Муниципальное имущество в муниципальном образовании

Органы местного самоуправления имеют право передавать объекты муниципальной собственности  во временное или постоянное пользование  физическим или юридическим лицам, сдавать в аренду, отчуждать, совершать  иные сделки, определять в договорах  и соглашениях условия использования  приватизируемых или передаваемых в пользование объектов.

Порядок и условия  приватизации объектов муниципальной  собственности определяются непосредственно  населением или самостоятельно представительными  органами местного самоуправления. Доходы от приватизации муниципальной собственности  в полном объеме поступают в местный  бюджет.

К основным видам  доходов от использования и продажи  объектов, находящихся в муниципальной  собственности, относятся доходы:

– от приватизации, продажи или другого возмездного  отчуждения муниципального имущества;

– от сдачи в  аренду, во временное владение и  пользование имуществом, находящимся  в муниципальной собственности, включая нежилые помещения и  муниципальные земли;

– от передачи муниципального имущества под залог или в  доверительное управление;

– в виде процентов  по остаткам бюджетных средств на счетах в кредитных организациях;

– от возврата муниципальных  кредитов, в том числе средства, получаемые от продажи имущества  и другого обеспечения, переданного  получателями бюджетных кредитов, бюджетных  ссуд и муниципальных гарантий органам  местного самоуправления в качестве обеспечения обязательств;

– в виде платы  за пользование предоставляемыми бюджетными средствами, предоставленными на возвратной и платной основе;

– в виде прибыли, приходящейся на доли в уставных капиталах, дивидендов по акциям, принадлежащим  муниципальным образованиям;

– часть прибыли  муниципальных унитарных предприятий, остающаяся после уплаты налогов  и других обязательных платежей;

– другие доходы от использования имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Наиболее существенную часть доходов от муниципальной  собственности составляют доходы от использования (в виде арендной и  иной платы) и продаж муниципальных  земельных участков и недвижимости. В российской экономике, где не завершены  процессы приватизации, важное место  продолжают занимать доходы от приватизации муниципального имущества.

С развитием  рыночных отношений возрастает значение доходов от ценных бумаг, находящихся  в муниципальной собственности, в том числе полученных с использованием инструментов залога и доверительного управления. Получают все большее  распространение операции муниципальных  структур с нематериальными активами. В странах с развитой экономикой все большую роль в финансировании местных бюджетов играют доходы от вложений в нематериальные активы.

2. Использование муниципального  имущества в формировании  собственных доходов  муниципального образования

2.1 Собственные доходы  муниципального образования

Собственные доходы областного бюджета – виды доходов, закрепленные на постоянной основе полностью  или частично за областным бюджетом налоговым и бюджетным законодательством  Российской Федерации.

Собственные доходы областного бюджета от региональных налогов и сборов, а также от закрепленных федеральных налогов  и сборов могут быть переданы местным  бюджетам на постоянной основе полностью  или частично – в процентной доле, утверждаемой областной Думой на срок не менее трех лет. Срок действия нормативов может быть пересмотрен  в случае внесения изменений в  налоговое законодательство Российской Федерации.

Областная Дума путем принятия законов области  вводит региональные налоги и сборы, устанавливает размеры ставок по ним и предоставляет налоговые  льготы в пределах полномочий, предоставленных  налоговым законодательством Российской Федерации и области.

Законы области, вносящие изменения и дополнения в налоговое законодательство области  в пределах своей компетенции  и вступающие в силу с начала очередного финансового года, должны быть приняты до утверждения закона области об областном бюджете на очередной финансовый год.

Внесение изменений  и дополнений в законодательство о региональных налогах и сборах, предполагающих их вступление в силу в течение текущего финансового  года, допускается только в случае внесения соответствующих изменений  и дополнений в закон области  об областном бюджете на текущий  финансовый год.

2.2 Доходы от использования муниципального имущества муниципальным образованием

К настоящему времени  в муниципальной собственности  уже находится основная часть  ведомственного жилья, объектов городской  инженерной инфраструктуры, объектов социального назначения. Процесс  передачи объектов в муниципальную  собственность еще продолжается, при этом возникает необходимость  решения ряда вопросов, связанных  с его финансовым обеспечением. Ключевой проблемой по-прежнему остается недостаток финансовых средств.

В существующей практике передача объектов в муниципальную  собственность не всегда сопровождается получением дополнительных доходов  в местный бюджет для финансирования их содержания, что негативно сказывается  на финансовом состоянии муниципального образования. Между тем органы местного самоуправления зачастую вынуждены принимать в муниципальную собственность жилые лома, детские сады и аналогичные объекты, которые предприятия не в состоянии содержать, и без соответствующего финансового обеспечения, поскольку данные объекты являются жизненно важными для (муниципального образования. Порой передаваемое имущество находится в состоянии, непригодном для эксплуатации. В соответствии с законом муниципальное образование вправе отказаться от подписания акта приемки такого имущества. Однако на практике это решение может привести к обострению социальных проблем. Поэтому в каждом конкретном случае местные органы власти должны оценивать ситуацию с учетом всех факторов.

Органы местного самоуправления самостоятельно управляют  муниципальным имуществом. В процессе управления и распоряжения муниципальным  имуществом местные власти могут  осуществлять его приватизацию, сдавать  в аренду и наем, передавать в  залог или в доверительное  управление, закреплять его за муниципальными предприятиями на правах хозяйственного ведения, вносить в уставный капитал нового юридического лица.

Общий порядок  приватизации объектов муниципальной  собственности регламентируется Федеральным  законом от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества в Российской Федерации».

Объекты муниципальной  собственности подразделяются на следующие  категории:

– объекты и  предприятия, приватизация которых  запрещается;

– объекты и  предприятия, приватизация которых  может осуществляться по индивидуальному  решению представительного органа местного самоуправления;

– объекты и  предприятия, приватизация которых  осуществляется в соответствии с  программами приватизации, ежегодно утверждаемыми представительным органом  местного самоуправления.

Приватизация  муниципального имущества осуществляется различными способами, основным из которых  является проведение торгов (конкурсов, аукционов). В качестве обязательных условий конкурса могут выдвигаться: сохранение профиля предприятия, обеспеченность рабочими местами и др. Несоблюдение условий ведет к расторжению  договора приватизации.

При проведении приватизации предприятий либо при  принятии решений о преобразовании муниципальных унитарных предприятий  в открытые акционерные общества муниципальные органы власти могут  принимать решение о закреплении  в муниципальной собственности  определенного пакета акций. При  этом назначаются представители  муниципальных образований б  органы управления таких обществ.

Приватизация  предприятий и иных объектов муниципальной  собственности может преследовать цели сокращения расходов бюджета на их содержание. Такой подход обычно используется по отношению к убыточным  объектам, которые не являются жизненно важными для муниципального образования, но могут представлять интерес для  отдельных физических или юридических  лиц.

Одно из важных направлений приватизации муниципального имущества – приватизация жилья. Приватизация жилья осуществляется бесплатно и не приносит доходов в местный бюджет, однако она способствует сокращению бюджетных расходов. Муниципальное жилье может быть сведено к минимуму, достаточному для обеспечения социально незащищенных слоев населения и создания резерва. Между тем в настоящее время населением приватизирована лишь половина жилого фонда. Это связано с нежеланием многих граждан снимать жилье с бюджетных дотаций, осуществлять приватизацию ветхого жилого фонда в надежде на улучшение жилищных условий и др.

Денежные средства, полученные в результате приватизации муниципального имущества, перечисляются  в местные бюджеты и являются обязательными платежами. Доходы от приватизации не подлежат налогообложению. Они распределяются в соответствии с решениями представительных органов  местного самоуправления. Данные средства могут использоваться для формирования фондов, предназначенных для содержания объектов социального, культурного, коммунально-бытового назначения, финансирования инвестиционных программ, программ социальной защиты населения и др.

Эффективное управление муниципальным имуществом предполагает определение целесообразности приватизации объектов в сравнении со сдачей их в аренду. Приватизация объекта может  принести крупные единовременные поступления  в бюджет, в то время как арендная плата будет служить постоянным источником пополнения бюджета, при  этом принятый порядок индексации арендной платы нивелирует воздействие инфляционного  фактора. Эти моменты должны быть приняты во внимание при выполнении сравнительных расчетов и принятии конкретных финансовых решений.

Важным условием эффективного распоряжения муниципальным  имуществом является обоснованное установление ставок арендной платы. Оно должно быть ориентировано на оптимальное сочетание  интересов муниципального образования  и арендаторов. Завышение ставок арендной платы с целью максимизации доходов местного бюджета может  привести к свертыванию необходимых  видов хозяйственной деятельности вследствие роста затрат арендатора, связанных с арендными платежами. Решение данной проблемы предполагает дифференциацию ставок арендной платы  в зависимости от вида деятельности, месторасположения объекта и  других условий при использовании  системы льгот и преференций. На практике при установлении ставок арендной платы используется базовая  ставка за 1 кв. м (в привязке к рыночной цене квадратного метра жилой  или нежилой площади, минимальному размеру оплаты труда) и система повышающих и понижающих коэффициентов.

Управление муниципальным  имуществом осуществляется на основе соответствующей правовой базы, включающей федеральные законы и нормативные  акты, законы и нормативные акты субъектов Федерации, нормативно-правовые акты муниципальных образований. В настоящее время многими муниципальными образованиями приняты положения о порядке управления и распоряжения муниципальным имуществом, регламентирующие условия сдачи в наем и в аренду муниципального жилья, сдачи в аренду и субаренду нежилого муниципального фонда, исчисление арендной платы и ее распределение, порядок коммерческой продажи объектов муниципальной собственности на торгах (конкурсах, аукционах), порядок выкупа муниципальных нежилых помещений. Разработаны типовые документы и уставы муниципальных предприятий и учреждений, программы приватизации муниципального имущества.

В последнее  время ведущим подходом к управлению недвижимым имуществом муниципального образования становится комплексный  принцип, предполагающий совместное управление землей и находящимся на ней недвижимым имуществом. Раздельное управление земельными ресурсами и недвижимым имуществом ведет к занижению стоимости  недвижимого имущества, сокращению поступлений в бюджет. Отсутствие единой системы объективной оценки недвижимости осложняет анализ и  контроль за реальными денежными потоками в сфере недвижимости, прогнозирование ожидаемых поступлений в местный бюджет. Улучшить положение может лишь совместное управление землей и недвижимостью.

Развитие данного  подхода четко прослеживается в  государственной экономической  политике. Именно комплексный подход положен в основу Земельного кодекса  РФ, где в качестве одного из принципов  земельного законодательства рассматривается  «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные  с земельными участками объекты  следуют судьбе земельных участков». В Налоговом кодексе РФ предусмотрена  возможность введения налога на недвижимость, заменяющего земельный налог  и налог на имущество юридических  лиц.