Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

     Ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает три основания для приостановления государственной регистрации [6]:

1. направление представленных документов на подтверждение их подлинности. В данном случае речь идет, как правило, о направлении документов, вызывающих сомнение у регистратора, на соответствующую экспертизу (почерковедческую, лингвистическую и др.) Такое приостановление возможно не более чем на месяц. Таким образом, в данном случае общий срок государственной регистрации не может превышать двух месяцев. В случае приостановления государственной регистрации по этому основанию регистратор обязано письменно уведомить заявителя не только о приостановлении регистрации, но и об основаниях принятия такого решения, а также в книге учета документов должна быть сделана соответствующая запись;
2. на основании письменного заявления правообладателя или уполномоченного им лица. Данное заявление подлежит удовлетворению в случае, если причины будут признаны уважительными: например, длительная служебная командировка, серьезное заболевание, смерть гражданина и т.п. Заявление должно подаваться до истечения месячного срока, а регистратор обязан в кратчайшие сроки рассмотреть ходатайство и вынести решение об его удовлетворении или отклонении. В случае удовлетворения заявления регистратор должен указать срок приостановления регистрации, а в книгу учета документов должна быть внесена соответствующая запись. Срок приостановления регистрации по этому основанию не может превышать трех месяцев, таким образом, общий срок регистрации не может превышать четырех месяцев;
3. те случаи, когда об этом имеются определение или решение суда, вынесенное в соответствии с законодательством.

      Ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрен ряд оснований для отказа в государственной регистрации. Но, прежде всего, следует помнить, что отказ в регистрации и возвращение документов заявителю – это разные понятия [26].

      В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

• право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав;
• с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
• документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
• акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

• лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
• правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
• правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
• не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
• имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

     В п. 2 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указано, что отсутствие или незаконченность работ по кадастровому учету земельного участка или наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него [6].

     Решение об отказе в регистрации должно быть принято в письменной форме с  указанием мотивов для отказа, в общий месячный срок, либо в  течение срока приостановления  государственной регистрации. Копия  данного решения должна быть помещена в дело правоустанавливающих документов.

     Отказ в государственной регистрации  может быть обжалован в судебном порядке. 

     2.3 Внесение записей в Единый государственный реестр прав 

     Единый  государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как  гласит ст.12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанны объектах и сведения о правообладателях [6].

     Фактически  ЕГРП состоит из трех основных составляющих:

• книги учета документов;
• непосредственно записи о конкретных объектах недвижимого имущества, существующих и прекращенных правах на эти объекты, правообладателях, существующих и прекращенных ограничениях (обременениях) прав, произведенных в соответствии с установленными требованиями;
• дела правоустанавливающих документов.

     Именно  с даты внесения в нее записи о  поступившем заявлении о регистрации  права на объект недвижимого имущества, ограничения права или сделки начинается государственная регистрация. Кроме того, при внесении записи в эту книгу документам, принятым на регистрацию, присваивается входящий номер, который впоследствии составляет основу номера произведенной записи о регистрации права, его ограничения  или сделки.

     Книга содержит информацию обо всех поступивших  на регистрацию документах. Если на основании документов принято решение  об отказе в государственной регистрации, то об этом делается отметка в книге  и регистрационная запись в этом случае не производится, номер регистрации  не присваивается.

     Если  же принимается решение об осуществлении  государственной регистрации, то информация о произведенной регистрации  отражается в книге учета выданных свидетельств о государственной  регистрации прав. Книга учета  выданных свидетельств о государственной  регистрации прав содержит информацию о том, что правообладатель или  иное лицо, обратившееся за регистрацией ограничения (обременения), извещено о  результатах произведенной по его  заявлению государственной регистрации  и получило документ о зарегистрированном праве или сделке.

     Кроме этого, ведется книга учета выданной информации из Единого государственного реестра прав. Эта книга содержит данные обо всех поступивших запросах на получение информации из Единого государственного реестра прав, а также учитывает выдачу выписок, справок и иных документов из Единого государственного реестра прав. Также учреждение юстиции по регистрации прав может вести и иные книги учета, необходимые для его работы.

     Сам Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов –  на каждый объект недвижимого имущества, о регистрации прав на который  или сделок с ним было подано заявление. Каждый раздел Единого государственного реестра прав идентифицируется кадастровым  или условным номером объекта. Все  записи об объекте недвижимого имущества, правах на этот объект, возникновении, переходе и прекращении таких  прав, об ограничениях (обременениях) вносятся в соответствующий, открытый именно для этого объекта недвижимости раздел Единого государственного реестра  прав, то есть на земельный участок, здание, стоящее на этом земельном  участке, конкретное помещение в  этом здании (или иной объект, входящий в состав здания) заводятся отдельные разделы реестра.

     Ст.12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, что каждый раздел Единого государственного реестра прав состоит из трех подразделов, в которые вносится строго определенная информация [6].

     Подраздел I содержит краткое описание объекта  недвижимого имущества на основании  документов, удостоверенных организациями, осуществляющими кадастровый и  технический учет объектов недвижимости на территории регистрационного округа.

     Подраздел II формируется из записей о праве  собственности и об иных вещных правах на основании сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах.

     В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав.

     На  каждый объект недвижимого имущества  открывается дело правоустанавливающих документов. В дело помещаются все  документы, поступающие для государственной  регистрации на этот объект.

     Следует отметить, что в деле хранятся, в  основном, копии документов, поскольку  п.5 ст.18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что после государственной регистрации подлинник возвращается заявителю [6].

     Единый  государственный реестр прав, дела правоустанавливающих документов, книги  учета документов должны храниться  вечно. Также следует упомянуть  о том, что ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» запрещается уничтожение, а равно изъятие из Единого государственного реестра прав, дел правоустанавливающих документов и книг учета документов каких-либо документов или их частей.

     Таким образом, после завершения данного  этапа регистрации сделка считается  зарегистрированной, а правовые последствия  – наступившими. То есть с этого момента заявитель считается вступившим в свои права и может уже совершать юридические действия, направленные на возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости. В ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указано, что регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. 

     2.4 Совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации 

     Данная  стадия является завершающей в процессе государственной регистрации, после  нее заявителю выдаются документы, подтверждающие наличие у него права  на тот или иной объект недвижимости. В ее процессе производится заполнение свидетельства о государственной  регистрации и проставление штампа регистрации на правоустанавливающих документах.

     Свидетельство о государственной регистрации  прав, выдаваемое правообладателю, является документом строгой отчетности, имеет  степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также учетную серию и номер.

     Свидетельство выдается правообладателю при регистрации  любого вещного права на объект недвижимого  имущество, а также арендатору и  залогодержателю.

     В свидетельстве указываются в следующем порядке:

• наименование органа, выдавшего свидетельство;
• дата выдачи свидетельства (соответствует дате заполнения свидетельства и его подписания регистратором, поскольку эта дата не всегда может соответствовать дате государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав и датой фактической выдачи свидетельства на руки правообладателю; при этом следует отметить, что свидетельство должно быть заполнено и подписано регистратором в срок, не превышающий того, который предусмотрен для проведения государственной регистрации законом);
• реквизиты документов, на основании которых зарегистрировано право (в случае, когда основанием для регистрации права является зарегистрированная сделка, обязательно указание даты и номера ее регистрации);
• данные о субъектах права (те, которые указываются, в соответствии с п.18 Правил ведения Единого государственного реестра прав; в случае выдачи свидетельства участникам общей совместной собственности в этой графе указываются сведения обо всех участниках общей совместной собственности, и свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей; в случае выдачи свидетельства участнику общей долевой собственности, на оборотной стороне свидетельства указываются сведения об иных участников общей долевой собственности согласно записям Единого государственного реестра (п.74 Правил ведения Единого государственного реестра прав) и подписываются регистратором, после чего скрепляются печатью учреждения юстиции);
• вид зарегистрированного права;
• краткое описание объекта права, его адрес (местонахождение) и кадастровый (или условный) номер;
• существующие ограничения (обременения) права (в случае их отсутствия в данную графу вносится запись «не зарегистрировано»);
• дата и номер регистрации;
• фамилия и инициалы регистратора.