Самовольная постройка

Правила, регулирующие приобретение права собственности  на безнадзорный или пригульный скот или других безнадзорных домашних животных лицом, задержавшим их, сходны с правилами  о находке. По истечении 6-месячного  срока право собственности приобретает  то лицо, у которого животные находились на содержании и в пользовании. Однако прежний собственник вправе потребовать  их возврата при сохранении привязанности  к прежнему собственнику со стороны  этих животных или в случае жестокого  либо иного ненадлежащего обращения  с ними нового собственника.

Приобретение  права собственности на клад (ст. 233 ГК РФ). Согласно ст. 233 ГК РФ клад - это  имущество, которое отвечает ряду признаков: во-первых, это деньги или ценные предметы; во-вторых, эти ценности зарыты в земле или сокрыты иным способом (замурованы в стены, перекрытия зданий и т.д.); в-третьих, собственник этих вещей не может быть установлен либо в силу закона утратил на них право (например, если лицо скрывает ценности, добытые незаконным путем, которые  обнаруживаются следователем во время обыска, то в этом случае нормы о кладе не применяются).

Право собственности  на клад возникает у лица, которому принадлежит имущество (земельный  участок, строение и т.п.), где клад был сокрыт. Если клад обнаружен  другим лицом, производившим раскопки или поиск ценностей с согласия на это собственника имущества, где  клад был сокрыт, то они приобретают  право собственности на клад в  равных долях, если соглашением между  ними не установлено иное. Если раскопки или поиск ценностей проводились  без согласия на это собственника, то клад подлежит передаче собственнику земельного участка или иного  имущества, где был обнаружен  клад. Если клад не был передан, то он может быть истребован собственником  в судебном порядке.

Если  обнаруженный клад содержит вещи, относящиеся  к памятникам истории или культуры, они подлежат передаче в государственную  собственность. При этом собственник  земельного участка или иного  имущества, где клад был сокрыт, и  лицо, обнаружившее клад с согласия собственника, имеют право на получение  вместе вознаграждения в размере 50% стоимости клада. Вознаграждение распределяется между этими лицами в равных долях (т.е. по 25% каждому), если соглашением  между ними не установлено иное. Эти правила не распространяются на лиц, в круг трудовых или служебных  обязанностей которых входит проведение раскопок и поиска, направленных на обнаружение клада (например, археологов).

Приобретательная  давность (ст. 234 ГК РФ). Приобретение права  собственности по давности владения имуществом возможно при наличии  следующих условий: 1) владение вещью  должно быть беститульным, т.е. без соответствующего правового основания. Если владение осуществляется на основании какого-либо договора (аренды, ссуды, хранения) или  ограниченного вещного права, то правила о приобретательной давности не применяются; 2) владение должно быть добросовестным. Для приобретательной давности не учитывается владение в результате целенаправленного завладения имуществом помимо воли собственника или иного законного владельца; 3) владение должно быть открытым, т.е. очевидным для всех третьих лиц. При этом субъект владеет имуществом как своим собственным; 4) владение должно быть непрерывным в течение срока приобретательной давности: 15 лет - для недвижимого имущества, 5 лет - для движимого имущества. В этот срок засчитывается также время, в течение которого имуществом добросовестно и открыто владел правопредшественник лица, приобретающего право собственности по давности владения (например, лицо владеет недвижимым имуществом в течение 7 лет, затем оно умирает, его наследник через 8 лет может приобрести право собственности в порядке приобретательной давности). Для случаев, когда у добросовестного владельца имущество могло быть истребовано собственником или другим законным владельцем по виндикационному иску, течение срока приобретательной давности начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. 

При соблюдении всех указанных условий владелец приобретает право собственности. Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной  регистрации, возникает с момента  такой регистрации. Государственная  регистрация права собственности  осуществляется на основании судебного  решения об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом как своим собственным, выносимого в порядке особого производства (гл. 27 АПК РФ и гл. 28 ГПК РФ), или решения о признании права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности, если это право кем-то оспаривается²⁴.

Согласно  п. 2 ст. 234 ГК РФ до приобретения права  собственности на имущество лицо, владеющее имуществом как своим  собственным, имеет право на защиту своего владения против всех неуправомоченных лиц (не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания), т.е. наравне с законными владельцами.

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2. ИНСТИТУТ САМОВОЛЬНОЙ  ПОСТРОЙКИ

 

2.1. Понятие самовольной  постройки.

 

Понятие самовольно возведенного строения - самовольной  постройки, содержится в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). В соответствии с положениями данной статьи самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пункт 2 статьи 222 ГК РФ налагает на лицо, осуществившее  самовольную постройку, определенные ограничения, связанные со статусом недвижимого имущества в качестве самовольной постройки. Такое лицо не приобретает право собственности  на самовольную постройку, не вправе распоряжаться постройкой любым  способом, в то числе продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Таким образом, самовольная  постройка не является объектом гражданских  прав. Лицо, возведшее самовольную  постройку, приобретает право собственности  только на отдельные используемые при  строительстве материалы.

Кроме того, в соответствии с положениями  того же пункта 2 статьи 222 ГК РФ самовольная  постройка подлежит сносу осуществившим  ее лицом либо за его счет.

На самовольную  постройку не распространяется действие положений статьи 234 ГК РФ о приобретательной давности.

Однако  признание объекта недвижимости самовольной постройкой, в соответствии с положениями пункта 1 статьи 222 ГК РФ, само по себе еще не является основанием применения последствий  признания строения самовольной  постройкой.

Расположенный в главе 14 ГК РФ, определяющей приобретение права собственности, пункт 3 статьи 222 ГК РФ устанавливает, что право  собственности на самовольную постройку  может быть признано судом, а в  предусмотренных законом случаях  в ином установленном законом  порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании  которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Таким образом, возможность признания права  собственности на самовольную постройку  установлена в законе, однако для  того, что бы определить возможность  осуществления права в каждом конкретном случае, следует внимательно  проанализировать положения статьи 222 ГК РФ. 

Исходя  из содержания статьи 222 ГК РФ, можно  заключить, что для признания  недвижимости самовольной постройкой необходимо наличие совокупности трех юридических фактов или одного из таких фактов:

- создание  постройки на земельном участке,  не отведенном для строительства  в установленном порядке;

- отсутствие  необходимых разрешительных документов  для строительства;

- создание  объекта с существенным нарушением  градостроительных и строительных  норм и правил²⁵.

Кроме того, следует учесть что, самовольной  постройкой может быть только объект недвижимости, исходя из положений  статьи 222 ГК РФ. Пункт 1 статьи 130 ГК РФ определяет, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки  недр и все, что прочно связано  с землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, не могут являться самовольными постройками  объекты, не имеющие прочной связи  с землей - контейнеры, гаражи-«ракушки», временные строения и прочие подобные объекты. Однако отсутствие у объекта  признаков недвижимости не лишает заинтересованные лица, чье право нарушено данным объектом, на его защиту в установленном  законодательством порядке.

Споры по поводу самовольных построек рассматриваются  судами только в порядке искового производства, ведь у самовольного застройщика изначально отсутствуют  документы, подтверждающие легальное  появление объекта недвижимости. Юридический факт владения строением  на праве собственности устанавливается  судом в порядке особого производства лишь в том случае, если у заявителя  был правоустанавливающий документ о принадлежности строения, но он утрачен  и указанный факт не может быть подтвержден во вне судебном порядке²⁶.

Иск о  признании права собственности  на самовольную постройку может  быть удовлетворен судом, если устранены  все признаки самовольной постройки, кроме отсутствия разрешения на строительство, получение которого должно предшествовать строительству. Решение суда — это  основание для возникновения  права собственности на недвижимую вещь, а разрешение на строительство  — один из элементов процедуры  правомерного возведения объекта недвижимости и введения его в гражданский  оборот²⁷.

Собственник земельного участка, субъект иного вещного права  на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки²⁸.

С иском о сносе самовольной  постройки в публичных интересах  вправе обратиться прокурор, а также  уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется²⁹.

В случае нахождения самовольной  постройки во владении лица, не осуществлявшего  самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки  является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки — ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал — юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица — лицо, получившее имущество во владение³⁰.

Если право собственности  на самовольную постройку зарегистрировано не за владельцем, а за иным лицом, такое  лицо должно быть привлечено в качестве соответчика к участию в деле по иску о сносе самовольной постройки (абзац второй части 3 статьи 40 ГПК РФ или часть 2 статьи 46 АПК РФ)³¹.

Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной  постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском  о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может  служить основанием для отказа в  иске о признании права собственности  на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено  законом, иск о признании права  собственности на самовольную постройку  подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными  признаками самовольной постройки  являются отсутствие разрешения на строительство  и/или отсутствие акта ввода объекта  в эксплуатацию, к получению которых  лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан³².

Учитывая, что самовольная  постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не может  быть включена в наследственную массу. Вместе с тем это обстоятельство не лишает наследников, принявших наследство, права требовать признания за ними права собственности на самовольную  постройку.

Однако такое требование может быть удовлетворено только в том случае, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении условий, установленных статьей 222 ГК РФ³³.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Суд обязывает лицо к сносу  самовольно реконструированного недвижимого  имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

 Положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ)³⁴.

 

2.2. Признаки самовольной  постройки.

 

Для того чтобы стать объектом отношений, регулируемых ст. 222 ГК РФ, постройка  должна быть самовольной. Самовольность  имеет место при наличии хотя бы одного из трех признаков:

1. Создание постройки  на земельном участке, не отведенном  для этих целей в порядке,  установленном законом и иными  правовыми актами.

2. Отсутствие необходимых  разрешений на постройку.