Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

     ВВЕДЕНИЕ 

     С развитием рыночных отношений в  нашей стране вполне естественно  связано и возникновение разного  рода проблем, в том числе и  правового характера, разрешением  которых, по мере возможности и необходимости, занимались и занимаются законодатели.

     Так, в процессе формирования рынка недвижимости, возникла потребность во введении норм права, устанавливающих государственную  регистрацию вещных прав на нее.

     С принятием Гражданского кодекса  Российской Федерации вопросы регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрели особую значимость, а сама регистрация – зачастую правообразующее значение. В соответствии с положениями Кодекса в зависимость  от соблюдения требований о регистрации  ставится возникновение права собственности  на недвижимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации (п. 2 ст. 8 ГК) [2], а в ряде случаев – действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки.

     Учитывая  большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан  и юридических лиц, а также  в гражданском обороте, закон  закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право  собственности, другие вещные права  на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной  регистрации в Едином государственном  реестре.

     21 июля 1997 года был принят Федеральный  закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который подробно регламентирует порядок проведения регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, а также полномочия органов осуществляющих государственную регистрацию [6].

     Рынок недвижимости постоянно развивается, усложняются экономические отношения, поэтому необходимым является постоянное правовое регулирование данных отношений. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является неотъемлемой частью правового регулирования. В связи с этим, мы считаем, вполне актуальным рассмотрение вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в данной курсовой работе.

     Целью написания работы является исследование правоотношений между участниками  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, порядка регистрации.

     Для достижения данной цели были поставлены следующие задачи:

• изучение оснований возникновения прав на недвижимое имущество и оснований государственной регистрации;
• исследование понятия государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также ее объектов;
• описание органов, осуществляющих государственную регистрацию;
• изучение порядка государственной регистрации;
• предложение мер по совершенствованию государственной политики в данной сфере общественных отношений.

Объектом  исследования являются правоотношения в этой области.

      Предметом – законодательство РФ в сфере  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. 
 
 
 
 
 
 
 
 

     ГЛАВА 1 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ГОСУДАРСТВЕННОЙ  РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО  И СДЕЛОК С НИМ 

     1.1 Основания государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 

     Перечень  оснований возникновения гражданских  прав и обязанностей установлен п. 1 ст. 8 ГК РФ [2]. Анализируя данный перечень и содержание ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», можно прийти к выводу, что основаниями возникновения прав на недвижимое имущество, а значит и основаниями государственной регистрации этих прав могут являться:

1. акт государственного органа или органа местного самоуправления;
2. договор или иная сделка;
3. приватизация;
4. наследование;
5. судебное решение, установившее право на недвижимое имущество;
6. приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом.

     Рассмотрим подробнее данные основания.

     Под актами, изданными органами государственной  власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции, законодатель подразумевает нормативные акты, принятие которых отнесено действующим  российским законодательством (прежде всего Конституцией РФ [1]) к компетенции различных органов государственной власти и местного самоуправления.

     Еще одним основанием для государственной  регистрации являются различные  акты (свидетельства) государственных  органов. Эти акты относятся к  категории индивидуальных. В качестве примеров таких актов можно привести подлежащие регистрации лицензии на водопользование, выдаваемые специально уполномоченным государственным органом  управления использования и охраны водного объекта; акты представления земельного участка органами местного самоуправления для строительства объектов недвижимости в городских и сельских населенных пунктах; и другие акты (свидетельства).

     К особым случаям, которые укладываются в рамки данного основания, можно  отнести:

• принятие бесхозяйных недвижимых вещей на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (основанием для такого принятия на учет служит заявление органа местного самоуправления, на территории которого находится бесхозяйная вещь (ст. 225 ГК РФ) [2];
• решение об изъятии имущества у собственника в виде реквизиции, т.е. при обстоятельствах, которые носят чрезвычайный характер, в интересах общества по решению государственных органов в порядке и на условиях, установленных законом, в частности, с непременной выплатой стоимости имущества (ст. 242 ГК РФ) или в виде конфискации (ст. 243 ГК РФ) [2].

     Договор – одна из наиболее древних правовых конструкций. Ранее его в истории складывавшегося обязательственного права возникали только деликты. Тенденция к повышению роли договора, характерная для всего современного гражданского права, стала появляться в последние годы [35].

     Пункт 1 ст. 420 ГК рассматривает договор  как соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или  прекращении гражданских прав и  обязанностей. Указанное определение  явно имеет в виду договор-сделку. Не случайно, поэтому п. 2 той же статьи содержит отсылку к нормам и о  сделке: «К договорам применяются правила о двух- или многосторонних сделках» [2].

     Сделки  – один из наиболее распространенных видов юридических фактов. В статье 153 ГК РФ определяется понятие сделки – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей [2].

     Таким образом, сделку характеризуют следующие  признаки:

     а) сделка – это всегда волевой акт, то есть действие людей;

     б) это правомерные действия;

     в) сделка специально направлена на возникновение, прекращение или

изменение гражданских правоотношений;

     г) сделка порождает гражданские правоотношения, поскольку именно гражданским законом  определяются те правовые последствия, которые наступают в результате совершения сделок.

     Договор служит идеальной формой активности участников гражданского оборота. Существовавший в римском праве взгляд на договоры позволил рассматривать их с трех точек зрения: как основание возникновения  правоотношения, как само правоотношение и как форму, которую соответствующее  правоотношение принимает [35].

     Указанное многозначное представление о договоре с определенными изменениями  практически реализовано в ГК РФ. Можно сделать вывод о том, что договор в его первом значении – основание возникновения прав и обязанностей – составляет ступень классификации юридических фактов. Соответственно он должен отвечать основополагающим признакам этих последних (имеется в виду способность порождать права и обязанности).

     В качестве примера договоров и  иных сделок, служащих основанием возникновения  прав на недвижимое имущество, можно назвать, в частности, договоры купли-продажи, мены, дарения, договор ренты или пожизненного содержания с иждивением, передачу по наследству на основании завещания, любые другие сделки, предметом которых может быть недвижимое имущество или право недвижимое имущество.

     Договоры  и другие сделки могут быть предметом  государственной регистрации сами по себе, а равно в качестве основания  порождаемых, изменяемых или прекращаемых ими прав [35].

     Для того чтобы договор был признан  заключенным, сторон должны в предусмотренной  законом форме достичь согласия относительно его предмета и всех других существенных условий (ст.432 ГК РФ) [2]. По общему правилу договор признается заключенным в момент, когда лицом, направившим оферту, получен акцепт, но если договор подлежит обязательной регистрации, то моментом его заключение считается, если иное не установлено законом, момент государственной регистрации (ст.433 ГК РФ) [2].

     Если  речь идет о договорах, связанных  с правами на недвижимость, то эти  договоры служат основанием для регистрации  возникновения, прекращения и перехода соответствующих прав. В случаях, когда Гражданский кодекс РФ предусматривает  обязательную регистрацию различных  сделок, которые связаны с недвижимостью, регистрация прав, вытекающих из соответствующих  договоров, одновременно рассматривается  как регистрация сделки. И только тогда, когда речь идет о сделках, направленных на обременение прав на недвижимость, государственной регистрации  подлежат сами соответствующие договоры (например, ст. 352 ГК РФ) [2].

     Приватизация  жилых помещений предусматривает  передачу гражданам в собственность  по их желанию занимаемых ими жилых  помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

     Приватизация  оформляется договором передачи жилья, который имеет свои особенности, почему и выделен законодателем  в отдельное основание возникновения, прекращения и перехода прав на жилье. Главная особенность заключается  в том, что провозглашенный Гражданским  кодексом принцип свободы договора в данном случае касается только одной  стороны – гражданина, желающего  приватизировать занимаемое им жилье. Одной стороной в договоре передачи жилья выступают физические лица, занимающие жилые помещения на основании договора найма или аренды, другой – местная администрация либо государственные или муниципальные предприятия и учреждения, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Данный вид договора заключается в простой письменной форме.

     Еще одно основание для государственной  регистрации прав – свидетельство  о праве на наследство. Оно выдается наследникам, принявшим наследство, в подтверждение их прав на полученное имущество. Наследники приобретают  право на имущество со дня открытия наследства, поэтому можно сказать, что государственная регистрация  прав на недвижимость в данном случае носит не правоустанавливающий, а  правоподтверждающий характер. Состав наследников определяется завещанием или законом.

     Права на недвижимое имущество, установленные  решением суда, подлежат государственной  регистрации на общих основаниях. Под термином «решение суда» носит в данном случае обобщающий характер и обозначает так же решение третейского и арбитражного суда.

     Решения суда в контексте ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» могут признавать за гражданами и организациями определенные права на недвижимое имущество (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитутные и иные вещные права), признавать недействительными оспоримые сделки и указывать порядок применения последствий признания недействительными ничтожных сделок [6].

     Следует заметить, что право на недвижимое имущество может быть установлено  не только судебным решением, но и определением суда об утверждении мирового соглашения сторон, определением или постановлением кассационной, апелляционной, надзорной  инстанции, вынесших новое решение  по делу либо изменивших решение суда [31].