Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

     Обязательными реквизитами свидетельства являются также подпись регистратора и  печать учреждения юстиции.

     Свидетельство заполняется от руки или автоматизированным способом. В тексте свидетельства не допускаются исправления, подчистки и приписки.

     Проведение  государственной регистрации договоров  и иных сделок в отношении недвижимого  имущества удостоверяется штампом  регистрационной надписи на документах на оригинале правоустанавливающего  документа.

     Выдача  свидетельств о государственной  регистрации, а также подлинников  правоустанавливающих и других подлежащих выдаче правообладателю, арендатору или  залогодержателю документов производится в случае обращения субъекта права  по истечении месячного срока  в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Выдача свидетельства производится на основании предъявленной расписки в получении документов на государственную регистрацию, выдаваемой при представлении документов на государственную регистрацию заявителю. Также при выдаче свидетельства о государственной регистрации правообладатель – физическое лицо – обязан предъявить документ, удостоверяющий личность, и, если свидетельство получает уполномоченное правообладателем лицо, надлежащим образом оформленную доверенность. Информация о том, что правообладатель получил документ о зарегистрированном праве или сделке, заносится в книгу учета выданных свидетельств.

     Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, а также за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, необоснованный отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав.

     Лица, виновные в  умышленном или неосторожном искажении  либо утрате информации о правах на недвижимое имущество и сделках  с ним, зарегистрированных в установленном  порядке, несут ответственность  за материальный ущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон.

     Вред, причиненный  физическим или юридическим лицам  в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную  регистрацию прав, возложенных на них обязанностей, в том числе  в результате внесения в Единый государственный  реестр прав записей, не соответствующих  закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны  Российской Федерации в полном объеме [6]. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     ГЛАВА 3 СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ  ГОСУДАРСТВЕННОЙ  РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО  И СДЕЛОК С НИМ 

     3.1 Предложения по  совершенствованию  государственной  политики в сфере  государственной  регистрации прав  на недвижимое  имущество и сделок  с ним 

     В большинстве правовых исследований сферы недвижимого имущества  проблемы государственной регистрации  прав на недвижимость занимают подчиненное  место. На первый взгляд это вполне оправдано, так как регистрация  прав на недвижимость представляет собой  лишь один из элементов правового  режима недвижимости. При этом нельзя признать неверным тезис о том, что  система регистрации должна строиться  в соответствии с правовой доктриной  недвижимости, а не наоборот.

     Однако  нужно иметь в виду, что регистрация  прав представляет собой основной, ведущий элемент правового режима недвижимости. Это становится очевидным  при внимательном рассмотрении действующего законодательства нашей страны. Дело в том, что необходимость регистрации  прав – это то главное, что отличает правовой режим недвижимого имущества от правового режима имущества движимого. Из такого положения вытекает особая значимость правовой модели регистрации для правового режима недвижимости. С одной стороны, эта модель должна вписываться в общую концепцию правового регулирования недвижимости, а с другой стороны, все законодательные решения в области недвижимости должны приниматься с учетом действующей системы регистрации прав, поскольку только при соответствии этой системе они могут быть реализованы.

     Стратегической  целью государственной политики в сфере недвижимости и ее правового  регулирования является обеспечение  условий для эффективного использования  и развития недвижимости в интересах  удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовая защита этих интересов.

     Основными результатами реализации государственной политики, на наш взгляд, должны стать:

• вовлечение в гражданский оборот земли и иной недвижимости;
• обеспечение государственной защиты прав на недвижимость и баланса интересов субъектов правоотношений;
• становление и развитие системы ипотечного кредитования и привлечение инвестиций под обеспечение недвижимостью;
• функционирование эффективной системы правового регулирования рынка недвижимости.

     Также необходимо обеспечить правовую возможность  гражданского оборота единых объектов недвижимости и защитить права покупателей  при приобретении недвижимости в  случае, когда строение расположено  на государственной или муниципальной  земле, путем: законодательного требования к продавцу (дарителю, иному отчуждающему имущество лицу, залогодателю) перед  актом продажи (иного отчуждения, залога) реализовать свое право на получение в собственность участка  под зданием, строением, предприятием; отмены неоправданных ограничений  на гражданский оборот земельных  участков.

     Следует отказаться от «дозволительного порядка» оборота земельных участков и иных объектов недвижимости, определив, что оборот разрешён во всех случаях, кроме прямо установленных федеральным законом. Это необходимо для того, чтобы собственники недвижимости могли реализовать свои права на имущество, в том числе на распоряжение им, получение действительной цены имущества, которая может быть выявлена только при возможности его свободной купли-продажи.

     Необходимо  сформировать систему установления и гарантирования прав на объекты  недвижимости путем: законодательного закрепления единства кадастрового учёта, в который должен входить  учёт земельных участков и находящихся  на них объектов недвижимости как  физических объектов.

     Зафиксировать права и обязанности кадастровых  органов и граждан в связи  с кадастровым учётом, обеспечить публичность сведений кадастра недвижимости. Кадастровый учёт единых объектов недвижимости на территории муниципального образования  или иной установленной юрисдикции должен осуществлять один орган, который  ведет учёт и земельного участка, и здания, помещений и иных объектов недвижимости (лес, участки недр, обособленные водные объекты и пр.); обеспечения  гарантии надёжности регистрации прав на недвижимость, доверия к записям  Единого государственного реестра  прав, а в перспективе – переход  к принципу полной защиты государством имущественных прав добросовестного  приобретателя; определения содержания прав по использованию и развитию недвижимости.

     Необходимо  установить, сделать общеизвестными и защитить от произвольного изменения  со стороны властей права владельцев недвижимости на её использование и  строительное изменение.

     Необходимо  правовое зонирование территории, в  рамках которого правила обращения  с земельным участком заранее  определены местным законодательным  актом, а не сиюминутным решением очередного аппаратчика. Администрациям не нужно, чтобы правила владения земельными участками были известны заранее, они хотят иметь полный контроль над оборотом и использованием участков и менять правила этого  контроля сколь угодно часто.

     Важно постоянно совершенствовать гражданское  законодательство о недвижимости. Сделать  единым гражданское законодательство о недвижимости, отразив особенности  недвижимого имущества, отличающие его от движимого имущества. Необходимо вносить изменения в земельное законодательство, исключающее его противоречие нормам гражданского законодательства по вопросам недвижимости. Важно готовить законопроекты и вносить изменения в существующее законодательство относительно определения земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка. 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

     Государственная регистрация прав на недвижимое имущество  и сделок с ним имеет как  правоустанавливающий характер, так  и правоподтверждающий характер. Под правоподтверждающим характером понимается подтверждение существования  права не с момента его государственной  регистрации, а до государственной  регистрации и независимо от нее.

     Основой правового регулирования государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним являются Гражданский  кодекс Российской Федерации и Федеральный  закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

     Но  есть ряд существенных недостатков, которые могут привести к 
нежелательным последствиям при реализации положений действующего законодательства. Например, регистрирующие органы некоторых субъектов РФ требуют государственной регистрации прав по сделкам, совершенным и 
зарегистрированным в установленном законодательством РФ порядке до 
введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на 
недвижимое имущество и сделок с ним». Такое требование нарушает 
конституционные права граждан по охране права частной собственности. Или требование регистрирующих органов для регистрации о предоставлении всех правоустанавливающих документов в отношении сделки с землей, право на которую и «первичная» сделка, в отношении которой были зарегистрированы до введения в действие закона о государственной регистрации. В некоторых регионах неоправданно затянуты сроки проведения самой государственной регистрации, что негативно сказывается на гражданах, увеличивая их материальные и моральные потери вследствие установления нереальных расценок за ускоренное прохождение всей процедуры регистрации.

     В Законе не установлен механизм возмещения нанесенного ущерба, а потому ответственность учреждений по государственной регистрации за законность регистрируемых прав весьма проблематична.

     Неизбежно возникнут проблемы, связанные со слабой технической базой регистрирующих органов, а также с недостаточно высокой профессиональной подготовкой регистраторов, многие из которых в настоящее время не имеют юридического образования. 

     Таким образом, действующая система регистрации прав на 
недвижимое имущество не способна в полной мере обеспечить надлежащую 
достоверность сведений, защиту добросовестных участников гражданского 
оборота и гармоничное сочетание частных и публичных интересов. Закон не создает достаточных предпосылок гарантий устойчивости экономического 
оборота, защита прав кредиторов, безопасности на рынке земли и 
недвижимости в целом.

     Необходимо  отметить, что рациональные изменения  как в законодательстве, так и  организационном уровне должны для  начала быть приняты на федеральном  уровне, а лишь потом на уровне субъектов  РФ и муниципальных образований. Данная система должна быть единой для всей страны. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. [Консультант Плюс].
2. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-Ф3 [Консультант Плюс].
3. Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ [Консультант Плюс].
4. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ [Консультант Плюс].
5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ [Консультант Плюс].
6. Федеральный закон  № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [Консультант Плюс].
7. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» [Консультант Плюс].
8. Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» [Консультант Плюс].
9. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» [Консультант Плюс].
10. Постановление Правительства РФ «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» от 1 июня 2009 г. № 457 [Консультант Плюс].