Способы защиты права собственности на жилое помещение

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности  на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу той доли отдельно от права собственности на квартиру.

Согласно ч.1.ст. 32 ЖК РФ, жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.⁶

 

Согласно гражданскому законодательству завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию  или по закону исполнения за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или  нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ). В соответствии со ст. 33 ЖК РФ, гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником этого жилого помещения. По окончании установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании.

Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником  такого жилого помещения ответственность  по обязательствам, вытекающим из пользования  этим жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между  указанным собственником и гражданином (п. 2 ст. 33 ЖК РФ). Гражданин, проживающий  в жилом помещении, предоставленном  по завещательному отказу, вправе потребовать  государственной регистрации права  пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа (п. 3 ст. 33 ЖК РФ).

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин - передает принадлежащие  ему жилой дом, квартиру или иную недвижимость плательщику ренты, который  обязуется осуществлять пожизненное  содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). В соответствии со ст. 34 ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении  на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые  предусмотрены статьей 33 ЖК РФ, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением. Гражданин, проживающий в жилом помещении  на основании договора пожизненного содержания с иждивением:

а) пользуется данным жилым  помещением наравне с собственником  этого жилого помещения;

б) несет солидарную с  собственником жилого помещения  ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования этим жилым  помещением, если иное не предусмотрено  соглашением между указанными собственником и гражданином.⁷

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКОВ  ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

 

Собственник жилого помещения  обязан содержать данное помещение  в надлежащем состоянии. В случае если жилым помещением является квартира, то ее собственник несет бремя  содержания общего имущества в многоквартирном  доме, а если жилым помещением является комната в коммунальной квартире, то ее собственник, помимо бремени содержания общего имущества в многоквартирном  доме, обязан содержать общее имущество  собственников комнат в такой  квартире.

Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих  в этом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями. За нарушение Правил виновный может быть привлечен к административной ответственности.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности  на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Регулярная оплата жилья  и коммунальных услуг.

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и  интересы соседей либо бесхозяйственно  обращается с жильем, допуская его  разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о  необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный  срок для ремонта помещения.⁸

 Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (с.293 ГК РФ).

Переустройство и перепланировка жилого помещения может производиться  только с разрешения межведомственной комиссии административного округа.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части  общего имущества в многоквартирном  доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников  помещений в многоквартирном  доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАЩИТА  ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

 

    

В соответствии со статьей 46 Конституции  Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Действующее гражданское законодательство более подробно говорит о судебной защите гражданских прав (под гражданско-правовой защитой права собственности понимается совокупность предусмотренных гражданским законодательством средств, применяемых в связи с совершением против этих прав нарушениями и направленных на восстановление или защиту имущественных интересов  их обладателей). В частности, в статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что «защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд».

 

        Характер способа защиты нарушенного права диктует и форму, в которой

осуществляется в суде защита нарушенного  права. В частности, многовековая юридическая  традиция сформировала целую систему  судебных исков, с помощью которых  стороны, чьи права и интересы нарушены, может привести в действие механизм судебной защиты нарушенного  права. В своей совокупности эта  система судебных исков может  быть разделена на следующие группы:

Вещно-правовые средства защиты используются в случаях нарушения прав

собственности, носящих вещно-правовой характер. Такие права собственника абсолютны, им противостоит неопределенное количество лиц, непосредственно не состоящих с собственником в конкретных правоотношениях. У собственника нет каких-либо обязательств перед третьими лицами и любое нарушение его права собственности подлежит пресечению. Соответственно к вещно-правовым искам относят иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, иск об устранении нарушений, не соединенных с лишением владения и иск о признании права собственности.

Обязательственно-правовые средства защиты права собственности используются в том

случае, если отношения между спорящими субъектами обусловлены определенными обязательствами. К ним относятся, например, иск о возмещении, причиненного собственнику вреда, иск о возврате неосновательно приобретенного или сбереженного имущества, иск о возврате вещей, предоставленных в пользование по договору и т.д. Обязательственно-правовые средства охраняют право собственности не прямо, а в конечном счете.

 
Некоторые ученые выделяют третью группу гражданско-правовых средств защиты права собственности, её составляют те из них, которые не относятся ни к вещно-правовым, ни к обязательственно-правовым средствам, но вытекают из различных  институтов гражданского права. Таковы например, правила о защите имущественных прав собственника, признанного в установленном порядке безвестно отсутствующим или объявленного умершим, в случае его явки (ст. 43, 46 ГК РФ), о защите интересов сторон в случае признания сделки недействительной (ст. 167-180 ГК РФ), об ответственности залогодержателя (ст. 344 ГК РФ) и т.д.⁹

 

           

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВЕЩНО-ПРАВОВАЯ ЗАЩИТА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ  ПОМЕЩЕНИЕ

 

К вещно-правовым способам защиты права  собственности на жилище относятся  исковые требования в судебные органы в тех случаях, когда жилое  помещение находится в надлежащем состоянии или его можно восстановить. Жилье нельзя похитить, утерять, однако оно может оказаться вышедшим из владения собственника помимо его  воли, незаконного изъятия, незаконного  заселения или незаконного препятствования  в осуществлении права. Наиболее распространенный вид вещно-правовой защиты права собственности граждан  на жилое помещение - виндикационный иск. Виндикация - это право требования невладеющего собственника к владеющему несобственнику о возврате конкретного имущества.

Гражданский кодекс устанавливает  правило, по которому собственник имеет  право истребовать свое имущество  из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ). Гражданин, являющийся невладеющим собственником выступает в гражданском судебном процессе истцом: путем предъявления документов, устанавливающих его право, он доказывает, что ему принадлежит жилое помещение на праве собственности, а также, что ответчик незаконно владеет жильем. Предметом виндикационного иска в рассматриваемой ситуации является жилое помещение, которое по непонятным основаниям выбыло из владения собственника. Оснований для такого иска нет, если жилая площадь передана во владение не собственнику на основе договора или в силу закона (например, по наследству). Собственник в таких случаях может воспользоваться обязательственно-правовым способом защиты права собственности.

Добросовестным, в соответствии с п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ, признается приобретатель, который не знал и не должен был знать о том, что лицо, у которого он приобрел жилое помещение, не имело право его отчуждать, т.е. он невиновен. Возможности незаконного добросовестного приобретения жилого помещения существенно ограничены, так как право собственности на жилое помещение возникает либо при полном внесении паевого взноса, либо по сделкам, предусмотренным законом, с обязательной регистрацией. Однако случаи добросовестного незаконного приобретения жилого помещения все-таки возможны, например при подделке нанимателем необходимых документов и незаконном отчуждении занимаемого жилого помещения. Закон предоставляет право истребовать жилище и в тех случаях, когда отчуждение произошло помимо воли собственника (п. 1 ст. 302 ГК), например при отчуждении незаконно занимаемого жилого помещения с помощью фиктивных документов. Виндикационный иск к добросовестному незаконному владельцу также подлежит удовлетворению в случаях, когда ответчик приобрел жилое помещение безвозмездно (п. 2 ст.302 ГК), например по договору дарения. Добросовестный владелец при возврате жилого помещения собственнику вправе требовать возмещение произведенных на улучшение жилого помещения затрат, но не свыше размера увеличения стоимости жилья (ч.3 ст. 303 ГК).

Недобросовестным признается приобретатель, который знал или должен был знать о неправомерности приобретения жилого помещения, т.е. являющийся виновным (ч.1 ст. 303 ГК РФ. У недобросовестного приобретателя собственник вправе во всех случаях истребовать свое жилое помещение. Недобросовестный владелец отвечает перед собственником за любое ухудшение состояния жилого помещения. При истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от недобросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которое это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.¹⁰