Рента и её сущность

     Предмет договора ренты. Предмет договора ренты  определен законодателем весьма обобщенно: указано, что получатель ренты передает в собственность  плательщику ренты имущество (п.1 ст.583 ГК РФ). Точно назван лишь предмет  договора ренты с условием пожизненного содержания с иждивением - предметом  такого договора является недвижимое имущество (п. 1 ст.601 ГК РФ).

     Конкретный  состав и виды имущества, которое  может служить предметом договоров  постоянной и пожизненной ренты, могут быть определены только путем  доктринального толкования действующих  норм гражданского законодательства с  учетом тенденций правоприменительной  практики.

     В силу ст.128 ГК РФ под понятие "имущество" подпадают вещи, включая антиквариат, денежные суммы, частные коллекции  картин, посуда, мебель, изделия из драгоценных  металлов и драгоценных камней, а  также квартиры, жилые дома, дачи, гаражи, ценные бумаги. В соответствии со смыслом п. 1 ст.583 ГК РФ получатель ренты передает плательщику ренты имущество в собственность. Следует учитывать, что, согласно господствующей в науке континентального гражданского права доктрине, объектом права собственности могут быть только индивидуально-определенные вещи.

     Вследствие  сказанного предметом договора ренты, бесспорно, могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги. Безналичные  же деньги, являющиеся по своей природе  не вещами, а правами требования, "бездокументарные ценные бумаги", представляющие собой особый способ фиксации прав, равно как и иные имущественные права не могут  быть объектами права собственности, а соответственно предметом договора ренты. В частности нельзя передать под выплату ренты долю в праве  общей собственности на имущество.⁸

     По  этой же причине не могут быть предметом  договора ренты работы, услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права  на них, нематериальные блага.

     Различия  правового режима имущества, которое  может быть предметом договора аренды, предопределяют особенности порядка  передачи (отчуждения) такого имущества  под выплату ренты. Так, возмездное отчуждение под выплату ренты  недвижимого имущества потребует  соблюдения предусмотренного в ст. 556 ГК РФ порядка передачи недвижимого  имущества во исполнение договора продажи  недвижимости; отчуждение под выплату  ренты ценных бумаг потребует  соблюдения предписаний ст. 146 ГК РФ о порядке передачи прав по ценной бумаге и т. д.

     При передаче получателем ренты плательщику  ренты денежных средств под выплату  ренты заключается договор, сходный  с договором займа. Но он имеет  существенное отличие от последнего: на плательщика ренты не может  быть возложена обязанность по возврату получателю ренты полученных от него в собственность денежных средств.

     Предмет договора ренты определен в п.1 ст.583 ГК РФ как «имущество». Точно  назван лишь предмет договора ренты  с условием пожизненного содержания с иждивением, которым объявлено  недвижимое имущество (п.1 ст.601 ГК РФ). Причем, по точному смыслу п. 1 ст. 583 ГК РФ, получатель ренты передает плательщику ренты имущество в собственность. Как собственник он вправе распоряжаться недвижимостью. Но совершение и регистрация дальнейших сделок возможны только при соблюдении следующих условий:⁹ 1) наличие согласия получателя ренты (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке, ст. 604 ГК); 2) указание в договоре обременения недвижимости обязательствами по выплате ренты, предоставления пожизненного содержания с иждивением и залогом в обеспечение этих обязательств (ст. 586, 587, 353 ГК, ст. 38 Закона об ипотеке). Согласие получателя ренты на отчуждение недвижимости не избавляет нового приобретателя недвижимости от обязательств по выплате ренты. Они сохраняются при переходе права собственности, в том числе и при наследовании.

     Закон не содержит каких-либо ограничений  в отношении объектов, передаваемых под выплату ренты, и стороны  вправе заключать договор по поводу любого имущества, относящегося к недвижимости, в том числе в отношении  предприятия как имущественного комплекса.

     Поскольку ГК РФ не содержит никаких ограничений, возможно заключение договора в отношении  не только объекта как единого  целого, но и его части, например одной из комнат.

     Жилье, которое передается на основании  договора ренты, может быть приобретено  новым собственником:¹⁰ 1) за плату. В этих случаях к отношениям сторон применяется правила о купле-продаже (гл.30 ГК РФ); 2) бесплатно. В этих случаях к отношениям сторон применяются правила о договоре дарения (гл.32 ГК РФ).

     При возмездной передаче имущества в  соответствии со ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее получателем  осуществляется по подписываемому сторонами  акту или иному документу о  передаче, согласованному сторонами.

     Для обеспечения выполнения обязательств со стороны плательщика ренты  ст.587 ГК РФ предусмотрено, что получатель ренты приобретает право залога на переданное имущество, за просрочку  выплаты ренты получает от плательщика  проценты в соответствии со ст.395 ГК РФ, если иной процент не установлен договором. Если существенные условия  договора не выполняются (п.2 ст.587 ГК РФ), а также в случае утраты обеспечения  или ухудшения его условий  по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний в праве расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора. 
 

2.Виды  договоров ренты

2.1.Постоянная  рента

     Главным признаком постоянной ренты является бессрочный характер обязательства  по выплате ренты, возложенного договором  на плательщика ренты. Это означает, что его существование не ограничивается каким-либо периодом времени, в том  числе сроком жизни или существования  получателя.

     Получателями  постоянной ренты могут быть граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и  соответствует целям их деятельности (п. 1 ст. 589 ГК).¹¹

     Некоммерческие  организации, созданные на определенный срок или до достижения определенных целей, закрепленных в учредительных  документах, не могут быть получателями постоянной ренты, так как они  не могут вступать в бессрочные отношения. Такие некоммерческие организации, как учреждения, по общему правилу  не могут быть получателями постоянной ренты, потому что закон (п. 1 ст. 298 ГК) запрещает им отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ними имуществом. Они также не могут отчуждать для получения  постоянной ренты имущество, которым  они вправе самостоятельно распоряжаться  как приобретенным за счет разрешенной  им доходной деятельности (п. 2 ст. 298 ГК). Ведь при осуществлении разрешенной  коммерческой деятельности учреждения преследуют предпринимательские цели. Поэтому в отношении них начинает действовать общий запрет на получение  постоянной (как и любой иной) ренты коммерческими юридическими лицами.

     Коммерческие  юридические лица не могут быть получателями ренты, будучи субъектами предпринимательской  деятельности, неразрывно связанной  с оборотом имущества и потому не совместимой с положением рантье, живущего на доход, в создание которого он не вовлечен. Данное ограничение  вытекает из самой сущности ренты.

     Другим  признаком договора постоянной ренты  является возможность передачи прав получателя ренты в результате уступки  требования и возможность их перехода по наследству или в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц. Права получателя постоянной ренты могут быть переданы гражданам, а также некоммерческим организациям, имеющим право быть получателями постоянной ренты.

     Данная  возможность может быть запрещена  законом или договором (п. 2 ст. 589 ГК). Но при любых обстоятельствах  запреты на передачу прав или на их переход, введенные в договор  соглашением сторон или предусмотренные  в законе, не должны лишать договор  постоянной ренты бессрочного характера. Поэтому невозможно одновременно согласовать  в договоре условие о запрете  гражданину передавать права получателя постоянной ренты и условие о  том, что эти права не могут  перейти к другим лицам в порядке  наследования. Если подобное допустить, то постоянная рента трансформируется в пожизненную, а плательщик ренты окажется связанным лишь на период жизни гражданина – получателя постоянной ренты.

     Размер  рентных платежей является существенным условием договора постоянной ренты. Он должен быть определен сторонами  в договоре. Придание условию о  размере рентных платежей качеств  существенного объясняется рисковым характером договора постоянной ренты. В целях защиты интересов получателя постоянной ренты установлено, что (если иное не предусмотрено договором) ее размер увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда (п. 2 ст. 590 ГК).

     Основной  формой рентных платежей при постоянной ренте является денежная. Вместе с тем договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты (п. 1 ст. 590 ГК). Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала (ст. 591 ГК).¹²

     В длящихся обязательствах, возникающих  на основе договора постоянной ренты, особое значение приобретает вопрос о распределении между сторонами  риска случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты. Если случайно гибнет или случайно повреждается имущество, переданное бесплатно  под выплату постоянной ренты, то риск несет плательщик ренты (как  лицо, получившее это имущество в  собственность безвозмездно). Поэтому  он обязан продолжать исполнять обязательства  по выплате ренты независимо от гибели или порчи имущества. Если случайно гибнет или случайно повреждается имущество, переданное за плату под выплату  постоянной ренты, то плательщик, как  лицо, понесшее расходы по приобретению этого имущества в собственность, вправе требовать соответственно прекращения  обязательства по выплате ренты  либо изменения условий ее выплаты (ст. 595 ГК).

2.2.Пожизненная  рента

     Самостоятельным видом договора ренты является пожизненная  рента, которая (в соответствии со ст. 596 ГК) может быть установлена на период жизни либо гражданина, передающего  имущество под выплату ренты, либо другого указанного им лица (лиц).¹³

     Этот  вид договора ренты порождает  срочные обязательства по выплате  рентных платежей. Они устанавливаются  на период жизни получателя ренты. Иначе  говоря, смерть получателя ренты прекращает обязательства по выплате пожизненной  ренты. Права получателя пожизненной  ренты непередаваемы (в том числе  по наследству), так как неразрывно связаны с его личностью.

     Если  пожизненная рента установлена  в пользу нескольких граждан, то их доли в праве на получение ренты  считаются равными, если иное не предусмотрено  договором пожизненной ренты. При  этом, в случае смерти одного из получателей ренты, его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается (п. 2 ст. 596 ГК). Если пожизненная рента установлена на период жизни другого гражданина, указанного лицом, передавшим имущество под выплату ренты, а гражданин, в пользу которого заключен договор ренты, к этому времени скончался, такой договор ничтожен как устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, умершего к моменту его заключения. Здесь небезынтересно заметить, что Французский гражданский кодекс признает ничтожным договор пожизненной ренты, заключенный «в пользу лица, пораженного болезнью, от которой это лицо скончалось не позднее 20 дней со дня заключения договора». Такое положение являтся средством борьбы со злоупотреблениями при использовании рентных договоров в неблаговидных целях.

     Формой  выплаты пожизненной ренты может  быть только денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты  в течение всей его жизни. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная  рента выплачивается по окончании  каждого календарного месяца. В качестве иного в договоре пожизненной  ренты может быть указано, что  рентные платежи вносятся авансом  за определенный период времени.

     Размер  пожизненной ренты определяется сторонами в договоре. При этом в расчете на месяц он должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. При увеличении установленного законом минимального размера платы труда размер пожизненной ренты подлежит пропорциональному увеличению (ст. 597 ГК).

     Договор пожизненной ренты – это срочная  сделка. Обязательства, порожденные  ею, могут быть прекращены плательщиком ренты только на общих основаниях. В силу этого даже случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной  ренты, не освобождают плательщика  ренты от обязательства выплачивать  ее на условиях, предусмотренных договором  пожизненной ренты (ст. 600 ГК).¹⁴

     В отличие от плательщика ренты  получатель пожизненной ренты наделяется правом прекратить обязательства из договора пожизненной ренты. Так, в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты ее плательщиком получатель ренты вправе требовать от плательщика выкупа ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК, либо расторжения договора и возмещения убытков. Более того, если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 599 ГК).¹⁵