Способы защиты права собственности на жилое помещение

Право истребовать жилое помещение  из чужого незаконного владения принадлежит  также лицу, хотя и не являющемуся  собственником, но владеющие имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника (ст. 305 ГК РФ).

     Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Обращение в суд об устранении таких нарушений называется негаторным иском. Требования по таким искам зависят от нарушения прав собственника по осуществлению правомочий пользования и распоряжения. Содержанием искового требования к ответчику является устранение созданных препятствий для собственника. Кроме защиты правомочия пользования собственник жилого помещения с помощью негаторного иска может защитить и правомочие распоряжения.

По негаторному иску собственник может требовать устранения всякого нарушения его права, устранения препятствий, мешающих нормального осуществления права собственности, даже если не было лишения владения (при использовании лестничных площадок, коридоров для хранения ненужных личных вещей затрудняющем пользование ими других собственников).

Особенности данного вида вещно-правовой защиты в том, что требования об устранении препятствий можно предъявлять  только в момент нарушения прав собственника. С прекращением правонарушения помехи в осуществлении собственником  его правомочий устраняются, а потому и основания для предъявления иска отпадают . Вместе с тем при нанесении имущественного ущерба нарушением прав собственника последний вправе требовать его возмещения в обязательственно-правовом порядке.

 

Следует иметь в виду, что кроме  защиты правомочия пользования собственник  жилого помещения с помощью негаторного иска может защитить и правомочие распоряжения. К таким искам относятся иски об исключении имущества из описи. Однако, рассматривая защиту права собственности граждан на жилое помещение, следует отметить, что наложение ареста на жизненно необходимое для должника и членов его семьи имущество не только не отвечает принципам социальной справедливости, но и прямо нарушает права и законные интересы членов семьи собственника жилого помещения. Представляется, что не может быть наложено взыскание на жилое помещение, где должник и члены его семьи постоянно проживают.

 

Между тем нередки случаи, когда  гражданин, приобретая жилое помещение  в собственность, в последнем  не проживает, зачастую и не регистрируя свое проживание в нем. Очевидно, что в предусмотренных законом случаях на такую жилую площадь возможно наложение взыскания.

 

Конечно же, при оспаривании права  собственности на взысканное жилое  помещение заинтересованное лицо может  подать исковое заявление об исключении имущества из описи. Иск об освобождении имущества от ареста (исключение из описи) может быть предъявлен собственником, а также лицом, владеющим в  силу закона или договора имуществом, не принадлежащим должнику. Ответчиками  по таким искам являются должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых  наложен арест на имущество. Если арест на имущество наложен в  связи с его конфискацией, ответчиками  являются осужденный и соответствующий  финансовый орган.¹¹

 

ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕННО-ПРАВОВАЯ ЗАЩИТА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ  ПОМЕЩЕНИЕ

 

Защита интересов граждан-собственников жилых помещений - осуществляется и

обязательственно-правовыми способами, которые делятся на договорные и внедоговорные.

 

В случае неисполнения или ненадлежащего  исполнения договорных обязательств на

виновную сторону возлагается  установленная законом ответственность. Так, ГК предусматривает ряд мер, направленных на понуждение должника исполнить гражданско-правовое обязательство. В первую очередь к таким мерам  относится возложение на должника обязанности  возместить убытки, причиненные неисполнением  взятых обязательств. Обязанности возместить убытки – мера, которая применяется  независимо от того, предусмотрена  ли она конкретным законодательством. Регулирующим данное обязательство, или  договором, поскольку возмещение убытков  является общим правилом для всех обязательств.

        Например, гражданин,  занимающий квартиру по договору  найма жилого помещения, не  произвел обусловленного в договоре  ремонта. В такой ситуации наймодатель может в соответствии со ст. 397 ГК РФ своими силами выполнить данную работу за счет нанимателя либо вправе требовать возмещения убытков. Под убытками в данном случае понимаются расходы, произведенные собственником жилого помещения на ремонт, устранение повреждений, а также не полученные собственником жилья доходы, которые он получил бы, если бы обязательство было исполнено.

Исполнение обязательств по договорам  об отчуждении (приобретении) жилого

помещения может обеспечиваться способами, предусмотренными для этого Гражданским  кодексом: неустойкой, поручительством, банковской гарантией и другими  способами, предусмотренными законом  или договором.¹²

 

Закон защищает права собственника жилого помещения, который приобрел жилое

помещение, не соответствующее условиям договора (ст. 557 ГК). Так собственник, который приобрел жилое помещение  с существенными нарушениями  качества (затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишняя влажность и др.) вправе потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы.

           Внедоговорные  обязательственно-правовые способы  защиты права собственности также  служат восстановлению имущественного  положения субъектов. Так, если  по вине физического лица жилое помещение окажется поврежденным, то причинитель вреда обязан восстановить его до прежнего состояния или возместить собственнику нанесенный ущерб при отсутствии непреодолимой силы или умысла потерпевшего.

  Причинивший вред освобождается  от его возмещения, если докажет,  что вред причинен

не по его вине (Ст. 1064, п. 2 ГК РФ).

Пример из судебной практики:

Романова Н.Е. обратилась в Куйбышевский районный суд Санкт – Петербурга с иском к Кирилловой Т.В., ООО  «Жилкомсервис № 1 Центрального района Санкт – Петербурга» о возмещении ущерба, причиненного заливом квартиры, указывая, что истица является собственником квартиры <адрес> в Санкт – Петербурге. <дата> е квартира была залита по причине дефекта на трубопроводе центрального отопления в мансарде вышерасположенной квартиры ХХХ образовавшегося по вине собственника квартиры ХХХ которая проживает в другом городе. В результате протечки истице причинен ущерб, стоимость которого ............ рублей, которые она просит взыскать с ответчиков в долях, пропорционально вине каждого из них, степень вины просит определить суд, а также компенсацию морального вреда в размере ............ рублей.

  Суд, проверив материалы  дела, выслушав объяснения истицы  и ее представителя, оценив  в совокупности все имеющиеся  по делу доказательства, полагает  исковые требования подлежащими  удовлетворению по следующим  основаниям:

 

 Истица является собственником  ............ доли в праве собственности  на квартиру <адрес> в Санкт – Петербурге.

 

 Квартира ХХХ, расположенная  над квартирой ХХХ указанного  выше дома, расположена на последнем  этаже дома, является собственностью  ответчицы Кирилловой Т.В. (л.д. 85). В указанной квартире произведена  перепланировка и оборудование  чердачного помещения над квартирой  ХХХ с последующим присоединением  к квартире согласно проекта,  т.е. часть чердака, расположенного  над квартирой ХХХ, присоединен  к указанной квартире и стал  его частью (л.д. 97), в связи с чем Кириллова Т.В. является собственником всей вновь созданной квартиры.

 

     <дата> произошел  залив квартиры <адрес> в Санкт – Петербурге из вышерасположенной квартиры ХХХ по причине дефекта на трубопроводе центрального отопления в результате обледенения трубопровода центрального отопления по вине жильца квартиры ХХХ, который проживает в <адрес> и постоянного в квартире не находится, о чем составлен акт от <дата> (л.д. 4 Том 1), в котором также отражен объем повреждений имущества квартиры ХХХ.

по мнению суда, довод ООО «ЖКС № 1 Центрального района Санкт – Петербурга» о том, что их организация не является виновной в причинении ущерба истице, судом не может быть принято во внимание, поскольку несмотря на то, что действительно в квартире ХХХ принадлежащей Кирилловой Т.В., расположена часть общего имущества дома, обязанность по его содержанию с ООО «ЖКС № 1 Центрального района Санкт – Петербурга» не снята, в связи с чем данный ответчик должен был предпринять все меры для того, чтобы им был обеспечен доступ для исполнения своих обязанностей. О таких действиях ответчиком суду не сообщено.

 Также судом предлагалось  ответчику ООО «ЖКС № 1 Центрального  района Санкт – Петербурга» представить доказательства того, что Кириллова Т.В. препятствовала доступу в принадлежащую ей присоединенную квартиру (бывшее чердачное помещение), чем нарушались права эксплуатирующей организации, и что ООО «ЖКС № 1 Центрального района Санкт – Петербурга» направляло Кирилловой Т.В. соответствующие предписания, и что Кириллова Т.В. их получила или должна была получить. В соответствии со ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Суд решил:

 

     Исковые требования  Романовой Н.Е. удовлетворить,  взыскать с ООО «Жилкомсервис № 1 Центрального района» Санкт – Петербурга в пользу Романовой Н.Е. в счет возмещения ущерба денежную сумму в размере ............ рублей, компенсацию морального вреда в сумме ............ рублей, а также госпошлину в сумме ............ рублей, а всего – ............ рублей.¹³

 

 

В случае принятия Российской Федерацией закона, прекращающего право собственности, убытки, причиненные собственнику в  результате принятия этого акта, в  том числе стоимость имущества, возмещаются государством. Споры  о возмещении убытков, решаются судом.

Иск о  признании права собственности. Применяется в случаях, если собственнику приходится доказывать свое право на имущество, в связи с отсутствием  у него правоустанавливающих документов (например, были утеряны, при пожаре и т.п.).¹⁴

Соотношение вещно-правовых и обязательственно-правовых исков в литературе не получило однозначной  оценки. Дискуссионным в данном случае является вопрос о возможности перехода от договорного иска к виндикационному. А.В. Венедиктов пришел к выводу о возможности такого перехода: "Собственник вправе, предъявив договорный иск и оказавшись не в состоянии представить суду необходимые доказательства в обоснование этого иска, предъявить виндикационный иск". Г.К. Толстой считал, что такой переход допустил бы возможность неправильной квалификации отношений сторон судом.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ИНЫЕ  СПОСОБЫ ЗАЩИТЫ

      Необходимость определить порядок  пользования жилым помещением  возникает, как правило, по  причине возникших неприязненных  отношений между членами семьи  (бывшими членами семьи) собственника, нанимателя. Конфликт приводит к  чинению препятствий одному из членов семьи (бывших членов семьи) в пользовании жильем, что выражается, в первую очередь, в смене дверных замков, выставлением вещей, созданием иных препятствий, вплоть до причинения вреда здоровью члену семьи при попытке последнего войти в спорное жилое помещение.

      Определение порядка пользования  жилым помещением – это возникший  между собственниками жилого  помещения спор на предмет  пользования жилым объектом недвижимости  общей собственности.

      По общему правилу владение, пользование  и распоряжение имуществом, находящимся  в общей собственности, осуществляется  по соглашению всех сособственников.  В соответствии со статьей  247 Гражданского кодекса Российской  Федерации участник долевой собственности  имеет право на предоставление  в его владение и пользование  части имущества, соразмерной  его доли в праве. При невозможности  этого, он вправе требовать  от других участников, владеющих  и пользующихся имуществом, приходящимся  на его долю, соответствующей  компенсации. Определение порядка  пользования жилым помещением  с выплатой компенсации может  стать причиной судового иска, если не удалось достигнуть  устного соглашения.¹⁵

     Обычно порядок определения пользования  жилым помещением решается путем  устного соглашения между сособственниками. Устное соглашение о порядке  пользования помещением не требует  какого-либо дополнительного оформления. Однако нередко между сособственниками  возникают разногласия относительно  определения порядка пользования  жилым помещением, находящимся в  общей собственности. В этом  случае сособственники могут  заключить нотариально удостоверенное  соглашение, которое согласует порядок  пользования жилым помещением. В  таком соглашении в обязательном  порядке необходимо прописать  существенные условия:

Принадлежность  комнат для каждой стороны (как правило, это изолированные комнаты);

Зоны общего пользования (кухни, санузлы, коридоры, проходные комнаты);