Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

     Одним из оснований для ограничения  прав на недвижимое имущество является наложение ареста на это имущество, то есть его опись, объявление запрета  распоряжаться им, а при необходимости  – ограничение права пользования, применяемый для обеспечения  иска или в других целях. Арест  имущества влечет следующие ограничения  в правах: невозможность его продажи, дарения, мены, сдачи в наем (аренду), залога. В связи с этим ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 28) предписана необходимость извещения регистратора о произведенном аресте в трехдневный срок [6].

     К числу иных актов передачи прав на недвижимое имущество и сделок с  ним заявителю от прежнего правообладателя, предусмотренных ст.18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», относятся самые различные акты, соответствующие действовавшему в месте передачи и на момент совершения передачи законодательству [6].

     К этим актам в настоящее время  можно отнести такие основания  для государственной регистрации  прав, как внесение физическими и  юридическими лицами вклада в виде недвижимости в учреждаемое ими  хозяйственное общество (товарищество), наделение собственниками правом оперативного управления создаваемых ими учреждений, передача юридическим лицом другому  юридическому лицу прав на недвижимость при отдельных видах реорганизации  юридического лица, наделение от имени  собственника государственным органом  или муниципальным образованием правом хозяйственного ведения на определенное недвижимое имущество вновь создаваемого государственного или муниципального унитарного предприятия и др.

     Следует отдельно заметить, что ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не указывается еще одно основание для государственной регистрации на недвижимое имущество – справка правления потребительского кооператива о полной выплате пая. В соответствии со ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество [2]. Право на эти помещения возникает с момента полного внесения пая.

     Что касается приобретения недвижимого имущества по основаниям, допускаемых законом, то здесь в качестве примера можно привести приобретение права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) [2].

     Следует отметить, что в ряде случаев для  возникновения прав на недвижимое имущество необходимо одновременно несколько оснований. Так, например, при предоставлении земельного участка в аренду государственным органом или органом местного самоуправления основаниями для возникновения права аренды будут, во-первых, акт соответствующего органа о предоставлении земельного участка, во-вторых, заключаемый на его основании договор аренды земельного участка. Аналогичная ситуация складывается при заключении на основании актов государственных или муниципальных органов договоров купли-продажи земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими. 

     1.2 Понятие недвижимости  и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 

     П.1 ст. 130 ГК РФ дает такое общее определение  недвижимости: все, что прочно связано  землей, объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно [2]. Но кроме этого, к недвижимости отнесены и объекты, не отвечающие данному критерию - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также (ст. 132 ГК РФ) предприятие как имущественный комплекс. Недвижимость – юридическое понятие, и имущество может быть отнесено к недвижимости законом, что имеет большое значение для определения, подлежат ли государственной регистрации права на него и сделки с ним.

     Таким образом, анализируя современное законодательство, можно составить следующий перечень объектов недвижимости, права на которые  подлежат государственной регистрации  в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [6]:

• земельные участки (ст.130 ГК РФ, ст.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);
• участки недр (там же);
• обособленные водные объекты (там же);
• леса, многолетние насаждения (там же);
• здания (ст. 130 ГК РФ), части зданий (ст. 5 ФЗ «О товариществах собственников жилья»);
• сооружения (ст. 130 ГК РФ); сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы;
• нежилые помещения; части помещений (ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);
• предприятия как имущественный комплекс (ст.132 ГК РФ);
• жилые дома и их части, жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями; жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания на нем;
• квартиры, ее части (ст. 289, 558 ГК РФ), служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;
• комнаты;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения;
• жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках;
• кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества;
• объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда (ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

     Гражданский кодекс РФ (ст.131) определяет перечень прав на недвижимое имушество: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненно наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты [2]. Некоторые статьи Гражданского кодекса и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывают также на иные виды прав, подлежащих регистрации (например, аренда, доверительно управление и др.) [31]

     Исходя  из формулировки ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статей ГК можно сделать вывод, что государственная регистрация, признавая возникновение прав на недвижимость, вводит тем самым ее в гражданско-правовой оборот и легализует последующие сделки с ней, которые также подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК. Производя первичную государственную регистрацию вновь созданной недвижимости, государство признает права на нее за юридическим или физическим лицом. При последующей регистрации перехода прав государство подтверждает изменение или прекращение зарегистрированных ранее прав на недвижимость. В любом из перечисленных случаев признания и подтверждения прав государством это выражается в юридическом акте в виде внесения записей в Единый реестр прав на недвижимое имущество правоустанавливающих документов, выдаче свидетельства о праве собственности или же в виде отметки на правоустанавливающих документах.

     Из  всего этого можно сделать  вывод, что государственная регистрация  носит правоустанавливающий характер. Однако анализ статей ГК показывает, что  не всегда момент возникновения прав может по времени совпадать с  их государственной регистрацией, что  предусмотрено как исключение в п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса. Более того, указанная норма права не связывает момент возникновения ограничений, например, в виде наложения ареста, со временем их государственной регистрации.

     Таким образом, мы видим, что законодатель, установив обязательность государственной  регистрации прав и иных событий, вместе с тем не придал данному  процессу исключительно правоустанавливающий характер, что в свою очередь позволяет  рассматривать такую регистрацию  как отражение в реестре для  неограниченного круга лиц достоверной  и исчерпывающей информации о  правовом статусе недвижимости, его  изменении или прекращении. Данное заключение подтверждается также и  тем фактом, что признание прав на недвижимость может производиться  и в судебном порядке, возможность  которого предусмотрена ст. 12 ГК РФ и нормами процессуального права [2].

     Обобщая изложенное, можно сделать вывод, что регистрация - это легализация  для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных оснований возникновения  прав и обязанностей, предусмотренных  в п. 1 ст. 8 ГК РФ [2].

     Законодательством предусмотрено две формы государственной  регистрации: прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. Поскольку ст.131 ГК РФ определяет, что кроме регистрации  права собственности и иных прав на землю, подлежат регистрации также  ограничение, возникновение, переход  и прекращение названных прав, буквально толкуя положения этой нормы, можно было бы сделать вывод, что все сделки с недвижимостью  подлежат государственной регистрации, поскольку любая сделка так или  иначе связана с возникновением, прекращением, переходом или ограничением прав на недвижимое имущество, то есть с теми обстоятельствами, на которые  указывает ст.164 ГК РФ как на случаи, при которых необходима регистрация  сделки [2].

     Как правило, законодатель считает достаточным  использование какой-либо одной  из форм государственной регистрации: права или сделки. И лишь в особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль как над самой сделкой, так и над переходом прав по ней, закон предусматривается регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относится регистрация договора и перехода права собственности, во-первых, по договору купли-продажи жилого помещения или предприятия, во-вторых, по договору мены этих видов объектов недвижимости, и, в-третьих, по договору дарения недвижимого имущества. Это служит дополнительной гарантией юридической чистоты регистрируемых договоров. 

     1.3 Органы, осуществляющие государственную регистрацию, их компетенция 

     Специальным органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии со ст. 9 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы [6].

     Государственная регистрация прав на предприятия  как имущественные комплексы, объекты  недвижимого имущества, расположенные  на территории более одного регистрационного округа (линейные сооружения - объекты  недвижимого имущества, являющиеся сложными или неделимыми вещами), и  сделок с ними осуществляется федеральным  органом в области государственной  регистрации.

     По  инициативе заявителя допускается  государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества, включенные в состав автомобильной  дороги и расположенные на территориях  более одного регистрационного округа, и сделок с такими объектами недвижимого  имущества федеральным органом  в области государственной регистрации  или государственная регистрация  прав на такие объекты недвижимого  имущества и сделок с ними по месту их нахождения в пределах соответствующего регистрационного округа органом по государственной регистрации.

     Государственная регистрация прав на иные объекты  недвижимого имущества осуществляется по месту нахождения данных объектов в пределах соответствующего регистрационного округа органом по государственной  регистрации.

     К компетенции федерального органа в области государственной  регистрации при проведении им государственной  регистрации прав и органов по государственной регистрации относятся:

• проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;
• проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;
• государственная регистрация прав;
• выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;
• выдача информации о зарегистрированных правах;
• принятие на учет в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав, бесхозяйных недвижимых вещей;
• выдача правообладателям, их законным представителям, лицам, получившим доверенность от правообладателей или их законных представителей, по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.

     Полномочия данного органа:

• координирует и контролирует деятельность органов по государственной регистрации;
• обеспечивает соблюдение Правил ведения Единого государственного реестра прав, а также создание и функционирование системы ведения Единого государственного реестра прав в электронном виде;
• разрабатывает и издает методические материалы по вопросам практики ведения государственной регистрации прав органами по государственной регистрации;
• в определенных им регистрационных округах назначает на должность и освобождает от должности руководителей территориальных подразделений или территориальных отделов органов по государственной регистрации;
• обеспечивает обучение и повышение квалификации работников органов по государственной регистрации;
• осуществляет иные установленные законодательством полномочия.