Правовое регулирование купли - продажи земельных участков

Фактическая передача недвижимости осуществляется по правилам, предусмотренным ст. 556 ГК РФ. Обязательство продавца передать земельный участок считается  исполненным после его вручения покупателю и подписания сторонами  соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом  или договором (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ). Если обратиться к общепринятому  толкованию термина «вручение»⁴², то становится очевидным, что он не может быть применим к передаче недвижимости. Невозможно передать земельный участок или иную недвижимость из рук в руки.

Противоречие абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ здравому смыслу, как ошибочно может  показаться на первый взгляд, нередко  приводит к игнорированию требования закона о вручении имущества, и исполнение обязанности продавца передать недвижимость сводится лишь к подписанию передаточного  акта. Между тем нередки ситуации, когда подписав передаточный акт, и  выполнив тем самым требование закона об оформлении передачи, продавец продолжает хозяйствование на земельном участке, что лишает покупателя возможности  фактически вступить во владение. В  подобных случаях обязанность продавца передать недвижимость покупателю не может считаться исполненной.

Необходимо принимать во внимание не буквальный смысл слова «вручение», а значение, которое этому термину  придает закон. Так, согласно п. 1 ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной  с момента фактического поступления  во владение приобретателя. Иными словами, исполнение обязанности продавца вручить  недвижимость покупателю означает предоставление покупателю возможности беспрепятственно вступить в право владения недвижимостью⁴³. Об этом может свидетельствовать, например, освобождение земельного участка от имущества продавца, прекращение хозяйствования продавца на земельном участке и т.п.

Таким образом, для признания фактической  передачи недвижимости состоявшейся необходимо совершение двух юридически значимых действий - вручение имущества покупателю и подписание сторонами соответствующего документа о передаче. При этом моментом исполнения обязанности продавца передать недвижимость будет считаться  момент совершения последнего по времени  действия. Например, стороны заключили  договор, подписали передаточный акт, зарегистрировали переход права  собственности, но в фактическое  владение покупателя земельный участок  по тем или иным причинам не поступил. В этом случае подписание передаточного  акта, по смыслу абз. 3 п. 1 ст. 556 ГК РФ, свидетельствует  лишь о намерении продавца исполнить  обязательство по передаче недвижимости, но не об исполнении этого обязательства. А моментом исполнения обязанности  продавца передать недвижимость покупателю будет признаваться момент фактического поступления недвижимости во владение покупателя, как действия, совершенного последним по времени.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных  договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущества, а покупателя - обязанности принять имущество (абз. 3 п. 1 ст. 556 ГК РФ). Поэтому в договоре целесообразно устанавливать срок, в течение которого стороны должны подписать передаточный акт, пропуск которого позволит квалифицировать бездействие контрагента, как уклонение. Получение недвижимости во владение имеет в Российской Федерации большое значение для решения ряда вопросов. Во-первых, по общему правилу риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента передачи ему товара (ст. 459 ГК РФ). При этом обязательство продавца передать недвижимость покупателю "считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче" (п. 1 ст. 556 ГК РФ; выделено мной. - А.Ш.). Во-вторых, передача - начало отсчета срока для предъявления претензий по недостаткам товара (ст. 477 ГК РФ). В-третьих, наличие либо отсутствие владения объектом недвижимости - это существенный факт для определения способа защиты прав (например, виндикационный иск предъявляется лишь при утрате фактического владения собственником) ⁴⁴.

В случае, если от подписания документа о передаче земельного участка уклоняется продавец, покупатель вправе требовать: а) передачи ему земельного участка на условиях, предусмотренных  договором купли-продажи; б) возмещения причиненных ему убытков (п. 2 ст. 463, ст. 398 ГК РФ). В зависимости от состояния исполнения сторонами  иных обязательств по договору в случаях  уклонения от подписания передаточного  акта могут быть применены меры ответственности, предусмотренные главой 25 ГК РФ об ответственности  за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора. Необходимо отметить, что касается убытков, возникающих вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, то ответственность за такие убытки также может быть по справедливости возложена на должника лишь тогда, когда неисполнение произошло по его вине⁴⁵.

Перевод на покупателя титула собственника имущества предполагает совершение продавцом действий, необходимых  для юридического оформления перехода права собственности на земельный  участок к покупателю. Исполнение этой обязанности осуществляется путем  обращения продавца в соответствующий  орган юстиции с заявлением о  проведении государственной регистрации  перехода права собственности на земельный участок к покупателю.

Следует заметить, что по смыслу п. 3 ст. 551 ГК РФ обязанность обратиться в орган юстиции возлагается  на обе стороны договора. Продавец предоставляет заявление о государственной  регистрации перехода права собственности  к покупателю, а покупатель - заявление  о государственной регистрации  права собственности. В случае уклонения  одной из сторон договора от государственной  регистрации, другая сторона вправе обратиться в суд или арбитражный  суд с требованием о проведении государственной регистрации перехода права собственности и возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Покупатель вправе:

требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора купли-продажи  и возмещения причиненных ему  убытков в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации о земельном участке;

в случае уклонения продавца от подписания документа о передаче земельного участка требовать передачи ему  земельного участка, на условиях, предусмотренных  договором купли-продажи либо возмещения причиненных ему убытков;

в случае уклонения продавца от государственной  регистрации перехода права собственности  на участок обратиться в суд с  требованием о проведении государственной  регистрации перехода права собственности  и возмещении убытков, вызванных  задержкой регистрации.

Покупатель обязан:

оплатить земельный участок  в порядке и сроки, установленные  договором;

подписать документ о передаче в  срок, установленный договором (не уклоняться от подписания документа о передаче земельного участка);

обратиться в орган юстиции  с заявлением о государственной  регистрации права собственности  на земельный участок (не уклоняться от государственной регистрации).

После государственной регистрации  перехода права собственности к  покупателю, объем его прав и обязанностей определяется его титулом.

В заключение данного параграфа  обратим на то, что требования, установленные  в ч. 3 ст. 37 ЗК РФ (о предоставлении продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка  и ограничениях его использования; о разрешении на застройку данного  земельного участка и т.д.), позволяет  сделать вывод о том, что непредставление  покупателю информации о существовании  спора по поводу отчуждаемого земельного участка, также относится к информации, которая может оказать влияние  на решение покупателя о покупке  данного земельного участка. С учетом изложенного, предлагается новая редакция ч. 3 ст. 37 ЗК РФ:

«3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка  и ограничениях его использования  в соответствии с разрешенным  использованием; о разрешении на застройку  данного земельного участка; об использовании  соседних земельных участков, оказывающем  существенное воздействие на использование  и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах  земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; о существовании и природе спора по поводу отчуждаемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных убытков».

2.3 Особенности договора  купли-продажи земель сельскохозяйственного  назначения

Специфика купли-продажи  земель сельскохозяйственного назначения установлены Федеральным законом  от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»⁴⁶.

Так, в ст. 8 Закона об обороте  земель сельскохозяйственного назначения реализован принцип преимущественного  права субъекта РФ или, в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже по цене, за которую  он продается, за исключением случаев  продажи с публичных торгов.

Механизм реализации преимущественного  права покупки схож с установленным  в ст. 250 ГК РФ для случаев продажи  доли в праве общей собственности, однако имеет свои особенности.

Преимущественным правом покупки обладает субъект РФ. Некоторые  субъекты РФ оперативно урегулировали  порядок реализации этого права. Например, в соответствии со ст. 4 Закона Пермской области от 31.10.2003 N 1080-220 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Пермском крае», при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, имеет Пермский край, а в случаях, если земельный участок примыкает к черте населенного пункта и (или) градостроительной документацией предусмотрено использование земельного участка для муниципальных нужд - городское или сельское поселение, на территории которого расположен земельный участок⁴⁷. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

Извещение продавца земельного участка в трехдневный срок после  получения высшим исполнительным органом  государственной власти Краснодарского края направляется на рассмотрение уполномоченному  органу. Решение уполномоченного  органа о реализации преимущественного  права покупки должно быть принято  в трехнедельный срок и незамедлительно  направлено продавцу. Порядок рассмотрения извещений и принятия решений  уполномоченным органом утверждается высшим исполнительным органом государственной  власти Краснодарского края.

Субъект РФ в своем законе вправе уполномочить на реализацию преимущественного  права покупки муниципальные  образования. Однако при этом должна быть соблюдена ч. 2 ст. 132 Конституции  РФ, предусматривающая, что органы местного самоуправления могут наделяться законом  отдельными государственными полномочиями с передачей необходимых для  их осуществления материальных и  финансовых средств. Реализация переданных полномочий подконтрольна государству⁴⁸.

Для продажи земельного участка  продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган  государственной власти субъекта РФ о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора.

Согласно ст. 432 ГК РФ, существенными  являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров  данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению  одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Учитывая, что вопрос о  цене продажи земельного участка  специально оговорен в Законе об обороте  земель сельскохозяйственного назначения, что в соответствии с п. 1 ст. 454 и п. 1 ст. 549 ГК РФ к существенным условиям договора продажи недвижимости относятся  условия о предмете договора и  о цене продаваемого объекта, цена продажи  и предмет договора должны быть указаны  в извещении⁴⁹.

Описание и индивидуализация земельного участка осуществляется в результате проведения его государственного кадастрового учета в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости»⁵⁰.

Кроме этого, стороны договора могут факультативно отнести  к существенным условиям договора и  иные условия, по которым должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, наиболее надежным способом выполнить требование закона об указании в извещении «цены  и других существенных условий договора»⁵¹ является направление субъекту РФ проекта договора купли-продажи. В противном случае может быть поставлено под сомнение надлежащее выполнение данного требования с вытекающими возможными неблагоприятными последствиями, предусмотренными в п. 4 ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Для извещения субъекта РФ законом предусмотрены два возможных  варианта: извещение вручается под  расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Любой из этих вариантов будет  являться надлежащим извещением. На осуществление  преимущественного права покупки  законом отведен 1 месяц со дня  поступления извещения.

По смыслу закона, договор  купли-продажи может быть заключен в течение 1 года со дня поступления  извещения в высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или, в случаях, установленных  законом субъекта РФ, в муниципальное  образование, в том числе, до истечения  месячного срока, в пределах которого может быть заявлено намерение об осуществлении преимущественного  права покупки. В последнем случае договор купли-продажи земельного участка можно заключить под  условием (ст. 157 ГК РФ).