Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

     Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных  услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления  государственного кадастрового учета  недвижимого имущества, кадастровой  деятельности, государственной кадастровой  оценки, землеустройства, государственного мониторинга земель, геодезии и картографии, навигационного обеспечения транспортного  комплекса (кроме вопросов аэронавигационного обслуживания пользователей воздушного пространства Российской Федерации), а  также функции по осуществлению  государственного геодезического надзора, государственного земельного контроля, надзора за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контроля (надзора) за деятельностью арбитражных управляющих  и саморегулируемых организаций  арбитражных управляющих [10].

     Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет функции по организации единой системы  государственного кадастрового учета  недвижимости и государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.

     Осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы, а также подведомственные организации во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, общественными объединениями и иными организациями.

     ГЛАВА 2 ПОРЯДОК ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ  ГОСУДАРСТВЕННОЙ  РЕГИСТРАЦИИ 

     2.1 Прием и регистрация документов, необходимых для государственной регистрации 

     Государственная регистрация проводится на основании  заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного  им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной  доверенности. Надлежащим образом оформленная  доверенность должна отвечать всем требованиям  Гражданского кодекса.

     Если  правообладатель или сторона  в договоре – несовершеннолетний в возрасте до 14 лет (малолетний), или  гражданин, признанный недееспособным, от его имени выступают законные представители, причем предъявления доверенности для этого не требуется. Законные представители малолетних – это  родители, усыновители или опекуны, а недееспособных – опекуны.

     Несовершеннолетние  в возрасте от 14 до 18 лет могут  обращаться с заявлением о регистрации  самостоятельно, но при согласии на это их законных представителей. Это  согласие должно быть выражено в письменной форме [26].

     Как правило, обратиться с заявлением о  регистрации прав на основании договора могут все участвующие в нем  стороны. Но из текста ст.16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вытекает, что, если речь идет о договоре, не требующем нотариального удостоверения и не удостоверенном нотариусом, то государственная регистрация может быть проведена только по заявлениям всех сторон. Если же одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, то вторая может обратиться в суд, который вправе вынести решение о государственной регистрации, обязательное для учреждения юстиции по регистрации прав, при этом с уклоняющейся стороны могут быть взысканы убытки, вызванные задержкой регистрации, если это уклонение было необоснованным (ст.165 ГК РФ) [2].

     Если  же права возникли на основании договора, не требующего нотариального удостоверения, но удостоверенного по желанию сторон, для проведения государственной  регистрации достаточно заявления  одной из них (абз.4 п.1 ст.16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») [6].

     В случае если права возникают на основании  акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление  о государственной регистрации  права подается лицом, в отношении  которого приняты указанные акты (в данном случае имеются в виду индивидуальные (ненормативные) акты).

     К заявлению, согласно ч. 2 ст. 16, ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», должны быть приложены необходимые для регистрации документы, прежде всего те, которые являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а именно [6]:

• акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
• договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
• акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
• свидетельства о праве на наследство;
• вступившие в законную силу судебные решения;
• акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
• иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

     Обязательным  приложением к документам, необходимым  для государственной регистрации, являются план земельного участка, участка  недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера [26].

     Некоторыми  статьями главы 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» могут быть предусмотрены дополнительные документы, предоставление которых необходимо для государственной регистрации. Так, например, в случае государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности на недвижимое имущество, к заявлению о государственной регистрации со стороны других сособственников должны прилагаться в письменной форме согласия, которые должны быть оформлены каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены. Отсутствие такого согласия может служить основанием для приостановления государственной регистрации (ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») [6].

     При подаче заявления о государственной  регистрации любое физическое лицо-правообладатель, сторона в договоре или представитель  обязаны предъявить документ, удостоверяющий личность.

     Также для государственной регистрации  необходимо предъявить документ об оплате государственной пошлины. Таким документом является квитанция о приеме денег кредитным учреждением, осуществляющим денежные расчеты с населением, либо платежное поручение организации с отметкой банка о принятии платежа. Обязательным является приложение подлинника платежного документа. Размер государственной пошлины и льготы установлены налоговым законодательством РФ.

     При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию  должностное лицо регистрационной службы вносит соответствующую запись в книгу учета документов.

     Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию  с их перечнем, а также с указанием  даты их представления. Расписка подтверждает принятие документов на государственную  регистрацию, кроме того, с указанной  в ней даты начинается проведение всех регистрационных действий, и, следовательно, исчисление месячного срока, в течение  которого, в соответствии с п.3 ст.13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», должна быть произведена государственная регистрация.  

     2.2 Правовая экспертиза документов и проверка законности сделок. Основания для отказа или приостановления государственной регистрации 

     Правовая  экспертиза – это изучение представленных для государственной регистрации  документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество.

     Требования  к документам, представляемую на государственную  регистрацию, содержатся в ст.18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [6].

     В ней говорится, что документы, устанавливающие  наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию, должны соответствовать требованиям, установленным  законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  в Единый государственный реестр прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого  имущества и вид регистрируемого  права и в установленных законодательством  случаях должны быть нотариально  удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи  сторон или определенных законодательством  должностных лиц.

     Документы, необходимые для государственной  регистрации представляются в подлиннике (за исключением актов государственных  и муниципальных органов) с приложением  копий, предназначенных для хранения в делах учреждения юстиции. Копия, заверенная в установленном законом  порядке, то есть нотариально или  организацией, издавшей документ, имеет  такую же юридическую силу, как  и подлинник.

     На  регистрационную службу возложена обязанность по проверке законности сделки. Законная сделка должна соответствовать следующим условиям:

• стороны обладают гражданской правоспособностью и дееспособностью;
• волеизъявление участника сделки соответствует его действительной воле;
• представители сторон имеют надлежащие полномочия;
• имущество находится в собственности (хозяйственном ведении, оперативном управлении) правоотчуждателя;
• договор заключен в требуемой законом форме и содержит существенные условия (признанные законом в качестве необходимых для договоров данного вида);
• соблюдены законные интересы третьих лиц, не участвующих в сделке, и распоряжение имуществом не имеет ограничений, установленных в их пользу.

     Согласно  ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям законодательства, является ничтожной, если законом не установлена, что она является оспоримой. Следовательно, существует необходимость составления перечня оспоримых, по действующему законодательству, сделок. Это сделки:

• юридических лиц, выходящие за пределы их правоспособности (ст.173 ГК РФ);
• совершенные с превышением полномочий (ст.74 ГК РФ);
• совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей, попечителей (ст.175 ГК РФ);
• совершенные гражданами, ограниченными судом в дееспособности, без согласия попечителя (ст.176 ГК РФ);
• совершенными гражданами, не способными понимать значения своих действий или руководить ими (ст.177 ГК РФ);
• под влиянием заблуждения (ст.178 ГК РФ), обмана, насилия, угрозы (ст.179 ГК РФ);
• требующие нотариального удостоверения или государственной регистрации по распоряжению общим имуществом супругов без согласия другого супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ);
• заключаемые акционерным обществом, в совершении которых имеется заинтересованность (ст.84 Федерального закона «Об акционерных обществах»);
• приватизации государственного имущества, совершенные с нарушением положений Федерального закона «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации (ст. 29 этого Закона).

     Проверка  законности сделки не позволяет зарегистрировать сделку, не соответствующую законодательству, даже если законом допускается ее оспоримость. Для проверки законности должностное лицо вправе требовать документы, подтверждающие законность сделки, например, согласие родителей, усыновителей или попечителей несовершеннолетних граждан и т.п.

     Следует отметить, что регистрационная служба обязана проверить законность всех сделок с недвижимым имуществом, независимо от того, подлежат ли они обязательной государственной регистрации или считаются заключенными с момента подписания сторонами, а также, если они совершены, по желанию сторон или установлению закона, в нотариальной форме.

     После правовой экспертизы и проверки законности сделки проверяется на отсутствие противоречий между заявляемым правом на данный объект и правами, ранее зарегистрированными в Едином государственном реестре прав. В случае установления таких противоречий должностным лицом может быть принято решение о приостановлении или отказе в государственной регистрации.