. Земельное законодательство закрепило особый способ определения и индивидуализации земельного участка - формирование земельных участков с последующим их кадастровым учетом. В соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» производится процедура описания земельного участка и присвоения ему уникального кадастрового номера. Наличие в ЗК РФ требований о проведении кадастрового учета по отношению к земельному участку - объекту сделки связано с тем, что в процессе приватизации земель переход прав на земельные участки, в том числе участки, занятые приватизируемыми предприятиями, часто осуществлялся по фактическому землепользованию, без установления границ земельных участков и их инвентаризации. Что касается земельных участков, переданных в собственность граждан или перешедших в их частную собственность путем перерегистрации ранее предоставленного права на землю, то в течение определенного периода времени эти права подтверждались документами, приложение плана земельного участка к которым не являлось обязательным.²¹

Одной из особенностей аренды и купли-продажи земель, находящихся  в государственной собственности, стало широкое использование  торгов. Это относительно новый институт современного земельного законодательства, получивший достаточно широкое развитие в течение последних 10 лет на территориях тех субъектов Российской Федерации, где активно развивались рыночные отношения. Возникновение этого института в первую очередь связано с развитием законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий, и с введением конкурсной и аукционной продажи государственного имущества, и попытками обеспечить соблюдение публичных интересов при приватизации.

В настоящее время проведение торгов регулируется ст. 38 ЗК РФ, где  закреплены лишь наиболее общие требования к приобретению земельных участков из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка, а  также утвержденными Правительством РФ 11 ноября 2002 г. новыми Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.²²

Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. В качестве продавца земельного участка  или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает  исполнительный орган государственной  власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих  земельных участков в пределах своей  компетенции, установленной в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ. Указанные  органы определяют на основании отчета независимого оценщика начальную цену земельного участка или начальный  размер арендной платы, величину их повышения (шаг аукциона). Задаток для участия  в торгах определяется в размере  не менее 20 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы.

Извещение о проведении торгов публикуется не менее чем за 30 дней до проведения торгов и должно содержать, в том числе следующие  сведения о земельном участке: местоположение (адрес), площадь, границы, обременения, кадастровый номер, целевое назначение и разрешенное использование, а  также любые иные сведения, позволяющие  индивидуализировать земельный  участок. Указываются дата, время  и порядок осмотра земельного участка на местности.

Победитель торгов заключает  договор купли-продажи земельного участка или его аренды с продавцом  в срок не позднее 5 дней с момента  подписания протокола о результатах  торгов.

ЗК РФ не предусмотрел особенностей регулирования совершения иных сделок с земельными участками. Общим правилом при совершении сделок остается необходимость  учета положений о делимом  и неделимом земельном участке, об установленных минимальных и  максимальных размерах участка при  совершении сделок с земельными участками  или их частями. Так, например, ограничение  наследования участков из земель сельскохозяйственного  назначения установлено ст. 11 ФЗ «Об  обороте земель сельскохозяйственного  назначения». Толкование положений  указанной статьи позволяет сделать  вывод о том, что иностранные  граждане, лица без гражданства не смогут получить по наследству земельный  участок в собственность или  на праве пожизненного наследуемого владения, а иностранные юридические  лица и российские юридические лица с более чем 50% доли иностранного капитала в уставном (складочном) капитале не получат участок по наследству в собственность. Также установлены  ограничения на деление участка  между наследниками, если в результате могут образоваться участки размером менее минимального размера, установленного субъектами Российской Федерации.

Таким образом, правила совершения сделок с землей неодинаковы для  земельных участков различных категорий  и целей использования. Структурно правовой институт купли-продажи земельных участков полностью не сформирован. Нормы параграфа 7 главы 30 ГК РФ обеспечивают учет лишь отдельных особенностей земельного участка как объекта недвижимости. Поэтому нормы об обороте земли в тексте ГК РФ требуется свести воедино, что - в целях минимизации законодательных перемен можно было бы сделать путем развития ряда положений главы 17 ГК РФ (раскрывая полномочия собственника по распоряжению земельным участком).

По мнению Е.М. Тужиловой - Орданской «речь должна идти не о приоритетности тех или иных правовых норм, а о разграничении сферы действия гражданского и земельного права. Земля как природный объект, ее охрана и рациональное использование, землеустройство являются предметом регулирования земельного права. Все имущественные отношения по поводу земли как объекта вещных прав (прежде всего, права частной собственности), а также сделки с землей регулируются гражданским правом».²³ С этим тезисом нельзя не согласиться.

1.3 Особенности купли-продажи земельных участков

К отношениям по купле-продаже  земельных участков применяются  общие положения о купле-продаже  главы 30 ГК РФ с учетом особенностей, установленных Земельным кодексом РФ. Земельный кодекс РФ содержит дополнительные требования к договору купли-продажи земельного участка, несоблюдение которых влечет признание такого договора недействительным.