Самовольная постройка

3. Существенное нарушение  градостроительных и строительных  норм и правил при создании  постройки.

Каждый из этих признаков  является нарушением действующих норм права - в частности, Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ (далее  Градостроительный кодекс РФ), Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (далее  ЗК РФ), Строительных норм и правил (СНиПов), Закона об архитектурной деятельности, нормативно-правовых актов исполнительных органов власти. Соответственно, правовую природу, сущность самовольной постройки  изначально можно выразить, как правонарушение.

При отсутствии признаков  постройку нельзя признать самовольной.

Рассмотрим более подробно признаки самовольной постройки:

1) Создание постройки на земельном  участке, не отведенном для  этих целей в порядке, установленном  законом и иными правовыми  актами.

Предоставление  земельных участков под размещение объектов недвижимости производится в  соответствии с положениями статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с положениями указанной статьи предоставление земельных участков производится органами местного самоуправления, а в отдельных случаях - органами государственной власти Российской Федерации и субъекта Российской Федерации заинтересованным физическим и юридическим лицам на праве  собственности, аренды, безвозмездное  срочное пользование.  Однако данные положения Земельного кодекса РФ определяют особенности предоставления земельного участка до строительства объекта недвижимости.

При узаконении самовольной постройки в судебном порядке данный объект уже построен. При этом лицу, построившему такой  объект надлежит доказать свое право  на занятый земельный участок, так  как в силу положений пункта 3 статьи 222 ГК РФ именно обладание земельным участком на праве собственности или ином праве является основанием признания судом права на самовольную постройку³⁵.

При этом может сложиться ситуация, когда  самовольная постройка возведена  на земельном участке, не принадлежащем  лицу, возведшему данное строение.

До 1 сентября 2006 года абзац 1 пункта 3 статьи 222 ГК РФ устанавливал, что лицо, возведшее  самовольную постройку на не принадлежащем  ему земельном участке имеет  право требовать признания права  собственности на такую постройку  в судебном порядке, при условии, что данный земельный участок  будет предоставлен указанному лицу под возведенную постройку в  установленном законом порядке. Наличие данного пункта представляло лицам, самовольно занявшим земельные  участки, возможность узаконить  возведенные постройки. В качестве доказательств будущего права на земельный участок такими лицами часто предоставлялись гарантийные  письма от органа местного самоуправления или органа государственной власти.

Новая редакция статьи 222 ГК РФ не содержит положений  о возможности признания права  собственности на самовольную постройку  за лицом, возведшем постройку на земельном участке не принадлежащем  ему.

Так, индивидуальный предприниматель Кондюшова В.Е. обратилась в Арбитражный суд Забайкальского края с иском, к индивидуальному  предпринимателю, Шарипову Т.О. (далее - ГП Шарипов Т.О.) об обязании ответчика  освободить и вернуть истцу земельный  участок, расположенный по адресу: Забайкальский  край, Улетовский район, с. Горекацан, ул. Шоссейная 6, произвести снос самовольно возведенных на нем построек около здания магазина, привести в первоначальное положение здание с исходной площадью 117,9 кв.м и земельный участок в пригодное для использование состояние.

Решением  Арбитражного суда Забайкальского края от 10 ноября 2009 года первоначальные требования удовлетворены частично, на ответчика  возложена обязанность освободить и возвратить ИП Кондюшовой В.Е. земельный  участок, произвести за собственный  счет снос построек (тепляк, баню).

Постановлением  Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2010 года решение в  обжалуемой части оставлено без  изменения.

В кассационной инстанции суд, решение суда первой инстанции и апелляционного суда оставил без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, и указал, что поскольку доказательств  правомерности занятия спорного земельного участка и возведения построек не представлено, строительство  спорных объектов произведено ответчиком на земельном участке, принадлежавшем истцу на праве собственности, суды правомерно признали постройки (баня, тепляк) самовольными и подлежащими  сносу осуществившим ее лицом  на основании статьи 222 Гражданского ГК РФ, а земельный участок - освобождению и возврату ИП Кондюшовой В.Е.³⁶

Таким образом, собственник земельного участка  имеет право требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены  с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Однако  в судебной практике встречаются  ситуации, когда собственник земельного участка предъявляет иск с  требованием о сносе самовольной  постройки, к арендатору данного  участка.

На данное обстоятельство указывает так же пункт 22 совместного постановления  Пленума Верховного суда РФ № 10 и  Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от «29» апреля 2010 года «О некоторых  вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных  с защитой права собственности». Указанный пункт совместного  постановления содержит указание, что  в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество  самовольной постройкой. Решение  суда об удовлетворении иска о сносе  самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права  собственности ответчика на самовольную  постройку.

Однако  отсутствие согласия собственника земельного участка на возведение строения, признанного  впоследствии самовольной постройкой, не означает исключительно возможность  применения сноса в качестве последствия  признания строения самовольной  постройкой. Так положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ устанавливает, что  Право собственности на самовольную  постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом  случаях в ином установленном  законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании  которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право  собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. 

Кроме того, признание строения самовольной  постройкой и применение соответствующих  последствий может иметь место  в случае, если судом будет установлен факт незаконного получения или  предоставления лицу земельного участка  и отменен соответствующий акт  органа государственной власти или  местного самоуправления.

2) Вторым условием  признания недвижимого имущество  самовольной постройкой является  отсутствие необходимых разрешений  на постройку.

Строительство относится к числу первоначальных способов приобретения права собственности. В то же время лицо, которое возвело  самовольную постройку, право собственности  на нее не приобретает. То есть не обладает правом собственности, соответственно не имеет права распоряжаться (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать  другие сделки) данной постройкой. Вместо этого самовольная постройка (если право собственности на нее не будет признано в судебном порядке) может быть снесена осуществившим  ее лицом, либо за его счет»³⁷.

Порядок получения разрешения на строительство  устанавливается положениями статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Согласно положениям указанной  статьи разрешение на строительство  определяется как документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана  земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Получение разрешений на строительство является обязательным, за исключением следующих  случаев, установленных положениями  пункта 17 статьи 51 Градостроительного Кодекса  РФ:

1. строительства  гаража на земельном участке,  предоставленном физическому лицу  для целей, не связанных с  осуществлением предпринимательской  деятельности, или строительства  на земельном участке, предоставленном  для ведения садоводства, дачного  хозяйства;

2. строительства,  реконструкции объектов, не являющихся  объектами капитального строительства  (киосков, навесов и других);

3. строительства  на земельном участке строений  и сооружений вспомогательного  использования;

4. изменения  объектов капитального строительства  и (или) их частей, если такие  изменения не затрагивают конструктивные  и другие характеристики их  надежности и безопасности и  не превышают предельные параметры  разрешенного строительства, реконструкции,  установленные градостроительным  регламентом;

5. иных случаях,  если в соответствии с Градостроительным  Кодексом РФ, законодательством  субъектов Российской Федерации  о градостроительной деятельности  получение разрешения на строительство  не требуется.

Таким образом, получение разрешения на строительство  требуется во всех случаях, за исключением  вышеуказанных. При этом объектом капитального строительства являются многоквартирные  жилые дома, жилые дома, возводимые на земельных участках, предназначенных  для индивидуального жилищного  строительства. В случае если земельный  участок представлен для ведения садоводства или дачного хозяйства получение разрешения на строительство не требуется. 

«Общими условиями «законного» строительства, исключающими признание объекта  самовольной постройкой, являются:

-участок  в установленном порядке с  учетом целевого назначения и  разрешенного использования отведен  для строительства определенного  объекта (объектов);

-застройщик  является правообладателем земельного  участка (т.е. владеет им на  праве собственности, аренды или  ином предусмотренном законом  праве);

-на строительство  (реконструкцию) в установленном  порядке получено разрешение;

-в процессе  строительства (реконструкции) застройщик  строго следует утвержденному  проекту»³⁸.

В соответствии с Приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» в качестве самовольной постройки рассматривается осуществление без соответствующего разрешения: реконструкции жилых домов (частей домов); переоборудование правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и наоборот; возведение нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого; возведение дополнительных зданий³⁹. Кроме того, к самовольным постройкам относятся иные вновь создаваемые объекты недвижимости, возведенные без необходимых разрешений.

Стоит отметить, что содержание статьи 222 ГК РФ не ограничивается разрешением на строительство, как  документом, отсутствие которого влечет признание строения самовольной  постройкой.  

Так, в  статье 3 Федеральном законе «Об  архитектурной деятельности в РФ»  от 17.11.1995 № 169-ФЗ говорится о ряде документов, которые необходимо иметь  застройщику при осуществлении  строительства - архитектурно-планировочное  задание, содержащее требования (экологические, технические, санитарно-гигиенические, противопожарные) к строящемуся  объекту, в соответствии с которым  осуществляется строительство и  архитектурный проект, содержащий архитектурные  решения, которые комплексно учитывают  социальные, экономические, функциональные, инженерные, технические, противопожарные, санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-художественные и иные требования к объекту в объеме, необходимом для разработки документации для строительства объектов.

Наличие у лица, осуществившего строительство, всех необходимых документов на построенный  объект не позволяет признать такой  объект самовольной постройкой. К  такому выводу пришел ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 23 марта  2010 г. № А10-2548/2009. В указанном постановлении арбитражный суд рассматривал кассационную жалобу муниципального образования «Северо-Байкальский район» Республики Бурятия (Муниципальное образование) на решение Арбитражного суда Республики Бурятия и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда⁴⁰.  

Индивидуальный  предприниматель обратился в  арбитражный суд, с исковым заявлением к Муниципальному образованию о  признании права собственности  на самовольную постройку (здание кафе), возведенную на земельном участке, принадлежащем Предпринимателю  на праве аренды. Арбитражный суд  первой инстанции в иске Предпринимателю  отказал, указав, что возведенный  объект не является самовольной постройкой ввиду того, что объект введен в  эксплуатацию в установленном порядке  и Предприниматель на законном основании  использует земельный участок, на котором  возведен указанный объект. Муниципальное  образование с решением суда первой инстанции не согласилось, считая, что  возведенный объект является самовольной  постройкой, указывая на то обстоятельство, что суд первой инстанции не придал значения обстоятельству признания  иска Муниципальным образованием.

ФАС Восточно-Сибирского округа оставил акты судов первой и апелляционной инстанции, указав, что исходя из предмета и основания  иска и подлежащих применению норм материального права, в предмет  доказывания по настоящему делу входят факты: наличие у истца права  собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования  на земельный участок, на котором  возведена самовольная постройка, соответствие самовольно возведенного объекта требованиям градостроительных, строительных, экологических, противопожарных  и иных норм и правил; отсутствие нарушений прав и охраняемых законом  интересов других лиц; отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.