Рента и её сущность

     А плательщик ренты при прекращении  договора не вправе требовать, при этом, хотя бы компенсации расходов. Поэтому следует проявлять бдительность при составлении договора и проявлять педантичность при его реализации, которая может проявляться: в том, что: 1) любые деньги, которые передаются получателю ренты, должны быть оформлены распиской в получении, либо направляются почтовыми переводами, либо через банк; 2) в бережном сборе и хранении всех квитанций об оплате квартиры, телефонных переговоров, медицинских и иных услуг для рентополучателя; 3) при необходимости снабжать рентополучателя продуктами следует обращаться в магазины, которые доставляют продукты на дом; 4) раз в квартал или месяц следует отбирать у рентополучателя заявление о том, что свои обязательства по договору за данный период вы выполнили сполна и претензий к вам у него нет.

4.Основания  прекращения доровора ренты

     Прекращение договора постоянной ренты возможно как по общим основаниям, предусмотренным  в гл. 26 ГК, так и по специальным  основаниям, указанным в нормах, касающихся договора постоянной ренты. Однако прекращение рентного обязательства, возникшего на базе передачи в ренту  недвижимого имущества, по таким  основаниям, как смерть гражданина (ст. 418 ГК) и ликвидация юридического лица, невозможно потому, что рента  в порядке следования обременяет недвижимое имущество, переданное в  ренту.

     Расторжение договора постоянной ренты по требованию получателя возможно в случаях, предусмотренных  соответственно ст. 593 и 599 ГК. Поскольку  по тому и другому договору обязанным  лицом является плательщик ренты, получатель вправе требовать расторжения этих договоров при существенном нарушении  плательщиком своих обязанностей.²¹

     Специальным основанием прекращения обязательств из договора постоянной ренты является ее выкуп. В соответствии с п. 1 ст. 592 ГК плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты  путем ее выкупа. Любое условие  договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно. В  договоре стороны могут предусмотреть  лишь одно ограничение на выкуп ренты, а именно: невозможность осуществления  этого права при жизни получателя ренты либо в течение иного  срока, не превышающего тридцати лет  с момента заключения договора (п. 3 ст. 592 ГК). Договоры постоянной ренты, содержащие указанные ограничения, сохраняют рисковый (алеаторный) характер. Договоры постоянной ренты, в которых отсутствуют рассматриваемые временные ограничения, не обладают чертами рисковых договоров.

     Выкуп ренты означает выплату плательщиком постоянной ренты ее получателю вместо рентных платежей выкупной цены, определенной сторонами в договоре. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты (п. 2 ст. 594 ГК). В таких случаях в состав выкупной цены не включается стоимость имущества, переданного под выплату ренты, вследствие того, что получатель ренты произвел его отчуждение как продавец, получив при этом за него плату, эквивалентную продажной цене. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре в выкупную цену ренты наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 424 ГК.

     О выкупе ренты ее плательщик обязан заявить в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором. При этом обязательство по выплате ренты будет считаться прекращенным только с момента получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

     Обязательства из договора постоянной ренты могут  быть прекращены путем выкупа постоянной ренты плательщиком по требованию получателя ренты.

     Получатель  ренты вправе требовать выкупа ренты  плательщиком в случаях, когда: а) плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты; б) плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (ст. 587 ГК); в) плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором; г) недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами; д) в других случаях, предусмотренных договором (ст. 593 ГК).²²

     Согласно  п. 1 ст. 605 ГК РФ обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты. Кроме  того, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ГК РФ. При отсутствии в самом договоре специальных оснований для его прекращения в случае смерти плательщика, при жизни получателя ренты договор продолжает свое действие. Недвижимое имущество, если оно сохранилось, переходит к принявшим наследство наследникам плательщика ренты. К ним же, независимо от сохранности недвижимого имущества, переходит и обязанность по пожизненному содержанию иждивенца. Эту обязанность наследники должны исполнять в пределах общей стоимости всего наследственного имущества. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

5.Защита  прав получателя  ренты

     Существенным  условием договора ренты является способ обеспечения обязательства по уплате ренты. Выплата ренты получателю должна быть безусловно обеспечена. Механизм такого обеспечения различается в зависимости от характера передаваемого имущества.

     При передаче под выплату ренты недвижимого  имущества (в том числе жилого помещения) получатель ренты в обеспечение  обязательства плательщика ренты  приобретает право залога на это  имущество (п.1 ст.587 ГК РФ). Право ипотеки, возникающее у получателя ренты, на основании п. 1 ст. 587 ГК подлежит регистрации  в государственном реестре прав на недвижимое имущество.

     Таким образом, как залогодержатель получатель ренты получает право первоочередного  удовлетворения своих интересов  из стоимости этого недвижимого  имущества.

     Если  под выплату ренты передается не недвижимость, а иное имущество, то плательщик ренты обязан предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение обязательств (п.2 ст.587 ГК РФ).²³

     Если  плательщик ренты, под которую выделялись получателем ренты движимые веши, не принял меры к обеспечению выполнения своих обязательств (например, страхование риска ответственности), а, равно если обеспечение утрачено или условия обеспечения ухудшились без вины получателя ренты, последний вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор ренты, а также взыскать образовавшиеся в связи с этим убытки.

     Рентные платежи могут осуществляться в  форме денежных выплат (п. 1 ст. 590, п. 1 ст. 597 ГК), а также в форме предоставления иждивения, включающего обеспечение  потребностей в жилье, питании, одежде и т. п. (п. 1 ст. 602 ГК). В законе может устанавливаться минимальный размер пожизненной ренты (п. 2 ст. 597 ГК) и минимальной стоимости общего объема содержания с иждивением (п. 2 ст. 602 ГК). Цель подобных предписаний закона – защита интересов рентного кредитора и установление объективных критериев отграничения притворных сделок ренты, прикрывающих иные сделки. Независимо от формы все рентные платежи должны иметь соответствующую денежную оценку.²⁴

     В качестве особой меры защиты интересов получателя ренты закон предусмотрел в ст. 588 ГК ответственность плательщика ренты за просрочку выплаты ренты. Она установлена в виде обязанности плательщика уплачивать получателю ренты проценты, предусмотренные ст. 395 ГК, если иной размер процентов не установлен договором ренты.

     Сроки выплаты постоянной ренты указаны  в ст.591 ГК РФ, согласно которой, если иное не предусмотрено договором  постоянной ренты, постоянная рента  выплачивается по окончании каждого  календарного квартала, но стороны  в договоре и постоянной ренты  вправе установить иные сроки.

     На  случай просрочки выплаты стороны  могут предусмотреть проценты. Если их размер не оговорен, он устанавливается  в соответствии со ст. 395 ГК и определяется существующей в месте жительства получателя ренты учетной ставкой  банковского процента на день исполнения обязательства по уплате рентных  платежей.²⁵

     В длящихся обязательствах, возникающих  на основе договора постоянной ренты, особое значение приобретает вопрос о распределении между сторонами  риска случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты.

     В законе (cт.595 ГК РФ) он решен следующим образом. Если случайно гибнет или случайно повреждается имущество, переданное бесплатно под выплату постоянной ренты, то риск несет плательщик ренты как лицо, получившее это имущество в собственность безвозмездно. Поэтому он обязан независимо от гибели или порчи имущества продолжать исполнять обязательства по выплате ренты.

     Получатель  ренты, желающий при заключении договора ренты обезопасить себя от потерь в связи со случайной гибелью  или случайным повреждением имущества, может настаивать на включении в  договор ренты условия, согласно которому плательщик ренты вправе требовать  прекращения обязательств по выплате  ренты не раньше чем через определенное количество лет после случайной  гибели возмездно переданного имущества.

     Одно  из перечисленных в ГК условий  состоит в том, что при переходе к третьему лицу прав на переданное плательщику ренты недвижимое имущество  право получателя ренты не только сохраняется и переходит к  приобретателю, но и гарантируется  определенным образом. Имеется в  виду субсидиарная ответственность  первоначального плательщика.

     При этом надо заметить, что ст. 399, к которой  отсылает ст. 586, в интересах кредиторов существенно изменила само понятие  субсидиарной ответственности.

     Теперь  для того, чтобы суд в случае уклонения приобретателя имущества  от обязанности выплачивать ренту  удовлетворил требование первоначального  плательщика, последнему достаточно доказать, что приобретатель имущества  сам не ответил на адресованное ему  получателем требование платить  ренту либо заявил об отказе ее оплачивать. ²⁶

     Другие  специальные гарантии прав получателя ренты указаны в ст. 587 ГК. Смысл  этих гарантий состоит в том, что, во-первых, при передаче недвижимости получатель ренты выступает в  роли залогодержателя, что, в частности, означает наделение его преимущественным перед многими другими кредиторами  правом на удовлетворение своих требований из стоимости переданной плательщику недвижимости, в том числе при признании последнего банкротом (см. ст. 64 ГК).

     Во-вторых, условием, притом существенным, договора ренты служит использование помимо залога и других способов обеспечения  либо страхования в пользу получателя ренты риска нарушения плательщиком своего обязательства по выплате  ренты.

Заключение

     Среди всех договоров, регламентирующих передачу права собственности: купли-продажи, дарения, мены и других – договор  ренты занимает особое место. По мнению аналитиков рынка недвижимости, договор  ренты в ближайшем будущем  будет одним из самых распространенных способов отчуждения жилых помещений. Это связано, прежде всего, с тем, что гарантирует постоянный доход  на длительное время нетрудоспособному  человеку взамен квартиры.

     Договора  ренты являются новеллой ныне действующего Гражданского кодекса РФ. В новом  Кодексе впервые были представлены все виде ренты: постоянная рента, пожизненная  рента и разновидность пожизненной  ренты – пожизненное содержание с иждивением. Было дано и четкое определение ренты: рента – это правоотношение сторон, при которых одна сторона (рентополучатель) платно или бесплатно передает другой стороне (рентоплательщику) свое имущество в обмен на получение ренты, а именно гарантированного рассроченного дохода в денежной сумме либо предоставления платежей в натуральной форме или в виде ухода, работы, услуг, оплаты ритуальных услуг. Особенностью этих договоров является неопределенность срока действия и некоторый риск досрочного прекращения этого договора при существенном нарушении рентоплательщиком исполнения своих обязательств.

     К сожалению, между нормами гл. 33 ГК РФ, регулирующей отношения ренты, и  практикой много расхождений. Так, согласно ГК РФ все обязательства  рентоплательщика должны быть выражены в договоре ренты в денежном эквиваленте, но на практике это требование редко выполняется: в договорах обычно оговариваются качество оказываемых услуг (в том числе ритуальных) и частота их оказания.