Задачи по "Гражданскому праву"

Содержание:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача № 1. Зайцева решила подарить своей племяннице Евсеевой двухкомнатную квартиру, принадлежавшую ей на праве собственности. Евсеева обратилась к налоговому инспектору за разъяснением, какой налог ей придется уплатить в случае совершения договора дарения. Узнав, что налог при купле-продаже ниже, Евсеева уговорила Зайцеву оформить договор купли-продажи.

Налоговый инспектор, выяснив, что квартира оформлена на Евсееву, потребовал оплатить налог на имущество, переходящее в порядке дарения. Когда же выяснилось, что была совершена  сделка купли-продажи, он подготовил документы для признания сделки недействительной и взыскания всего полученного в доход государства.

Прав ли налоговый  инспектор? Имеет ли значение, что  Евсеева выплатила Зайцевой только часть стоимости квартиры? Изменится  ли решение, если Евсеева не выплатила никакой части, однако собирается это сделать в ближайшие два года?

 

Решение. 

Согласно  положениям ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка считается  недействительной по основаниям, установленным  ГК РФ, в силу признания ее таковой  судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Условия действительности сделки вытекают из ее определения как правомерного юридического действия субъектов гражданского права, направленного на установление, изменение или прекращение гражданских  прав и обязанностей. Сделка действительна при одновременном наличии следующих условий: содержание и правовой результат сделки не противоречат закону и иным правовым актам; каждый участник сделки обладает дееспособностью, необходимой для ее совершения, и если при этом в силу закона собственное волеизъявление участника - необходимое, но недостаточное условие совершения сделки (несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет), воля такого участника должна получить подкрепление волей другого, определенного в законе лица (родителя, усыновителя, попечителя); волеизъявление участника сделки соответствует его действительной воле; волеизъявление совершено в форме, предусмотренной законом для данной сделки.

Из смысла п. 1 ст. 166 КГ РФ вытекает, что основания недействительности сделок исчерпывающе установлены в ГК.

Отсутствие условий действительности сделки влечет ее недействительность, если иное не предусмотрено законом. Недействительность сделки означает, что действие, совершенное в виде сделки, не порождает юридических  последствий, т.е. не влечет возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью.

Недействительная сделка является неправомерным юридическим действием. Требование о признании оспоримой  сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе (п. 2 ст. 166 ГК РФ). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В данном случае налоговый инспектор, зная предысторию вопроса, считает сделку мнимой, т.е. совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (ст. 170. ГК РФ). Действительно, последствия такой сделки ничтожны, так как существует несоответствие волеизъявления участника сделки его действительной воле.

Пункт 2 ст. 209 ГК РФ дозволяет собственнику совершать по своему усмотрению в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, следовательно, Зайцева, как собственница квартиры вправе самостоятельно решать подарить или продать свою квартиру.

В случае совершения мнимой сделки воля сторон не направлена на достижение каких бы то ни было гражданско-правовых отношений между сторонами сделки и целью сторон является возникновение правовых последствий для каждой или, что более часто встречается в практике, для одной из них в отношении третьих лиц (например, мнимая купля-продажа имущества с целью снижения налоговых обязательств с помощью получения налогового вычета – как считает инспектор).

Последствием мнимой сделки является двусторонняя реституция и возмещение неполученных доходов с момента предоставления исполнения по сделке (п. 2 ст. 167, ст. 1107 ГК).

Таким образом, следует определить, является ли данная сделка мнимой, то есть, порождает ли она соответствующие ей правовые последствия или нет.

Данная сделка является договором  купли-продажи недвижимого имущества - квартиры.

Договор продажи недвижимости является видом купли-продажи. Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, служит его объект - недвижимое имущество (ст. 130 ГК). В силу п. 5 ст. 454 ГК к порядку  заключения договора, а также к правам и обязанностям сторон в первую очередь применяются правила § 7 гл. 30, а в части, не нашедшей регулирования в этом параграфе, - общие положения о купле-продаже.

По договору купли-продажи недвижимого  имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (ст. 549 ГК РФ). Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента его государственной регистрации (п.3. ст. 558 ГК РФ) (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар  и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 РФ).

Согласно положениям п.1 ст. 555 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи недвижимости (существенное условие договора), а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа (п. 1 ст. 485).

Покупатель обязан оплатить товар  непосредственно до или после  передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (ст. 486 ГК РФ) (п.1 ст. 486). Данный пункт не ставит оплату товара в зависимость от факта его передачи. Товар может быть оплачен одновременно с передачей, до нее или же после передачи. Срок оплаты определяется либо договором (до или после передачи), либо вытекает из особенностей исполнения конкретного вида договора, а также согласованной сторонами формы расчетов. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В случае, когда договором купли-продажи  предусмотрена оплата товара через  определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 ГК РФ, согласно которой оплата должна производиться в разумный срок после заключения договора.

Таким образом, если будет доказано, что Евсеева не оплатила стоимость  квартиры и не собиралась этого делать, или выплатила часть, но не собиралась оплачивать остаток, договор купли-продажи будет считаться неисполненным. В данном случае налоговый инспектор может требовать признания сделки недействительной ввиду ее мнимости.

Если же Евсеева не выплатила  никакой части, однако собирается это  сделать в ближайшие два года, то по истечении этого времени сделка будет считаться полностью совершенной и у налогового инспектора не будет оснований считать ее недействительной (срок предъявления претензий по оплате налогов 3 года).

 

 

Задача № 2. Семья Новиковых, состоящая из трех человек, занимала трехкомнатную квартиру в доме муниципального жилищного фонда. В январе 1995г. сын Новиковых вступил в брак с Рыжовой, которая с согласия всех проживающих поселилась на площадь. Через год молодая семья распалась, и Рыжова, не имеющая другой жилплощади, предложила произвести размен квартиры, на это Новиковы ответили отказом. Тогда Рыжова предъявила иск о принудительном обмене жилой площади, представив суду два конкретных варианта обмена.

Новиковы, возражая против обмена, указывали на то, что проживают  на данной жилплощади уже 40 лет и не собираются переезжать из центрального района города в новостройки. Кроме того, по их мнению, предложенные Рыжовой варианты обмена ущемляют их интересы, так как им придется пользоваться менее благоустроенной площадью и проживать со взрослым сыном в смежных комнатах.

Рыжова настаивала на удовлетворении иска, считая, что найденные  ею варианты обмена не нарушают прав Новиковых, так как на каждого их них будет  приходиться такая же по размеру  площадь, которой они пользовались  и ранее. К тому же жилая площадь в данных квартирах является благоустроенной в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Как решить данное дело? Что представляет собой охраняемый законом интерес как предмет  гражданско-правовой защиты?

Решение.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 69 ЖК РФ К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности.

Прекращение семейных отношений с  нанимателем жилого помещения по договору социального найма не влияет на объем прав и обязанностей проживающего совместно с ним бывшего члена  семьи. Право пользования бывшего  члена семьи предоставленным  нанимателю жилым помещением и общим имуществом в многоквартирном доме сохраняется.

Кроме того, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи (п. 4 ст. 69 ЖК РФ).

Таким образом, за Рыжовой после  развода с Новиковым сохранились  одинаковые с семьей Новикова права  на занимаемую жилплощадь.

Как и ранее, право нанимателя на обмен жилого помещения обусловлено наличием письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих (ср. со ст. 67 ЖК 1983 г.).

Право на обмен занимаемого жилого помещения принадлежит не только нанимателю, но и проживающим совместно с ним членам его семьи. В соответствии с ч. 2 ст. 72 Кодекса проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах. В данной норме имеются в виду все граждане, которые вселены нанимателем жилого помещения по договору социального найма в качестве членов семьи в порядке, установленном ст. 70 Кодекса.

Если между нанимателем жилого помещения по договору социального  найма и проживающими совместно  с ним членами его семьи  не достигнуто соглашение об обмене, любой  из них вправе требовать осуществления  принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Таким образом, обращение Рыжовой в суд с иском о размене законно.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, производится по правилам, установленным в ст. 72 - 74 Жилищного Кодекса РФ.

Обмен жилыми помещениями не допускается  в шести случаях, перечисленных  в ст. 73 Кодекса в исчерпывающем  перечне. К ним относятся случаи, когда:

1) к нанимателю обмениваемого  жилого помещения предъявлен  иск о расторжении или об  изменении договора социального  найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым  жилым помещением оспаривается  в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе  соответствующего дома или его  переоборудовании для использования  в других целях;

5) принято решение о капитальном  ремонте соответствующего дома  с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную  квартиру вселяется гражданин,  страдающий одной из тяжелых  форм хронических заболеваний,  указанных в перечне таких  заболеваний, который утверждается  Правительством РФ.

Ни одно из этих условий в данной ситуации не наблюдается.

Ранее, согласно ЖК 1983 г. не допускался обмен, в связи с которым жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшались и в результате гражданин становился нуждающимся в улучшении жилищных условий, современный ЖК РФ и ГК РФ не устанавливает запрета на такой обмен.

Семья Новиковых ссылается на смежность  комнат в новой квартире. Под неизолированными жилыми помещениями следует понимать, прежде всего, комнаты квартир и жилых домов, связанные общим входом и т.п., а также части комнат. Действительно, неизолированное жилое помещение самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения быть не может (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ). Но в данном случае объектом договора найма будет выступать вся квартира, так как Новиковы являются одной семьей (новый Кодекс в качестве общего правила относит к членам семьи нанимателя проживающих совместно с ним в таком помещении его детей, родителей и супруга (супругу)).