Условия действительности сделки

Вопросы лекции: 
 
1. Понятие и значение сделок. 
 
2. Виды сделок в гражданском праве.

3. Условия действительности  сделок.

 
4. Форма сделок. 
 
5. Понятие и виды недействительных сделок. 
 
6. Ничтожные и оспоримые сделки. 
 
7. Последствия недействительности сделок. 
 
 
ВОПРОС 1. Понятие и значение сделок. 
 
Гражданское право регулирует отношения экономического оборота и повседневной жизни граждан, которые разнообразны и подвержены периодическим изменениям. Поэтому гражданские права и обязанности чаще всего возникают в результате целенаправленных и правомерных действий организаций и граждан, эти действия отражают их потребности и возможности и учитывают реально существующие условия рынка (его конъюнктуру).  
 
Сделки занимают особое место в системе гражданского права. Гражданские права и обязанности возникают, изменяются и прекращаются главным образом в результате сделок. 
 
В науке отечественного гражданского права существует ряд устоявшихся определений сделок. Так, по мнению М.М. Агаркова, "сделка является юридическим фактом, в результате которого устанавливаются, изменяются либо прекращаются гражданские правоотношения"¹. С точки зрения Е.В. Васьковского, "сделками называют такие дозволенные юридические действия, которые специально направлены на произведение какого-либо юридического последствия"². Данные определения нашли отражение в легальном понятии сделки, данном в ст. 153 ГК РФ: "Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей". 
 
Сделки - это правомерные действия субъектов гражданского права, направленные на достижение определенного правового результата.  
 
^ Признаки сделок: 
 
Во-первых, сделка - целенаправленное, т.е. волевое действие граждан и организаций. Она осуществляется для достижения определенного правового результата, в котором заинтересовано совершающее сделку лицо. Воля лица должна быть выражена во вне, иначе она не будет доступной для восприятия другими лицами. Такое внешнее выражение воли при совершении сделки именуется волеизъявлением. Этот признак сделки позволяет отграничивать ее от юридических поступков (например, обнаружение находки или клада) и юридических событий (например, стихийных бедствий), которые также влекут гражданско-правовые последствия, однако наступают независимо от наличия дееспособности и подчинены иному правовому режиму. 
 
Во-вторых, сделка - правомерное действие, соответствующее требованиям гражданского законодательства. По этому признаку она отличается от действий неправомерных, которые обозначаются термином "деликт". Неправомерные действия также влекут гражданско-правовые последствия (прежде всего - обязанность возместить причиненный вред), однако в силу значительных правовых особенностей подчинены правилам об обязательствах, возникающих вследствие причинения вреда (гл. 59 ГК). 
 
Наконец, в-третьих, сделки совершаются субъектами гражданского права и направлены на возникновение гражданско-правовых последствий. Этот признак отличает сделку от административных актов, которые принимаются органами государственного управления при реализации их компетенции. Примерами могут служить решения государственных органов о реквизиции или конфискации собственности или выдаче ордеров на жилое помещение. Такие акты также создают гражданско-правовые последствия, но влекут прежде всего возникновение административно-правовой обязанности выполнить соответствующее решение, а правомерность и действительность такого решения будут оцениваться с точки зрения предписаний административного права. 
 
^ Значение сделок. 
 
В системе гражданско-правовых институтов сделки занимают ведущее место, ибо применяются необычайно широко и порождают важные правовые последствия. 
 
Значение сделок для оборота заключается в том, что "все движение гражданского оборота, бесконечное обращение всякого рода благ совершается через сделки..."  
 
Сделки относятся к самым главным наиболее распространенным юридическим фактам гражданского права. Инициативный выбор, который они предоставляют субъектам, в наибольшей степени адекватен сущностным свойствам гражданского права, основанного на автономии воли, свободе усмотрения, юридической самостоятельности, неподчиненности участников. 
 
Невозможно переоценить значение сделки для граждан (физических лиц): сегодня трудно назвать такую потребность, для удовлетворения которой ему не нужно было бы совершать сделку хотя бы в качестве предварительного условия (а не только средства). Предпринимательская деятельность, к какой бы области она ни относилась, вообще может быть представлена как непрерывная цепь взаимосвязанных сделок. Реализация результата предпринимательской деятельности (продукции, работы, услуги) возможна исключительно в форме одной из сделок. Для каждой из сделок, связанных с "основной деятельностью", предприниматель должен заключить несколько десятков сделок, обеспечивающих сделку "основную". Более того, результаты совершенных сделок для предпринимателя во многом предопределяют результаты его деятельности, а также содержание отношений с налоговыми и некоторыми другими государственными органами (например, органами, осуществляющими контроль за соблюдением антимонопольного законодательства, законодательства о защите прав потребителей и т.д.). 
 
Примеры сделок: завещания, договоры купли-продажи, займа, аренды и др. 
 
Составные части сделки: воля и волеизъявление.  
 
Воля - субъективная категория, это внутреннее побуждение, желание, процесс взаимодействия рациональных, волевых, эмоциональных усилий, составляющих внутренний психологический мир человека. 
 
Волеизъявление - выражение воли во вне - в объективной, материальной форме, доступной для восприятия другими субъектами. 
 
Обе составные части необходимы. Волеизъявление должно отражать волю участников. 
 
Общие правила о совершении сделок и их правовых последствиях изложены в гл. 9 ГК. 
 
 
^ ВОПРОС 2. Виды сделок в гражданском праве. 
 
Не существует исчерпывающего перечня сделок. Закон закрепляет только наиболее типичные, наиболее распространенные сделки, допуская возможность совершения и таких сделок, которые законом не предусмотрены, при условии, однако, что они не будут ему противоречить (ст. 8).  
 
Гражданско-правовые сделки разнообразны и могут быть подразделены на ряд видов. Их классификация позволяет выделить правовые особенности сделок и лучше понять правовую специфику отдельных их категорий, значение и сферу применения. Основные виды сделок названы в ГК. 
 
Классификация сделок проводиться по различным признакам. Какой-либо единой классификации, ктр бы охватывала все виды сделок не существует 
 
^ 1. В зависимости о участвующих в сделке сторон: 
 
Односторонние сделки - сделки, для совершения которых достаточно выражения воли одного лица (например, завещание, доверенность, отказ от наследства, объявление конкурса и др.). 
 
Взаимные (двух- или многосторонние сделки) - сделки, для совершения которых необходимо соглашение двух или нескольких сторон - договоры (например, договоры купли-продажи, займа, дарения, подряда, жилищного найма, аренды и др.). 
 
^ 2. В зависимости от получения платы или иного встречного предоставления: 
 
Возмездные сделки - сделки, в которых материальную выгоду получают обе стороны (например, договор купли-продажи, подряда, охраны объектов органами внутренних дел). 
 
^ Безвозмездные сделки - сделки, в которых материальную выгоду получает одна сторона (например, договор дарения, договор о безвозмездном пользовании имуществом и др.). Как правило, сделки являются возмездными. Безвозмездные они в случаях, указанных в правовых актах, а также если это вытекает из содержания существа сделки. 
 
^ 3. По моменту возникновения прав и обязанностей: 
 
Условные сделки - сделки, исполнение или прекращение которых ставится в зависимость от наступления или ненаступления определенного условия. (Д страхования) 
 
Безусловные  
 
4. По моменту возникновения сделки: 
 
^ Консенсуальные сделки (consensus - соглашение) - сделки, для совершения которых достаточно лишь достижения соглашения между ее участниками в установленной законом форме (например, купля-продажа). Такие сделки возникают в момент достижения соглашения сторонами в установленной форме. 
 
^ Реальные сделки - (res - вещь) - сделки, для возникновения которых кроме соглашения сторон требуется передача вещи или денег (например, заем). В этих сделках передача вещи (денег) относится к стадии заключения договора, а не к стадии исполнения. 
 
^ 5. По значению основания сделки для её действительности (т.е. влечёт ли недействительность (отсутствие) основания сделки недействительность самой сделки): 
 
Каузальные (от лат. кауза - причина) – сделки, являющиеся недействительными при отсутствия основания их совершения; 
 
Абстрактные – сделки, основание совершения которых является юридически безразличным. Для их действительности обязательно указание на их абстрактный характер в законе (вексель, банковская гарантия- не зависят от основного обязательства). 
 
^ 6. В зависимости от указания в сделке срока её действия: 
 
Бессрочные – в них не определяется ни момент её вступления в действие, ни момент её прекращения. 
 
Срочные – в ктр указан срок действия. 
 
Особую группу составляют банковские сделки, предметом которых являются разного рода операции в банках, например, прием вкладов, учет векселей, перевод денег и т.д. Особенности этих сделок заключаются в том, что их непременной стороной является банк, для банковских сделок существует специальный источник права - правила банков, на банковские сделки распространяется действие банковской тайны. Отдельным категориям банковских сделок могут быть присущи и другие правовые особенности, проистекающие из их денежного характера. 
 
Самостоятельную группу гражданско-правовых сделок образуют биржевые сделки, получающие в условиях перехода к рынку заметное распространение. ГК не содержит норм о биржевых сделках, что надо считать его пробелом. Общие правила ГК о сделках к биржевым сделкам применимы, а их особенности определяются Законом о биржах и правилами биржевой торговли, которые в соответствии с этим законом разрабатываются самими биржами. 
 
Правовые особенности биржевых сделок состоят главным образом в особом порядке их совершения. Они заключаются на бирже уполномоченными на совершение биржевых операций лицами - биржевыми брокерами, имеющими соответствующую лицензию, и подлежат последующей регистрации согласно установленным на данной бирже правилам. По юридической сущности биржевые сделки представляют собой традиционные двусторонние сделки, т.е. договоры. Чаще всего это договоры купли-продажи, содержащие некоторые специфические условия, главным образом о сроках их исполнения. 
 
В ряде статей ГК упоминаются мелкие бытовые сделки (ст. 26, 28, 30, 172, 176). Это сделки по удовлетворению повседневных бытовых потребностей человека, совершать которые дозволено также малолетним (в возрасте от 6 до 14 лет), несовершеннолетним (в возрасте от 14 до 18 лет) и гражданам, дееспособность которых ограничена вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами. 
 
Упоминаются в ГК также внешнеэкономические сделки (п. 3 ст. 162), которые в Федеральном законе от 13 октября 1995 г. "О государственном регулировании внешнеторговой деятельности" именуются внешнеторговыми сделками. Такие сделки имеют значительные правовые особенности: они заключаются с иностранными юридическими и физическими лицами, подчинены нормам международных соглашений РФ (о купле-продаже, перевозке, лизинге и др.), содержат специальные условия, отражающие международную практику (расчеты в валюте, отсылку к международным обычаям и др.) и к ним могут применяться нормы не российского, а иностранного права. Внешнеэкономические сделки изучаются в курсах международного частного права и в настоящей работе не рассматриваются. 
 
 
^ ВОПРОС 3. Условия действительности сделок. 
 
Условия действительности сделок - это требования, предъявляемые к сделкам с точки зрения их субъектов, субъективной стороны, содержания и формы. 
 
В чём опасность недействительности сделки? В том, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью. Сделка недействительна с момента её совершения (ст. 167 ГК). Какие последствия? При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. 
 
Субъекты сделок – любые субъекты гражданских правоотношений, обладающие качеством дееспособности. Т.о. граждане должны быть дееспособны (полностью, либо частично – что сказывается на возможности совершения ими тех или иных сделок), гражданин-индивидуальный предприниматель должен оформить свой статус посредством государственной регистрации (ч. 1 ст. 23 ГК), организации должны быть юридическими лицами, а юридические лица, обладающие специальной правоспособностью - могут совершать сделки только в пределах своей правоспособности (ст.ст.48-51 ГК). 
 
Субъективная сторона – выражается в единстве воли и волеизъявления. Волеизъявление должно отражать подлинную волю участников. Недействительны сделки, совершенные под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или стечения тяжких обстоятельств - поскольку совершенная сделка не соответствует подлинной воле (желанию) участников. По этому же основанию недействительны мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК), а так же сделки, совершенные гражданами, не способными понимать значение своих действий или руководить ими, хотя бы они и не были лишены дееспособности (ст. 177 ГК). 
 
Содержание сделки – это совокупность составляющих её условий. Для действительности сделки, её содержание должно соответствовать требованиям закона и иных правовых актов (указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ). Противоречие содержания сделки основам правопорядка и нравственности также может считаться основанием недействительности сделки (ст. 169 ГК). 
 
Недействительность сделок может быть вызвана включением в них условий, прямо запрещенных правовыми нормами либо противоречащих им.  
 
От совершения сделок, чье содержание не соответствует требованиям закона, необходимо отличать действия сторон, нарушающие действующее законодательство, но не влекущие недействительности совершенных сделок. Так, для исчисления некоторых налогов (на прибыль, на добавленную стоимость, на имущество) имеет значение цена, указанная сторонами в сделке. НК (п. 2 ст. 40) предусматривает, что налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам и доначислить налог. Доначисление налогов и применение мер налоговой ответственности не решают вопроса о квалификации самого Д. До тех пор, пока не доказано иное, Д считается действительным, а поскольку установление цены относится к усмотрению сторон по сделке, то для целей гражданского права реализация товара (оказание услуг, выполнение работ) по более низкой цене не должна оцениваться как правонарушение и влечь недействительность Д. Исключение составляют сделки мнимые или притворные, например прикрывающие сделку дарения между двумя коммерческими организациями, поскольку ГК прямо запрещает такие действия (ст. 575). 
 
Кроме того недействительность сделок может быть вызвана наоборот, невключением в них условий, предусмотренными правовыми нормами. Можно наблюдать ряд условий, включаемых в типовой договор энергоснабжения, заключаемый с гос организациями, финансируемыми за счёт федерального бюджета. В этой сфере действует Постановление Правительства РФ от 29 мая 2002 г. N 364 "Об обеспечении устойчивого газо- и энергоснабжения финансируемых за счет средств федерального бюджета организаций, обеспечивающих безопасность государства". Согласно приложению 2 к этому Постановлению в договор необходимо включать условие о том, что «Поставщик обязуется не производить ограничение поставок газа потребителю в пределах установленных ему главным распорядителем средств федерального бюджета лимитов бюджетных обязательств в случае несвоевременного поступления платежей на его счета».  
 
Невключение в сделку подобных условий, предусмотренных НПА, влечёт её недействительность. 
 
Форма сделки (ст. 158 ГК) – является одним из условий действительности сделок. Законодатель чётко установил, в зависимости от вида сделки, субъектного состава (физ. либо юр. лица), предмета сделки, сроков и значимости сделок по сумме, ту соответствующую форму, в которой сделка должна быть совершена: устная, письменная (простая или нотариальная), необходима ли государственная регистрация.  
 
Т.о. сделка признаётся действительной при соблюдении ряда условий:  
 
а) ее содержание и правовые последствия не противоречат закону и иным правовым актам; 
 
б) она совершена дееспособным лицом, сделка юридического лица должна соответствовать его правоспособности; 
 
в) волеизъявление лица соответствует его действительной воле, а сама воля складывается свободно; 
 
г) форма сделки соответствует форме, предусмотренной законом для этой сделки, а в случаях, предусмотренных законом, она подлежит государственной регистрации. 
 
Только соблюдение всех этих условий придаёт сделке качество действительности. 
 
 
^ ВОПРОС 4. Форма сделок. 
 
Воля участников сделки, отражающая их намерение совершить ее, должна получить определенное внешнее выражение и закрепление. Это необходимо, чтобы содержание сделки было ясно участникам, ее условия были зафиксированы и можно было без затруднений разрешать споры между сторонами, если они возникнут. 
 
Способ, посредством которого выражается воля сторон при совершении сделки, называется формой сделки. Гражданское право знает две основные формы сделки: устную и письменную. Письменная форма, в свою очередь, бывает простой и нотариальной. В отдельных случаях возможно совершение сделки в форме конклюдентных действий и молчания. Для действительности некоторых сделок необходима их государственная регистрация. 
 
Форме сделок посвящены ст. 158-164 ГК. Форма сделок- это способ выражения воли во вне участниками сделок (устная, простая письменная, нотариальная, регистрационная). 
 
Законодатель признает, что сделка, для которой законом или соглашением сторон не предусмотрена обязательная письменная форма, может быть совершена устно. Тем самым свобода выбора у лица, совершающего сделку, между устной и письменной формой является правилом, а обязательная письменная форма - исключением из него. Т.е. устная форма – правило, письменная – исключение. Письменная форма обязательна только в случаях, когда на этот счет имеется прямое указание в законе либо стороны придут к соглашению о необходимости облечь совершаемую ими сделку в письменную форму. 
 
Устная форма:  
 
- посредством устной речи,  
 
- молчанием,  
 
- либо конклюдентно, когда из действий человека явствует его воля.  
 
Исключение из этого правила предусмотрено в п. 3 ст. 438 и п. 3 ст. 434 ГК. Указанные нормы считают письменную форму договора соблюденной, если лицо, получившее предложение заключить договор, в установленный для акцепта срок совершит указанные в предложении действия по выполнению условий договора (отгрузит товар, переведет деньги, предоставит услуги и т. п.).  
 
В предусмотренных законом случаях сделка может состояться посредством совершения конклюдентных действий или молчания. Конклюдентными считаются действия лица, достаточно определенно свидетельствующие о его воле совершить определенную сделку. Согласно п. 2 ст. 158 ГК, сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку. Пример таких сделок - приобретение мелких бытовых товаров и билетов в автоматах (ст. 498 ГК), символическая передача дара посредством передачи ключей (п. 1 ст. 574 ГК). 
 
Молчание признается выражением воли совершить сделку в силу п. 3 ст. 158 ГК только в случаях, предусмотренных законодательством или соглашением сторон. Такого рода ситуации встречаются нечасто, однако иногда имеют практическое значение. Например, в силу п. 2 ст. 621 ГК, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений арендодателя (т.е. его молчании), договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Согласно ст. 999 ГК молчание комитента в течение 30 дней свидетельствует о принятии им отчета комиссионера. 
 
Устная форма допускается (ст. 159 ГК):

•  
  в случае, если законом, либо соглашением сторон не установлена письменная форма;
•  
  в случае, если сделка совершается во исполнение письменного договора и имеется соглашение сторон об устной форме исполнения (так, в соответствии с письменным договором поставки в течение года отпуск товаров будет производиться путем устной заявки по мере возникновения потребности у покупателя);
•  
  по сделкам, совершаемым между гражданами на сумму, не превышающую 10 МРОТ;
•  
  а также сделки, исполняемые при самом их совершении (например, при приобретении товара в розничном, а иногда и в оптовом магазине передача товара и его оплата производятся одномоментно). Допускается два исключения из этого правила. Исполняемая при самом ее заключении сделка не может быть совершена устно, когда для нее введена обязательная нотариальная форма либо предусмотрено, что несоблюдение письменной формы сделки влечет за собой ее недействительность.

 
Простая письменная форма:  
 
- путем составления документа, подписанного лицом или лицами ее совершающими (или уполномоченными лицами)  
 
- либо путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи (ст.ст. 160, 434 ГК).  
 
В простой письменной форме должны совершаться:

•  
  сделки юридических лиц между собой и с гражданами (искл. составляют сделки, требующие нотариальной формы и сделки, которые могут совершаться устно – продажа товара в магазине);
•  
  сделки граждан между собой на сумму, превышающую МРОТ не менее чем в 10 раз;
•  
  сделки граждан между собой, не зависящие от суммы, письменная форма совершения которых предусмотрена законом (О такого рода абсолютной обязательности письменной формы идет речь в ГК в ст. 184 (договор о коммерческом представительстве), в ст. 185 и 187 (доверенность), ст. 331 (обязательство неустойки), ст. 339 (договор о залоге), ст. 362 (поручительство), ст. 380 (задаток), ст. 389 (уступка требования), ст. 391 (перевод долга), ст. 429 (предварительный договор) и др).

 
При несоблюдении простой письменной формы сделки она недействительна, когда такое последствие прямо  оговорено в законе. Например, несоблюдение письменной формы влечет ничтожность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК), поручительстве (ст. 362 ГК), залоге (ст. 339 ГК), кредитного договора (ст. 820 ГК), банковского вклада (ст. 836 ГК), страхования (ст. 940 ГК), доверительного управления имуществом (ст. 1017 ГК). 
 
В других случаях несоблюдение простой письменной формы сделки влечет иные неблагоприятные последствия: стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но могут приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК). Такими другими доказательствами являются, в частности, письменные и вещественные доказательства, заключение экспертов. Это правило имеет большое практическое значение. В случае отказа контрагента от исполнения устно заключенной сделки, для которой предписана письменная форма, другая сторона обычно не сможет доказать факт заключения сделки и ее условия. Предусматривая такое регулирование, гражданское право стимулирует участников оборота к соблюдению письменной формы сделок, что необходимо для ясного определения их обязанностей и прав по состоявшейся сделке и справедливого разрешения возможных споров. 
 
Нотариальная форма (ст. 163 ГК) - совершение удостоверительной надписи нотариусом (государственным либо частным) на документе, содержащем текст сделки, и должным образом подписанном и занесении сведений о сделке в реестр нотариальных действий.  
 
Нотариальная форма сделки имеет особое значение: в соответствии с Основами законодательства о нотариате нотариус - уполномоченное должностное лицо - свидетельствует ее законность и соответствие воле сторон. Также он должен проверить личность участников сделки и указать дату ее заключения. Проверяя личность участников сделки, нотариус фактически исключает возможность спора в будущем о том, что лицо неправильно указано в качестве участника сделки, не имело права заключать сделку; фиксируя время заключения сделки, исключает возможность совершения сделки задним числом и связанных с этим споров. Оспаривание нотариально удостоверенной сделки сложнее, чем оспаривание сделки в простой письменной форме. 
 
Процедура нотариального удостоверения обеспечивает выявление действительной воли сторон (путем проверки личности и полномочий лиц, подписывающих сделку, разъяснения им содержания сделки и последствий ее совершения), проверку правомерности и бесспорности сделки, защиту интересов сторон от случая и злоупотреблений (занесение сведений о сделке в реестр и др.). Выполнение такой сложной и трудоемкой процедуры оправдано наличием серьезных имущественных интересов, нуждающихся в повышенной защите. 
 
В соответствии с законодательством, кроме нотариуса, удостоверительные надписи вправе совершать иные должностные лица: командиры в/ч, главврачи больниц, консулы, капитаны судов загранплавания, начальники экспедиций и зимовок.  
 
Нотариальное удостоверение сделки обязательно:

•  
  в случаях, указанных в законе (закон предусматривает обязательность нотариального удостоверения доверенностей, выдаваемых на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 2 ст. 185) или в порядке передоверия (ст. 187), ипотека (ст. 339), договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (ст. 339), уступка требования основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме (п. 1 ст. 389), договор ренты (ст. 584), согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества, являющегося общей собственностью (ст. 53 СК), завещание (ст. 1124).
•  
  в случаях, предусмотренных соглашением сторон.

 
Нотариальное удостоверение сделки помимо указанных выше достоинств предоставляет сторонам некоторые преимущества и при последующей государственной регистрации сделки. Так государственная регистрация такой сделки производится по заявлению одной стороны (ст. 16 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость), тогда как в иных случаях преодолеть уклонение стороны от государственной регистрации сделки можно только с помощью судебного решения. 
 
Регистрационная форма (ст. 164 ГК) - государственная регистрация в едином государственном реестре учреждениями юстиции и выдача документа в зарегистрированной сделке либо совершение надписи на представленном документе о регистрации (ст.ст. 131, 164 ГК РФ). Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключёнными с момента регистрации, до такого момента сделка не считается совершённой. Государственной регистрации подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом.  
 
ГК 1994 г. по сравнению с ранее действовавшим законодательством расширяет круг сделок, для совершения которых необходима государственная регистрация. Согласно ст. 131 и 164 ГК, сделки с землей и другим недвижимым имуществом (отчуждение, ипотека, долгосрочная аренда и др.) подлежат государственной регистрации органами юстиции. Порядок такой регистрации в общей форме определен в ст. 131 ГК и более подробно установлен Законом о государственной регистрации прав на недвижимость. 
 
Согласно этому Закону регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. 
 
В случае, если регистрация сделок с определённым имуществом не предусмотрена законом – стороны не вправе требовать государственной регистрации сделки. Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенного вида. Информация о произведённой регистрации сделок с недвижимостью и правах на неё является общедоступной и может быть предоставлена любому лицу. 
 
Государственной регистрации подлежат:

•  
  договоры продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК); предприятий (п. 3 ст. 560);
•  
  договоры, предусматривающие отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК);
•  
  договор об ипотеке (п. 3 ст. 339ГК); договор аренды зданий и сооружений, заключённый на срок свыше 1 года (ст. 651 ГК); договор аренды предприятия (ст. 658 ГК).

 
Несоблюдение нотариальной формы  сделки, либо требования о государственной  регистрации, влечёт недействительность сделки. Она считается ничтожной (ст. 165 ГК). Исполнение ее запрещено  законом. Действия, совершенные во исполнение такой сделки, не порождают прав и обязанностей ни в отношении  сторон сделки, ни в отношении третьих  лиц. Если сделка полностью или частично исполнена одной стороной, а другая сторона уклоняется от ее нотариального  оформления, то по требованию исполнившей  стороны суд может признать сделку действительной. Решение суда в этом случае заменяет надлежащее оформление сделки. 
 
Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, то другая сторона должна обратить в суд, который своим решением может обязать произвести государственную регистрацию сделки и против воли другой стороны. При условии, однако, что сделка совершена в надлежащей форме и не содержит условий недействительности. 
 
Необоснованное уклонение от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки является правонарушением и влечет за собой обязанность уклонявшейся стороны возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в оформлении сделки. В них включаются как реальный ущерб (расходы по хранению имущества, его транспортировке, ремонту, убытки, вызванные его повреждением или гибелью), так и "упущенная выгода" (п. 2 ст. 15) - неполученные доходы, которые при обычных условиях гражданского оборота лицо получило бы, если бы его право не было нарушено.

§ 3. Условия действительности сделок

1. Общие условия  действительности сделок 

Действительность сделки означает признание за ней качеств  юридического факта, порождающего тот  правовой результат, к которому стремились субъекты сделки. Действительность сделки определяется законодательством посредством  следующей системы условий:

а) законность содержания; 
б) способность физических и юридических лиц, совершающих ее, к участию в сделке; 
в) соответствие воли и волеизъявления; 
г) соблюдение формы сделки.

2. Законность содержания  сделки

Законность содержания сделки означает ее соответствие требованиям  законодательства. Содержание сделки должно соответствовать требованиям  ГК РФ, принятых в соответствии с  ним федеральных законов, указам Президента РФ и других правовых актов, принятых в установленном порядке. В случаях коллизии между нормами, содержащимися в вышеперечисленных  правовых актах, законность содержания сделок должна определяться с учетом иерархической подчиненности правовых актов, установленной ст. 3 ГК. Законность содержания сделки предполагает ее соответствие не только нормам гражданского права, но и его принципам.

При решении вопроса о  законности содержания сделки следует  иметь в виду, что новейшее гражданское  законодательство РФ допускает аналогию закона и аналогию права (ст. 6 ГК). Юридические  действия, признаваемые сделками по аналогии закона, порождают гражданско-правовые последствия потому, что их содержание не противоречит существу гражданского законодательства, регулирующего сходные  отношения. Юридические действия, признаваемые сделками по аналогии права, подлежат правовой защите потому, что их содержание соответствует общим началам  и смыслу гражданского законодательства, требованиям добросовестности, разумности и справедливости. Иначе говоря, содержание сделок, признаваемых таковыми по аналогии закона или аналогии права, является тоже законным, так как  санкционировано общими нормами  гражданского законодательства.

3. Способность  физических и юридических лиц,  совершающих сделку, к участию  в ней

Поскольку сделка-волевое действие, совершать ее могут только дееспособные граждане. Лица, обладающие частичной или ограниченной дееспособностью, вправе самостоятельно совершать только те сделки, которые разрешены законом. Юридические лица, обладающие общей правоспособностью, могут совершать любые сделки, не запрещенные законом. Юридические лица, обладающие специальной правоспособностью, могут совершать любые сделки, не запрещенные законом, за исключением противоречащих установленным законом целям их деятельности. Отдельные виды сделок могут совершаться юридическими лицами при наличии специального разрешения (лицензии).

Волю юридического лица при  совершении сделки выражает его орган. При этом по общему правилу правовые последствия возникают у юридического лица, если орган действовал в пределах правомочий, предоставленных ему  в соответствии с законом, иными правовыми актами. Отдельные изъятия из этого правила предусмотрены законом, например в нормах ст. 173,174 ГК РФ. (Об этом более подробно см. § 4 настоящей главы.)

4. Соответствие  воли и волеизъявления участника  сделки

Действительность сделки предполагает совпадение воли и волеизъявления. Несоответствие между действительными  желаниями, намерениями лица и их выражением вовне служит основанием признания сделки недействительной. При этом следует учитывать, что  до обнаружения судом указанного несовпадения действует презумпция совпадения воли и волеизъявления. Несоответствие между волей и  волеизъявлением субъекта может  быть результатом ошибок или существенного  заблуждения относительно предмета и условий сделки.

От несоответствия воли и  волеизъявления следует отличать случаи упречности (дефектности) воли. В отмеченных случаях воля субъекта может совпадать с волеизъявлением, но содержание воли не отражает действительных желаний и устремлений субъекта, так как она сформировалась у него под влиянием обмана, насилия, угрозы, стечения тяжелых обстоятельств или искажена в результате злонамеренного соглашения представителя субъекта с другой стороной. Упречность (дефектность) воли также является основанием для признания недействительности сделок.