Муниципальная жилищная политика

– порядок взыскания долгов крайне усложнен;

– наличие перекрестного субсидирования;

– тарифное регулирование с ограничителем и не носит долговременного характера;

– финансовые потоки на оплату субсидий и льгот осуществляются в натуральной форме;

– сложные климатические условия и географическое расположение страны.

Все эти проблемы требуют комплексных подходов к их решению и постоянных совместных усилий государства, органов местного самоуправления, бизнеса и населения.

Действующее законодательство РФ в области жилищно-коммунального хозяйства не в полной мере обеспечивает системное решение проблем управления отраслью и не всегда соответствует рыночным правилам поведения хозяйствующих субъектов, населения и работников ЖКХ. В этих условиях задача региональных органов власти заключается в разработке комплекса мер, способствующих повышению инвестиционной привлекательности жилищно-коммунального комплекса региона, в том числе:

– создание правовой среды по инвестиционному проектированию в сфере ЖКХ, учитывающей территориальные особенности;

– организация конкурсов инвестиционных проектов и отбор наиболее эффективных вариантов;

– контроль за процессом  реализации инвестиционных проектов;

– содействие практической реализации эффективных инвестиционных проектов (налоговые льготы, поручительства, гарантии, финансовая помощь в виде дотаций, субсидий, бюджетных ссуд и др.);

– создание информационной базы об экономическом потенциале субъекта РФ, состоянии ЖКХ и его предприятий.

Кроме того, проводя реформу ЖКХ, государство должно играть активную роль в социальной защите населения, модернизации коммунальной инфраструктуры, капитальном ремонте и строительстве жилищного фонда, улучшении качества коммунальных услуг, снижении их себестоимости.

В виду серьезности проблемы реформирования комплекса ЖКХ возможны следующие варианты и направления решения перечисленных задач:

– облегчить реформирование ЖКХ путем принятия поддерживающих программ, носящих поэтапное и адаптационное прохождение реформы на государственном и муниципальном уровне в пользу гражданского общества;

– создать условия для вхождения частного бизнеса в сферу ЖКХ;

– создать на федеральном уровне условия для инвестиционной привлекательности сферы ЖКХ;

– вести разъяснительно-консультационную работу с собственниками многоквартирных домов;

– подготовить и создать профессиональные ассоциации, союзы по управлению общим имуществом собственников многоквартирных домов;

– создать благоприятные правовые и финансовые условия для поддержки наиболее прогрессивной формы управления многоквартирными домами – товариществ собственников жилья.

Как правило, под инструментом или механизмом реализации чего-либо подразумевают те средства, способы и методы, использование которых целесообразно и эффективно при решении каких-либо проблем. Основными инструментами реализации реформы ЖКХ целесообразнее назвать те акты, решения, концепции и программы, которые принимаются в области реформирования ЖКХ.

 

 

 

 

 

 

 

 

5. ЖИЛИЩНАЯ ПОЛИТИКА МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

 

5.1 Содержание жилищной политики

 

Потребность в жилье входит в число первичных потребностей человека, а жилищная проблема является одной из основных социальных проблем. Под жилищной политикой понимается целенаправленная деятельность органов государственной власти и местного самоуправления по удовлетворению потребности граждан в жилище.

Муниципальная жилищная политика представляет собой совокупность систематически принимаемых решений и мероприятий по реализации государственной жилищной политики с целью удовлетворения потребностей населения в жилье. Ее реализация является одной из главных задач муниципальных органов власти. В каждом муниципальном образовании должны быть установлены нормативы жилищной обеспеченности, учитывающие местные условия. На органы местного самоуправления городских и сельских поселений и городских округов в сфере жилищной политики возложены две главные задачи:

1. обеспечение малоимущих  граждан, проживающих на территории  муниципального образования и  нуждающихся в улучшении жилищных  условий, жилыми помещениями из  муниципального жилищного фонда  на условиях социального найма; 

2. создание условий для жилищного строительства с целью приобретения жилья иными категориями граждан.

Жилищный кодекс РФ относит к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений, следующие вопросы:

– учет муниципального жилищного  фонда;

– установление размера  дохода, приходящегося на каждого  члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

– ведение учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

– определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного, в том числе маневренного жилищного фонда;

– предоставление малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

– принятие решений о  переводе жилых помещений в нежилые, и наоборот;

– согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;

– признание жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;

– осуществление контроля использования и сохранности муниципального жилищного фонда, его соответствия установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

- иные вопросы, предусмотренные законодательством.

Решение перечисленных вопросов призвано обеспечить конституционные права граждан на жилище на местном уровне. [6]

Существенную роль в формировании рынка доступного жилья призваны играть органы местного самоуправления, ответственные за развитие своих территорий.

Муниципалитеты, заинтересованные в увеличении объемов жилищного строительства, должны обеспечивать предложение земельных участков, обустроенных инженерной инфраструктурой. Они должны производить работы по формированию земельных участков и подготовке разрешительной документации для их предоставления под жилищное строительство на конкурсной основе. Однако необходимо решение вопросов финансирования этих работ путем муниципальных займов и поступления в местные бюджеты в полном объеме средств от продажи сформированных земельных участков.

 

5.2 Социальные стандарты в жилищной политике

 

Жилищная политика – одна из главных составляющих социальной направленности государства. Важнейшее значение для успешной реализации жилищной политики является ее политическая составляющая. Внутренняя политика государства, неотъемлемой частью которой является жилищная политика, не может быть эффективной в условиях нестабильной политической системы и находящихся в состоянии кризиса экономики и финансов. Не существует достойной цивилизованного общества социальной защиты граждан, в т. ч. и в жилищной сфере, при отсутствии политической воли и решимости властных структур не на словах, а на деле создать условии обеспечения всех нуждающихся жильем и способа его справедливого распределения». Данное мнение о необходимости заинтересованности социально-правовых направлений государственной политики в области жилищного вопроса не просто предположение, а исторически подтвержденный факт.

Для становления и развития государства необходима гарантированная обеспеченность его населения. Одним из важнейших факторов в удовлетворении естественных потребностей человека является наличие у него жилого помещения, которое он может использовать как необходимый атрибут существования.

До сих пор в полной мере не решен вопрос о должном исполнении конституционного права человека и гражданина на жилье. Не существует достаточных критериев определения невозможности предоставления населению огромной страны реализации права на жилье. Попытки переложить трудности россиян, связанные с улучшением их жилищных условий, на низкий доход большинства населения России, не должны менять направленность социальной политики государства. Действительно, соотношение среднего дохода гражданина и стоимости одного квадратного метра жилья в муниципальном образовании дает возможность говорить о неспособности приобретения жилых помещений практически 90 % граждан. Здесь уместно высказывание Т.В. Соколовой, которая констатирует, что «в настоящее время положение дел в жилищной сфере вызывает большую тревогу. Такая озабоченность обусловлена крайне низким уровнем обеспечения жильем населения. Цены на жилую площадь практически достигли мирового уровня, чего не произошло с заработной платой».[12, с. 135]

В этих условиях на федеральном уровне определяется жилищная политика и устанавливаются минимальные социальные стандарты площади жилья (12 кв.м. на человека), доли платежей граждан в затратах на ЖКХ и допустимой доли их в семейном бюджете. Устанавливаются также льготы по оплате жилищно-коммунальных услуг для определенных групп населения (инвалиды войны, военнослужащие) из средств федерального бюджета.

На уровне субъекта РФ разрабатываются региональные программы реформирования жилищно-коммунального хозяйства, аккумулируются материально-финансовые ресурсы для перехода на новую систему оплаты жилья и услуг ЖКХ. Однако при отклонении региональных нормативов от федерального стандарта недостающие финансовые ресурсы должны обеспечиваться за счет собственных средств субъекта РФ.

Органы местной власти должны обеспечивать реализацию права граждан на жилье и на предоставление в необходимом объеме услуг жилищно-коммунального хозяйства. С этой целью ими осуществляются учет и распределение жилищного фонда, решаются вопросы его реконструкции и ремонта, обеспечивается возможность найма жилых помещений, организации жилищного строительства за счет бюджетных средств и внебюджетных фондов, а также на долевых началах с последующей передачей жилья гражданам путем продажи, аренды и найма. Органы местного самоуправления решают также вопросы отвода земель и предоставления прав на строительство.

На уровне муниципального образования планируются необходимые объемы услуг жилищно-коммунального хозяйства, определяются дотации на возмещение его убытков, регулируются цены и тарифы на предоставляемые услуги, организуются товарищества собственников жилья и т.д.

Повсеместное соблюдение минимального социального стандарта должно стать основным принципом и главным критерием успешности государства.

 

5.3 Нормативно-правовое регулирование деятельности муниципального образования в жилищной сфере

 

На региональном уровне реализацию функций публичной власти в сфере ЖКХ осуществляют органы государственной власти субъектов РФ. Они обеспечивают организацию исполнения единой государственной жилищной политики, осуществление связи органов государственной власти с органами местного самоуправления, регулирование, информационно-правовое обеспечение, финансирование, контроль и надзор. Органами отраслевой компетенции в сфере ЖКХ являются структурные подразделения (министерства, департаменты, комитеты), находящиеся в подчинении заместителей главы субъекта РФ.

В настоящее время нормативно-правовая база регулирования деятельности муниципальных образований в жилищной сфере имеет достаточно развитую структуру.

Основополагающий принцип, на котором должна базироваться деятельность жилищно-коммунального комплекса, заложен  в статье 7 Конституции РФ, провозглашающей  Россию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь  и свободное развитие человека. В  статье 40 Конституции говорится, что  органы государственной власти и  органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия  для осуществления права на жилище. [6]

Одним из основных системообразующих законодательных актов является Жилищный кодекс РФ, устанавливающий основные начала жилищного законодательства, предмет регулирования жилищного законодательства, круг участников жилищных отношений, их основные права и обязанности, объекты жилищных прав, четко разграничивает полномочия РФ, органов государственной власти РФ и органов государственной власти субъекта РФ в области жилищных отношений (ст.ст.12, 13, 14 ЖК РФ). [4]

Принципиальным нововведением явилось установление Жилищного кодекса РФ обязанности собственников помещений в многоквартирных домах выбрать способ управления многоквартирным домом.

 Нормы, регулирующие отношения в сфере жилищно-коммунального хозяйства, содержатся также в Гражданском кодексе РФ.

 Так, глава 18 ч. 1 кодекса  раскрывает содержание права  собственности на жилые помещения,  в том числе квартиры, и вытекающего  отсюда права общей долевой  собственности на общее имущество  в многоквартирном доме, устанавливает  право собственников квартир  образовывать товарищества собственников  жилья и определяет организационно-правовую  форму ТСЖ как некоммерческой  организации.