Рента и её сущность

Содержание 

Введение...........................................................................................................................3

1.Общее  положение о договоре ренты..........................................................................5

2.Виды  договоров ренты...............................................................................................13

2.1.Постоянная  рента.....................................................................................................13

2.2.Пожизненная  рента..................................................................................................15

3.Пожизненное  содержание с иждивением.................................................................19

4.Основания  прекращения договора ренты................................................................25

5.Защита  прав получателя ренты.................................................................................28

Заключение.....................................................................................................................31

Список  использованной литературы...........................................................................33 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

     Рента (нем. Rente, фр. – rente – от лат. reddita – отданная) как экономическая категория означает всякий регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности.

     Для большинства законодательных систем главным юридическим фактом, порождающим  право на ренту, является договор  ренты.

     Договорный  институт ренты, закрепленный нормами  гл. 33 ГК, является новым для российского  гражданского законодательства. Переход  России к рыночным отношениям предопределил  появление в новейшем гражданском  законодательстве института договора ренты. В новом Кодексе впервые были представлены все виде ренты: постоянная рента, пожизненная рента и разновидность пожизненной ренты – пожизненное содержание с иждивением. Было дано и четкое определение ренты: рента – это правоотношение сторон, при которых одна сторона (рентополучатель) платно или бесплатно передает другой стороне (рентоплательщику) свое имущество в обмен на получение ренты, а именно гарантированного рассроченного дохода в денежной сумме либо предоставления платежей в натуральной форме или в виде ухода, работы, услуг, оплаты ритуальных услуг. Особенностью этих договоров является неопределенность срока действия и некоторый риск досрочного прекращения этого договора при существенном нарушении рентоплательщиком исполнения своих обязательств.

     Большинство заключающих договор ренты исходит из соображения выгоды (со стороны рентоплательщика) и острой необходимости (со стороны рентополучателя). Рентополучателями, как правило, являются одинокие или одинокопроживающие нетрудоспособные по возрасту или болезни граждане, которые ничего кроме этой жилплощади предложить не могут, и продать эту недвижимость они также не могут, так как иного места жительства у них нет. Боясь оказаться бездомными, они либо влачат нищенское существование, либо заключают договора пожизненной ренты, которые гарантируют им право проживания и возможность получать постоянный доход. То есть для многих пожилых граждан договор ренты – это единственная возможность достойно прожить оставшиеся дни.

     Актуальность  выбранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор ренты  в последние годы в нашей стране в связи с вышеуказанными обстоятельствами и с ростом цен на недвижимость приобретает все большее значение.

     Цель  данной работы - рассмотрение договора ренты и его видов, договора пожизненного содержания с иждивением.

1. Задачи курсовой работы: 1)дать характеристику договора ренты, выявить его сущности и особенности; 2) рассмотреть виды договоров ренты; 3) рассмотреть договорпожизненного содержания с иждивением; 4) рассмотреть механизм обеспечения выплаты ренты и основания прекращения договора.

     Объет исследования – договор ренты и пожизненного содержания с иждивением.

     Предмет исследования – особенности договора ренты и пожизненного содержания с иждивением. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.Общее  положение о договоре  ренты

     Рента относится к группе институтов гражданского права, связанных с отчуждением (за плату или бесплатно) имущества, которое обеспечивает регулярный гарантированный  доход, получаемый лицом в обмен  на отчуждение имущества, сопряженный  с риском и неопределенностью  размера ренты в силу длительности выплаты рентных платежей.

     Легальное определение договора ренты дано в п. 1 ст. 583 ГК РФ. По договору ренты  одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а  плательщик ренты обязуется в  обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в  виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п.1 ст.583 ГК РФ).¹ Из данного определения следует, что договор ренты носит реальный характер, т.к. помимо придания договору соответствующей формы для его заключения требуется передача имущества плательщику ренты. А.П. Сергеев полагает, что договор ренты является односторонним, т.к. «после передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами».² Е.А. Суханов уточняет, что, когда передача движимого имущества осуществляется по модели договора дарения, то договор ренты является односторонним, а когда по типу договора купли-продажи - консенсуальным.³ Договор ренты является самостоятельным видом договора. От договора дарения он отличается тем, что лицо, произведшее отчуждение имущества в собственность другого, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения - рентного договора.

     От  договоров купли - продажи и мены, договор ренты отличается характером встречного требования. Объем причитающихся  получателю рентных платежей является не определенным, ибо обязательство  по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента). Поэтому договор ренты относится к группе алеаторных (рисковых) договоров.

     По  сравнению с другими договорами передачи жилья, к форме договора ренты установлены более жесткие  требования. Данный договор подлежит в обязательном порядке нотариальному  удостоверению, а в случае если предметом  договора является недвижимость, то и  регистрации. Данное требование закона вполне оправдано, поскольку договоры ренты чаще всего заключаются  лицами, нуждающимися в повышенной правовой охране, здесь не редки  попытки злоупотреблений в обход  закона. Заключающие его лица имеют  слабое представление о своих  правах и последствиях заключения договора.

     По  мнению аналитиков рынка недвижимости, договор ренты в ближайшем  будущем будет одним из самых  распространенных способов отчуждения жилых помещений. Это связано, прежде всего, с тем, что он гарантирует  постоянный доход на длительное время  нетрудоспособному человеку- взамен квартиры.

     Чтобы обеспечить защиту этой категории граждан  отдельные субъекты РФ пытаются регулировать порядок передачи имущества престарелых  граждан и инвалидов. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила один из таких нормативных актов исполнительного органа власти субъекта РФ.

     В определении № 24 Г-00-14 указано, что  в соответствии со ст.71 Конституции  РФ гражданское законодательство находится  в исключительном ведении РФ. Согласно п.1 ст.76 Конституции РФ по предметам  ведения РФ принимаются федеральные  конституционные законы и федеральные законы, имеющие прямое действие на всей территории РФ. Обжалуемые нормы, предусматривающие право распоряжения движимым и недвижимым имуществом, переданным учреждениям социального обслуживания, органам труда и социальной защиты населения по завещаниям и договорам пожизненного содержания с иждивением, противоречит ст. 604 ГК РФ, которая предоставляет право распоряжения имуществом только с согласия лица, передающего это имущества.⁴

     Так как нарушение нотариальной формы  договора ренты, равно как и отсутствие государственной регистрации договора, предметом которого является недвижимое имущество, влечет его недействительность, то сторонам следует обращаться к  нотариусу.

     За  удостоверение договора ренты нотариусом, работающим в государственной нотариальной конторе, взимается государственная  пошлина. С 1 января 2005 года ее размер не зависит от того, в пользу кого отчуждается  недвижимость - близким ли родственникам  отчуждателя, либо посторонним лицам. Указанный размер составляет во всех случаях 0,5 % от суммы договора и ограничен верхним и нижним пределами: он не может быть менее 300 рублей и более 20 000 рублей. Удостоверить договор можно и у частнопрактикующего нотариуса, который за совершаемые им нотариальные действия взимает нотариальный тариф - в таком же размере, как и госпошлина.

     Получив жилое помещение по договору ренты, получатель становится его собственником, но вынужден мириться со многими ограничениями  своих прав.

     Так, в ст. 586 ГК РФ указано, что «рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества  плательщиком ренты его обязательство  по договору ренты переходят на приобретателя  имущества». Следует добавить, что  это требование Закона о переходе обременения на покупателя, не освобождает  его от них, даже если продавец утаил  эти сведения. В этом случае покупатель может применить требования ст. 460 ГК РФ предусматривающую продавца передать товар свободным от прав третьих  лиц (т.е. требовать уменьшение цены и т.п.), но не вправе отказаться от выплаты  ренты, ссылаясь на незнание о ее существовании. Законом предусмотрено, что на недвижимое имущество, которое передается под  выплату ренты, у получателя ренты появляется залог на это имущество. Это так называемая ипотека ( залог недвижимости), возникающая в силу закона: т.е. ни по доверенности сторон и не по той причине, что условие об ипотеки включено в договор. Ипотека нужна получателю ренты на случай неисполнения плательщиком своего обязательства по выплате ренты. Поскольку считается, что квартира находится в залоге у получателя ренты, он сможет потребовать перечисления причитающихся ему сумм, которые задолжал плательщик, из стоимости этой квартиры.

     Пункт 1 ст. 586 ГК РФ не уточняет, распространяется ли данное положение лишь на обязательства  нового собственника имущества по выплате  очередных рентных платежей, либо им охватывается и задолженность  прежнего плательщика ренты за прошлый  период, если последняя имела место. Из смысла закона следует, что на приобретателя  имущества переходят все обязательства  прежнего, плательщика ренты перед  ее получателем. Закон не ограничивает возможности плательщика ренты  распоряжаться имуществом, обремененным рентой, кроме случаев установленных  ст. 604 ГК РФ.

     В соответствии со ст.423 ГК договор ренты  является возмездным договором, в котором  исполнение обязанностей одной стороной сопровождается платой или иным встречным  предоставлением. Встречное предоставление за исполнение другой стороной обязанности  может быть уплатой денег, передачей  имущества, выполнением работы, оказанием  услуги. Деньги используются в качестве общего эквивалента в возмездном договоре.⁵

     Прежде  всего, как и заем, рента - реальный договор. Этот договор начинает действовать  с момента, когда получатель ренты  передает плательщику ренты в  собственность соответствующее  имущество. Само соглашение о ренте  до передачи имущества никаких правовых последствий не влечет.⁶

     Субъекты  договора ренты. Таковыми являются: получатель ренты (рентный кредитор) - лицо, передающее свое имущество в собственность другому лицу с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты), и плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).

     На  вопрос о том, кто может быть получателем  и кто - плательщиком ренты, в законе нет прямого ответа. Поэтому круг лиц, которые вправе стать сторонами  такого договора, следует определять исходя из системного анализа норм общей части гражданского законодательства и непосредственно норм гл. 33 ГК РФ.

     Круг  возможных получателей ренты (рентных  кредиторов) определяется законодателем  двумя способами. Называя ренту  пожизненной или установленной  на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением, законодатель определенно говорит, что получателями ренты в договоре пожизненной  ренты и его разновидности - договоре пожизненного содержания с иждивением - в силу самой сущности этих договоров  могут быть только граждане. Иной способ - это прямое предписание нормы  права.

     Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане, юридические лица, причем как коммерческие, так и  некоммерческие, заинтересованные в  приобретении имущества, предлагаемого  получателем ренты, и способные  выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению  ее выплаты⁷.

     Но  следует иметь в виду, что сама способность субъекта выполнить  императивные требования, предъявляемые  законом к содержанию договора ренты  и обеспечению ее выплаты, является свойством фактического порядка  и определяется в период заключения договора и служит для получателя ренты основанием для решения  вопроса о целесообразности заключения договора с конкретным субъектом. Вместе с тем, эта способность может  определяться и юридическими критериями (например, в случаях, когда уставом  юридического лица запрещена возможность  заключения договоров ренты).