Способы защиты права собственности на жилое помещение

Порядок оплаты коммунальных платежей, в соответствие с занимаемой площадью, а так же расходов по содержанию и ремонту  помещений общего пользования.

      Если участниками общей собственности  порядок пользования так и не достигнут, то он определяется в судебном порядке (рассматривается соответствующий иск), где осуществляется определение права пользования жилым помещением в квартире. Решение и выводы суда о невозможности определения порядка пользования жилым помещением происходят только в исключительных случаях. Большинство судовых решений точно определяет права пользования жилым помещением.

Статья 31 ЖК РФ предусматривает, что «В случае прекращения  семейных отношений с собственником  жилого помещения право пользования  данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого  помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между  собственником и бывшим членом его  семьи». То есть соглашение о порядке  пользования жилым помещением является жизнеспособным правовым институтом, имеющим практическое значение, что  признается данной нормой права, несмотря на то, что стороной такого соглашения, в данном случае, является лицо, не обладающее правом собственности.

 

       Ст. 1165 ГК РФ предусматривает,  что наследственное имущество,  которое находится в общей  долевой собственности двух или  нескольких наследников, может  быть разделено по соглашению  между ними. Соглашение о разделе  наследства, в состав которого  входит недвижимое имущество,  в том числе соглашение о  выделении из наследства доли  одного или нескольких наследников,  может быть заключено наследниками  после выдачи им свидетельства  о праве на наследство.

     Соглашение о разделе наследства  представляет собой гражданско-правовой  договор, который предусмотрен  ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 1165 ГК РФ, к соглашению о разделе наследства  применяются правила о форме  сделок, в том числе договоров,  установленные гражданским законодательством.  Договор о разделе наследства  является двусторонней или многосторонней  сделкой, поскольку раздел наследства  осуществляется при наличии как  минимум двух наследников (сторон). Для того, чтобы рассматриваемый договор был заключен, необходимо волеизъявление всех его участников (сторон). Участниками соглашения о разделе наследства могут быть только наследники, принявшие наследство в установленном законом порядке. ¹⁶

Соглашение  о разделе наследства, в том  числе и о выделе из него доли одного из наследников, если оно заключено  до выдачи свидетельства о праве  на наследство и нотариально удостоверено, является основанием для выдачи наследникам  свидетельства о праве на наследство (ст. 1289 ГК РФ) с указанием в свидетельстве  конкретного имущества, наследуемого каждым из наследников в соответствии с соглашением между ними.

      Заключение брачного договора  не является ни обязанностью, ни условием, а лишь правом, которое  может быть и не реализовано сторонами. Само понятие "договор" предполагает наличие соглашения по определенным вопросам имущественного характера.

В соответствии с Семейным кодексом РФ, брачный  договор – это соглашение лиц, определяющее имущественные права  и обязанности супругов в браке  и в случае расторжения брака (ст.40). То есть не обязательно, что брачный  договор действует только после  расторжения брака.¹⁷

 

Такой договор  можно заключить не только до регистрации, но и в любое время в период брака. Если брачный договор заключают  до вступления в брак, то вступает он силу только с момента государственной  регистрации заключения брака. Соответственно, если договор составлен супругами  в браке, то он начинает свое действие с момента его заключения. Договор  заключается в письменной форме  и подлежит обязательному нотариальному  удостоверению.

 

Договором супруги  вправе изменить установленный законом  режим совместной собственности  на режим долевой или раздельной собственности. Так, например, в брачном  договоре можно предусмотреть, что  недвижимое имущество будет являться собственностью того из супругов, на чье  имя оно записано и оформлено. Это касается как имущества имеющегося, так и имущества, которое будет  приобретено в будущем.

Договор можно  изменить или даже расторгнуть в  любое время. Но для этого нужно  согласие как одного, так и другого  супруга. Так как брачный договор  заключается в письменной форме  и требует нотариального удостоверения, то изменение и расторжение договора совершается в той же форме.

 

Если одна из сторон не согласна на изменение  или расторжение договора, то другая может требовать этого в судебном порядке. Одним из законных оснований  является существенное нарушение договора одной из сторон. Существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она  в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

 

Кроме этого, изменение или расторжение договора допускается в связи с существенным изменением обстоятельств. Последнее  признается существенным, когда обстоятельства изменились настолько, что если бы стороны  могли это предвидеть, договор  вообще не был бы ими заключен.

 

Суд может  также признать брачный договор  недействительным полностью или  частично по требованию одного из супругов, если условия договора ставят этого  супруга в крайне неблагоприятное  положение.

 

Приватизация жилья осуществляется только физическими лицами (гражданами) на

основании Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»¹  путем бесплатной передачи в собственность гражданам на добровольной основе занимаемых (забронированных) ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах. Участвовать в приватизации могут только граждане, занимающие это жилье по договору найма или аренды (ст. 2).

 

При оформлении приватизации необходимо добровольное согласие (суд обязать не может) всех совместно проживающих совершеннолетних лиц, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет получить занимаемое помещение в собственность.

 По ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»

возможна передача занимаемого  семьей жилого помещения в собственность не всех членов семьи, а некоторых из них или даже в собственность одного из проживающих в жилом помещении, если на это выразили согласие все другие пользователи жилья. При этом граждане, отказавшиеся от получения жилого помещения в собственность путем приватизации, сохраняют право постоянного пользования этим помещением.

        Каждый гражданин  имеет право на приобретение  в собственность бесплатно, в  порядке приватизации, жилого помещения  в государственном и муниципальном  жилищном фонде социального использования один раз.

Право собственности на жилье при его приватизации возникает с момента

государственной регистрации договора передачи (ст. 7 Закона). При этом, если гражданин выразил волю на заключение договора передачи, однако умер до регистрации прав  собственности, он все же признается собственником жилья. В случае спора суду необходимо проверить, не было ли поданное заявление при жизни отозвано гражданином. Пленум Верховного Суда РФ разъяснил, что таких граждан, выразивших волю на приватизацию, следует признавать приобретшими право собственности на жилое помещение и в удовлетворении требований наследников, претендующих на получение этого помещения, не может быть отказано лишь по мотиву несоблюдения наследодателем порядка оформления приватизации.

Договор передачи жилья со стороны  собственника в домах государственного или

муниципального жилищного фонда  поручено заключать местной администрации, при этом нотариального удостоверения договора или уплаты государственной пошлины не требуется (ст. 7).

       Передача жилых  помещений в собственность граждан  осуществляется уполномоченными  собственниками указанных жилых  помещений органами государственной  власти, органами местного самоуправления, а также государственными или  муниципальными унитарными предприятиями,  за которыми закреплен жилищный  фонд на праве хозяйственного  ведения, государственными или  муниципальными учреждениями, казенными  предприятиями, в оперативное  управление которых передан жилищный  фонд.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключение хотелось бы сказать  несколько слов относительно института  права

собственности на жилое помещение:

С 1 января 1995 года введена в действие первая часть Гражданского кодекса  Российской

Федерации. К отношениям, регулируемым ГК, как указывалось выше, относится  и право собственности на жилое  помещение. К сожалению, как и  ГК 1964 года, новый не содержит определения  собственности, а сама собственность  определяется через правомочия собственника (владение, пользование и распоряжене).

Ст. 288 ГК “Собственность на жилое  помещение” несколько сужает права  собственника

жилья, по сравнению со ст. 209, имеющей  общий для всех видов собственности  характер. Дело в том, что ст. 288 ГК прямо говорит, что жилые помещения предназначены для проживания, а размещение в них промышленных производств не допускается. Размещать в принадлежащих собственникам жилых помещениях предприятия, учреждения, организации разрешается только после перевода в нежилые.

Гражданский кодекс РФ предоставляет собственнику право владения, пользования и  распоряжения на жилое помещение  и оговаривает обязанности по пользованию, как своим, так и  общим имуществом (находящимся в  подъезде, например: лестницы, подвалы, и т.д.).

Граждане  должны: пользоваться жилым помещением с учетом соблюдения прав проживающих  в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических  и иных требований законодательства.

 

Естественно, что ГК не может урегулировать  все вопросы собственности на жилые помещения, часть этих вопросов урегулирована нормами Жилищного  кодекса.

В случае нарушения  прав собственника, законодательством  предусмотрена защита права собственности.

 

 

      Существуют два способа защиты  права собственности: вещно-правовой  и обязательственно-правовой.

 

 

 

      К вещно-правовым способам защиты  относятся исковые требования, если  имущество имеется в натуре  или его можно восстановить. Жилье  нельзя похитить, утерять, однако  оно может оказаться вышедшим  из владения собственника помимо  его воли, незаконного изъятия,  незаконного заселения или незаконного  препятствования в осуществлении  права. Самый распространенный  вид вещно-правовой защиты - это  виндикационный иск (право требования не владеющего собственника к владеющему не собственнику о возврате вещи). Собственник имеет право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

       По негаторному иску собственник может требовать устранения всякого нарушения его права, устранения препятствий, мешающих нормального осуществления права собственности, даже если не было лишения владения (при использовании лестничных площадок, коридоров для хранения ненужных личных вещей затрудняющем пользование ими других собственников).

 

 

       Защита прав собственников жилья  также осуществляется также обязательственно-правовым  способом. Этот способ делится  на договорной и внедоговорной. Договорной способ применяется в случае нарушения одной из сторон договора его условий, то есть неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств. Внедоговорные обязательственно-правовые способы защиты права собственности также служат восстановлению имущественного положения субъектов. Так, если по вине физического лица жилое помещение окажется поврежденным, то причинитель вреда обязан восстановить его до прежнего состояния или возместить собственнику нанесенный ущерб при отсутствии непреодолимой силы или умысла потерпевшего.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы.

Нормативно-правовые акты

1. Конституция  Российской Федерации (Принята  на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.)// Российская газета. 25 декабря 1993 г. № 237.

2. Гражданский Кодекс Российской  Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ с изм. и доп. // «Собрание законодательства РФ», 1996, № 49, ст. 4552.

 

3. Жилищный Кодекс Российской  Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ с  изм. и доп. // «Собрание законодательства РФ», 2005, № 34, ст. 5689.

 

4. Семейный Кодекс Российской  Федерации от 29.12.1995 N 223-ФЗ с изм. и доп. // «Собрание законодательства РФ», 1996, № 15, ст. 4780.

 

5. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. № 1541-1.

 

 

 

 

Судебная практика

6. Бюллетень Верховного Суда РФ№8.2011г.

 

7.Бюллетень Верховного Суда РФ№9 2010 г.

 

 

 

Дополнительная литература.

8. Никонов, П.Н. Недвижимость, кадастр и мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество. Аналитический обзор / П.Н Никонов, Н.Н Журавский. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: КНОРУС, 2006. – 277с.

7. Кудашкин А.В. Жилищное право.:учебник - М.: Изд. "За права военнослужащих", 2005. — 381 с.

 

9. Филиппова Е.С. Жилищное право: учебник - М.: Юстицинформ, 2007. — 448 с

10. Седугин П.И. Жилищное право:учебник - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Норма, 2003. – 384 с.

11.Диаконов, В.В Гражданское право РФ (Общая часть): учебное пособие /  В.В. Диаконов. – Минск: Книжный дом, 2003. – 385с.