Самовольная постройка

Кроме того, ФАС Восточно-Сибирского округа указал, что применительно к настоящему спору признание Муниципальным  образованием иска противоречит положениям пунктов 1 и 2 статьи 55 Градостроительного Кодекса РФ и пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

Для удовлетворения иска о признании права необходимо наличие указанных фактов в совокупности, отсутствие или недоказанность одного из них влечет отказ в удовлетворении искового заявления. 

Таким образом, при наличии факта осуществления  строительства на принадлежащем  застройщику земельном участке, с получением всех необходимых разрешений и с соблюдением требований градостроительных  норм, построенный объект не отвечает признакам самовольной постройки, и оформление права собственности  на такой объект, должно производится в соответствии с положениями  Федерального закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ⁴¹.

Следует иметь ввиду, что изменения, произведенные  в законодательстве позволили производить  оформление земельных участков в  упрощенном порядке, без обращения  в суд. Речь, в данном случае идет о положениях Федерального закона «О внесении изменений в некоторые  законодательные акты Российской Федерации  по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные  объекты недвижимого имущества» от 30.06.2006 года № 93-ФЗ, получившего в  обществе неофициальное название закона «О дачной амнистии»⁴².

Положениями статьи 3 указанного федерального закона в ФЗ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» была введена статья 25.3. Новая статья определила, что основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке) являются следующие документы:

1. Документы,  подтверждающие факт создания  такого объекта недвижимого имущества  и содержащие его описание:

- Декларация  об объекте недвижимого имущества  (утверждена Приказом Минэкономразвития  России от 15.08.2006 № 232 «Об утверждении  формы декларации об объекте  недвижимого имущества»), подтверждающая  факт создания объекта недвижимого  имущества на предназначенном  для ведения дачного хозяйства  или садоводства земельном участке  либо факт создания гаража  или иного объекта недвижимого  имущества (если для строительства,  реконструкции такого объекта  недвижимого имущества не требуется  в соответствии с законодательством  РФ выдача разрешения на строительство).  

- Технический  паспорт объекта недвижимости  разрешение на ввод объекта  в эксплуатацию (для объектов  незавершенного строительства - разрешение на строительство)  подтверждающие факт создания  объекта индивидуального жилищного  строительства (ИЖС) на земельном  участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке).

3. Правоустанавливающий  документ на земельный участок,  на котором расположен такой  объект недвижимого имущества.  При этом важно, что бы целевое  назначение данного участка соответствовало  установленному статьей 25.3 ФЗ  «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним».

4. Кадастровый  план земельного участка, на  котором расположен соответствующий  создаваемый или созданный объект  недвижимого имущества.

Указанные документы непосредственно представляются заявителем в регистрирующий орган. 

При этом следует учитывать то, что законодатель не преследовал цели подменить порядок  признания права собственности  на самовольную постройку, установленный  статьей 222 ГК РФ, положениями статьи 25.3 ФЗ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В указанном случае речь не идет о признании регистрирующим органом права собственности  на самовольную постройку, так как  заявитель должен иметь право  на использование соответствующего земельного участка, а так же разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (для  объектов ИЖС). Таким образом, в рассматриваемом  случае признак самовольной постройки, в контексте статьи 222 ГК РФ, отсутствует, и заявитель регистрирует право  собственности на построенный объект недвижимости.

При этом после государственной регистрации  права собственности заинтересованное лицо может обратиться в суд с  иском к собственнику объекта  о признании данного объекта  недвижимости самовольной постройкой на основании того, что данный объект нарушает права и охраняемые законом  интересы других лиц либо создает  угрозу жизни и здоровью граждан. Суд, в случае признания доводов  заявителя обоснованными, может  вынести решение об аннулировании  записи в ЕГРП и признания объекта  недвижимости самовольной постройкой с применением соответствующих  правовых последствий (пункт 22 совместного  постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от «29»  апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных  с защитой права собственности»)⁴³.

3. Третьим условием признания  строения самовольной постройкой  является существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил, допущенное при строительстве самовольной постройки.

Градостроительные нормы и правила содержатся в  положениях Градостроительного кодекса  РФ, а так же положениями ФЗ «Об  архитектурной деятельности в РФ».

Пленум  Верховного суда Российской Федерации  в постановлении № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих  в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права  собственности и других вещных прав»  указал, что рассматривая иски о  признании права собственности  на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и  строительных норм и правил, создает  ли такая постройка угрозу жизни  и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Таким образом, для признания строения самовольной  постройкой требуется наличие одного из трех вышеперечисленных условий.

Право собственности  на самовольную постройку, возведенную  без необходимых разрешений, не может  быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло  мер для их получения⁴⁴.

Так, в  Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 27 августа 2010 г. по делу № N А78-7995/2009 было установлено, что Федеральное государственное образовательное учреждение среднего профессионального образования Забайкальский горный колледж имени М.И.Агошкова (Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края с исковым заявление к администрации городского округа "Город Чита" (далее - администрация), департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее - департамент) о признании права собственности за Российской Федерацией и права оперативного управления за истцом на здание - учебно-лабораторный корпус площадью 8811,9 кв.м, расположенное по адресу: Забайкальский край, г. Чита, ул. Баргузинская, 41, корпус 1.

Судом было установлено, что на земельном участке, являющемся федеральной собственностью и принадлежащем учреждению на праве  постоянного (бессрочного) пользования, без получения соответствующего разрешения на строительство правопредшественником истца за счет собственных средств в 1987 году. Отсутствие правоустанавливающих документов на самовольно реконструированный объект недвижимости послужило основанием для предъявления настоящего иска.

Как следует  из материалов дела возведенный истцом объект реконструирован без получения  необходимых разрешений. Не представлено истцом и (или) доказательств принятия мер к получению акта ввода  объекта в эксплуатацию до момента  обращения в суд.

В удовлетворении иска суд отказал, и пояснил, что  вывод суда первой инстанции об отсутствии в материалах дела допустимых и достаточных  доказательств о соответствии возведенного строения требованиям пожарной безопасности, строительных норм и правил, сделан в соответствии с правилами оценки доказательств, установленных статьями 67 - 71 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации. При  этом нарушений требований статьи 71 того же Кодекса судом не допущено⁴⁵.

 «Отсутствие  у застройщика разрешения на  строительство, а также нарушение  им категории и вида разрешенного  использования земельного участка  - очевидные и однозначные признаки  самовольной постройки. Наравне  с ними такой признак самовольной  постройки, как «существенное  нарушение градостроительных и  строительных норм и правил»,  представляется оценочным и менее  очевидным, для установления которого  требуется проведение специализированной  экспертизы» ⁴⁶.

«Исходя из диспозиции ст. 222 ГК РФ при разрешении исков данной категории суду надлежит выяснить, соответствует ли постройка  существующим требованиям СНиП, нарушает ли постройка права и охраняемые интересы граждан, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан».

Судебно-строительная экспертиза может решить такие вопросы  как:

1. Является  ли постройка объектом капитального  строительства; 

2. Соответствует  ли постройка требованиям нормативных  актов в области строительства; 

3. Создает  ли постройка угрозу жизни  и здоровью граждан.

В качестве нормативной базы при проведении экспертизы используются положения  соответствующих СНиП (например СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные»; СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные»; СНиП 31-05-2003 «Общественные здания административного  назначения»; СНиП 31-03-2001 «Производственные  здания»; СНиП 31-04-2001 «Складские здания»).

Для установления угрозы жизни или здоровью граждан  постройка проверяется на предмет  соответствия применяемых при строительстве  материалов требованиям допустимой горючести, токсичности, прочности, экологичности, устанавливаемых СНиП и СанПИН.

Так же, следует иметь ввиду, что пункт 2 статьи 3 ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» устанавливает, что строительство любого объекта  должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением  градостроительных, строительных норм и правил.

Стоит сказать, что лицо, имеющее намерение признать право собственности на самовольную  постройку в судебном порядке, имеет  право, в порядке статьи 55 Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК  РФ) или статьи 64 Арбитражного процессуального  кодекса РФ, представить доказательства, свидетельствующие о соответствии постройки требования законодательства в области градостроительной  и строительной деятельности.

Таким доказательством  может являться экспертное заключение, проведенное организацией или предпринимателем, имеющим допуск на право проведения соответствующих работ, выданный саморегулруемой  организацией (в связи с отменой  лицензирования данной деятельности с 1 января 2009 года). Данное экспертное заключение должно содержать данные о соответствии вида и качества применяемых при  строительстве самовольной постройки  материалов, требованиям СНиП, СанПиН и иных нормативных документов, а  так же данные о соответствии строительных конструкций требованиям прочности  и безопасности⁴⁷.

Так же суду может быть представлено заключение пожарно-технической экспертизы, проведенное  как органами государственного пожарного  надзора, так и специализированной организацией, содержащее данные о  соответствии постройки требованиям  пожарной безопасности.

Соответствие  постройки требованиям охраны окружающей среды, в том числе расположение относительно водоохранных зон и  особоохраняемых земель и иных имеющих  значение обстоятельствах, может быть проверено органом экологического надзора, отвечающим за соблюдение экологического законодательства на территории муниципального образования на котором расположена самовольная постройка.

При этом истец, требующий признания права  собственности на самовольную постройку, имеет право требовать назначения судебных экспертиз по правилам статей 79 ГПК РФ или 82 АПК РФ.

В случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании пункта 1 статьи 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта⁴⁸.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Самовольная постройка является одним из первоначальных способов приобретения права собственности.

Согласно  ч. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в  порядке, установленном законом  и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.