Рента и её сущность

     В отличие от постоянной ренты, пожизненная  рента выплачивается по окончании  календарного месяца. По общему правилу, получатель ренты не вправе требовать  от плательщика выкупа ренты. Такое  право он может приобрести лишь в  случаях, когда плательщик ренты  допускает существенные нарушения. К ним относятся случаи, когда  плательщик ренты: просрочил ее выплату  более чем за один год; нарушил  обязательство по обеспечению пожизненной  ренты (залогом, поручительством); признан  неплатежеспособным, допустил иные нарушения, предусмотренные ст. 593 ГКРФ.

     В частности: 1) если плательщик ренты  нарушил свои обязательства по обеспечению  выплаты ренты; 2) если плательщик ренты  признан неплатежеспособным, либо возникли иные обязательства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться  им в размеры и сроки, которые  установлены договором; 3) если имущество, переданное под выплату ренты, поступило  в общую собственность или  разделено между несколькими  лицами; 4) в других случаях предусмотренных договором. Гибель или случайное повреждение переданного имущества не освобождает плательщика от обязательств по выплате пожизненной ренты.

     Приведем  таблицу, которая позволит указать  на следующие отличия пожизненной  ренты от постоянной ренты. 
 

3.Пожизненное  содержание с иждивением

     По  договору пожизненного содержания с  иждивением получатель ренты – гражданин  передает принадлежащие ему жилой  дом, квартиру, земельный участок  или иную недвижимость в собственность  плательщика ренты, который обязуется  осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК).

     И.А. Емелькина относит право пользование жилыми помещениями в силу договора пожизненного содержания с иждивением к группе физических лиц на пользование помещениями. «По своей природе они близки к правам сервитутного типа - личным сервитутам, известным еще римскому праву... Личными назывались такие сервитуты (рабство вещи), где пользование выгодами в чужом имуществе представлялось определенному лицу, как физическому, так и юридическому. Иначе говоря, это пожизненное пользование чужой вещью».¹⁶

     Закон разрешает передавать не только жилой  дом, но и иные виды недвижимости. Он не требует, чтобы получатель ренты  обязательно был нетрудоспособным, допускает, что плательщиком ренты  может быть и юридическое лицо, не запрещают гражданину уже имеющему в собственности квартиру, жилой  дом, стать плательщиком ренты и  получать от получателя ренты в собственность  еще одну квартиру, жилой дом.

     В тоже время в законе подчеркнуто, что получателям ренты в договоре пожизненного содержания с иждивением может быть только гражданин.

     Определение договора пожизненного содержания с  иждивением, закрепленное п.1 ст.601 ГК РФ, указывает на следующие характерные  признаки данного вида ренты.

     В отличие от пожизненной ренты  этот договор касается исключительно  лишь недвижимого имущества - жилого дома, квартиры, земельного участка. Договор  могут заключать и несколько  лиц, например супруги.

     Во-вторых, в договоре пожизненной ренты  допускается только денежная форма  рентных платежей, а в договоре пожизненной ренты с иждивением рента представляется в форме  обеспечения потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде. А если необходимо в силу состояния  его здоровья - также и в уходе  за ним. Договором может быть предусмотрена  оплата плательщиком пожизненного содержания с иждивением и ритуальных услуг.

     Лишь  в качестве исключения в договоре пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрен возможность  замены предоставления содержания в  натуре выплатой в течение жизни  гражданина периодических платежей в деньгах (п.2 ст. 602 ГК РФ). Это относится  к тем рентополучателям, которые не так немощны, как могло показаться после перечисления всех элементов содержания.

     Стороны должны зафиксировать в договоре ту сумму, в пределах которой будет  осуществляться содержание и иждивение  получателя ренты и которая должна быть больше двух минимальных оплат  труда, или равна им. Общая стоимость  содержания подлежит индексации в соответствии с ростом минимального размера оплаты труда.

     Таким образом, характер данного договора предполагает, что виды и объем  содержания, даже если они четко  оговорены договором, не могут рассматриваться  в качестве неизменных величин. В  то же время в договоре обязательно  должны быть прописаны две цифры: стоимость всего объема пожизненного содержания, соизмеримая стоимость  передаваемого плательщику ренты  недвижимого имущества и стоимость  содержания за один месяц. Если данное условие отсутствует, договор не считается заключенным.¹⁷

     Рента может выплачиваться путем предоставления питания, одежды. Получателю ренты обеспечиваются потребности в жилище. Если требует  здоровье получателя ренты, за получателем  ренты может осуществляться уход. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также  предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

     Договором должна быть определена стоимость всего  содержания с иждивением. Так как  к отношениям по пожизненному содержанию с иждивением применяются положения  о пожизненной ренте, размер пожизненного содержания с иждивением не может  быть менее двух МРОТ. В соответствии со ст. 602 ГК РФ при разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности. Договором может быть предусмотрена возможность замены пожизненного содержания в натуре (уход, передача вещей, медикаментов) выплатой денежных сумм.¹⁸

     Закон не предусматривает ограничений  права плательщика ренты распоряжаться  приобретенной в собственность  недвижимостью, кроме касающихся обеспечения  пожизненного содержания Объект недвижимости не исключается из гражданского оборота. Плательщик ренты может его продать, подарить или осуществить отчуждение иным образом новому приобретателю, после чего освобождается от исполнения своих обязательств по выплате ренты при условии, что он их добросовестно исполнял. Однако для нового приобретателя недвижимость обременена - обязательства плательщика ренты переходят на нового приобретателя, если прежний плательщик ренты до момента передачи собственности не нарушал договора. Поэтому новых приобретателей имущества плательщик ренты должен предварительно известить о том, что данный объект недвижимости обременен рентой, и о том, как выполнялся в прошлом договор. На передачу обремененного рентой имущества новому приобретателю не требуется согласия получателя рентных платежей, кроме одного случая.

     Договор пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. Законодательством устанавливается, что при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. Выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. Если же имущество под выплату ренты передавалось бесплатно, то в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного бесплатно имущества. Как при возврате недвижимого имущества, так и при выплате выкупной цены плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

     При разграничении пожизненной ренты  от пожизненного содержания с иждивением традиционно указывается на два  существенных отличия. Во-первых, предметом  договора пожизненной ренты может  быть любое имущество, тогда как  предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть лишь недвижимость.

     Во-вторых, в договоре пожизненной ренты  допускается только денежная форма  рентных платежей, а в договоре пожизненной ренты с иждивением рента представляется в форме  обеспечения потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а если необходимо в силу состояния  его здоровья – также и в  уходе за ним. Договором может  быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты и ритуальных услуг.

     Лишь  в качестве исключения договором  пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность  замены предоставления содержания в  натуре выплатой в течение жизни  гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК).

     Кроме того, в отличие от договора пожизненной  ренты в договоре пожизненного содержания с иждивением общий объем месячного  содержания должен быть не менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом (п. 2 ст. 602 ГК).¹⁹

     Но  основной признак для разграничения  рассматриваемых договоров состоит  в особом характере отношений  между получателем ренты и  лицом, предоставляющим пожизненное содержание и иждивение. Этот особый характер обусловлен социальной сущностью и назначением договора пожизненного содержания с иждивением. Например, необходимость в уходе может возникнуть после заключения договора. Но как только она возникает, то становится обязанностью плательщика ренты и должна быть исполнена с учетом сложившихся обстоятельств и обычно предъявляемыми требованиями. Поэтому при разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности (п. 3 ст. 602).

     Нахождение  гражданина на пожизненном содержании плательщика ренты, предоставляющего гражданину иждивение, жилище и уход, предполагает наличие между ними лично-доверительных отношений. Вследствие этого моральное насилие, скверное, оскорбительное отношение плательщика ренты к гражданину – получателю ренты, находящемуся в материальной зависимости от него, должно рассматриваться как существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств, дающее получателю ренты право потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законом (ст. 594 ГК).

     Интересы  гражданина – получателя ренты гарантируются  различными способами. Во-первых, плательщик ренты – собственник недвижимого  имущества, приобретенного по этому  договору, – вправе отчуждать, сдавать  в залог или иным способом обременять такое имущество только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК). Это  – следствие не столько доверительного характера отношений сторон договора пожизненного содержания с иждивением, сколько наличия у гражданина – получателя ренты залогового права  на недвижимое имущество (п. 1 ст. 587 ГК). Во-вторых, плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для  того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания иждивением использование  указанного имущества не привело  к снижению стоимости этого имущества.

     В тех случаях, когда гражданину –  получателю ренты в соответствии с условиями рассматриваемого договора предоставляется право на проживание в определенном жилом помещении, оно обладает вещно-правовым характером и сохраняется при отчуждении жилой недвижимости в собственность  третьего лица. Если право пользования  жилым помещением будет предоставлено  гражданину в жилой недвижимости, переданной в ренту им самим, то помимо указанного вещного права пользования  жилым помещением у него в силу закона (п. 1 ст. 587 ГК) также возникает  и право залога (ипотеки), являющееся вещно-правовым обременением жилой  недвижимости, переданной в ренту.

     К договору пожизненного содержания с  иждивением применяются правила  о пожизненной ренте, например такие, как правила о сроках выплаты  денежной части иждивения, о последствиях случайной гибели предмета ренты  и т. д. (п. 2 ст. 601 ГК).²⁰

     Договор пожизненного содержания с иждивением прекращается в двух случаях: либо если получатель ренты умер, либо если плательщик существенно нарушал свои обязательства. Во втором случае получатель ренты, как  мы уже указали ранее, может потребовать  возврата недвижимости.