Система ЖКХ

Следует отметить, что действующие Правила не в полной мере решают поставленную задачу и требуют доработки. Главная проблема заключается в неработоспособности механизмов контроля качества КУ и снижения населению платежей, выплаты компенсаций при нарушении качества и режима предоставления КУ.

Требуется также пересмотреть подход к факту оказания услуги: признать, что услуга не оказана, если хоть один из ее частных показателей выходит за границы утвержденных интервалов качества.

Основой формирования системы повышения качества ЖУ является паспортизация жилого фонда и классификация жилищных услуг, видов работ по предоставлению услуг. В паспорте жилого дома обозначаются параметры элементов дома, их проектные и фактические значения, минимальные сроки эффективной эксплуатации, обеспечивающие безопасные и комфортные условия проживания населения; проводятся отметки о ремонтах и заменах элементов жилого дома и внутридомового оборудования, проставляются рыночная стоимость квартир и жилого дома в целом. [11]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 Механизм управления ЖКХ на муниципальном уровне

3.1 Понятие и перспективы развития ТСЖ в г. Москве

 

  Наряду с другими формами управления ЖКХ на муниципальном уровне можно выделить товарищество собственников жилья. ТСЖ создается с целью совместного и наиболее эффективного управления собственниками жилья многоквартирным домом.

ТСЖ - это некоммерческая организация, объединение собственников помещений (квартир и нежилых) для совместного управления многоквартирным домом и решения вопросов владения, пользования и распоряжения общим имуществом. [12]

ЖК РФ определяет цели создания ТСЖ:

-  совместное управление общим  имуществом в многоквартирном  доме;

-  обеспечение эксплуатации  общего имущества в многоквартирном  доме;

-  владение, пользование и в  установленных законодательством  пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.

Понятие  «управление многоквартирным домом»  жилищным законодательством трактуется в более широком смысле, нежели только управление общим имуществом в таком доме. Это связано с тем, что жилое помещение в многоквартирном доме, помимо проживания, предназначено также для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием.

В обобщенной форме под управлением жилья следует понимать совершение субъектом управления юридических действий по отношению к объекту управления. С точки зрения прав собственности объектом управления является общее имущество, так как помещением собственник управляет самостоятельно. Общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности всех собственников помещений.

Собственникам помещений принадлежат: право владения (основанная на законе или договоре возможность фактически обладать жилым помещением); право пользования (возможность эксплуатации и использования жилого помещения путем извлечения из него полезных свойств); право распоряжения (возможность определять юридическую судьбу жилого помещения).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Жилыми и нежилыми помещениями собственники управляют самостоятельно, а для управления общим имуществом в многоквартирном доме должны выбрать один из способов управления.

В соответствии сост. 161 ЖКРФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать:

-  благоприятные и безопасные  условия проживания граждан;

-  надлежащее содержание общего  имущества в многоквартирном доме;

-  решение вопросов пользования  общим имуществом в многоквартирном  доме;

-  предоставление коммунальных  услуг гражданам, проживающим в  таком доме.

По существу это и является основными целями управления, на основе которых следует формировать критерии оценки деятельности управляющей организации.

Реализация жилищного законодательства в вопросах управления многоквартирными домами предполагает:

1)  создание рыночных отношений  при предоставлении ЖКУ;

2)  вывод управления многоквартирными  домами из-под административного воздействия;

3)  демонополизацию в сфере  управления и создание конкуренции;

4)  привлечение в сферу управления  профессиональных управляющих;

5)  достижение разумного общественно-политического  соотношения интересов населения  и органов государственной и муниципальной власти;

6)  первостепенное удовлетворение  интересов населения в вопросах  финансирования содержания собственного жилья: сочетаются интересы собственников и их финансовые возможности;

7)  увеличение спроса на ресурсосберегающие технологии;

8)  повышение уровня  обслуживания  населения:  достигается сбалансированностью финансовых отношений между потребителями и обслуживающими организациями, а также совершенствованием контроля исполнения обязательств по заключенным договорам; оплата предполагается только по факту выполненных работ.

Управление многоквартирным домом - это, прежде всего, деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, направленная на извлечение полезных свойств из имущества, находящегося в их собственности. Так, собственник жилого помещения, приобретая права собственности на жилое помещение в виде квартиры, имел намерение в последующем использовать это помещение для собственного постоянного проживания, а также для проживания членов его семьи.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) является основанной на членстве некоммерческой организацией, добровольным объединением собственников помещений в многоквартирном доме, для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме (общим имуществом), обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством РФ пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Жизненный цикл ТСЖ:

1) Создание ТСЖ

Подготовка пакета документов для организации и проведения общего собрания собственников

Проведение общего собрания собственников

Получение в органах власти документов, необходимых для расчета доли собственников помещений:

1. Регистрация в МЮ ФРС

2. Постановка на учет в фондах (ПФР, МГФОМС)

3. Присвоение кодов Госкомстата

4. Изготовление печати

5. Открытие расчетного счета в банке

6. Уведомление ИМНС об открытии расчетного счета

2) Создание ассоциации ТСЖ

3) Ликвидация ТСЖ

Для создания ТСЖ необходимо предоставить следующие документы:

а) наименование Товарищества;

б) копии паспортов всех членов Товарищества

в) копии свидетельства о праве собственности всех членов Товарищества

г) Технический паспорт дома

д) документы на юридический адрес (если есть)

е) название банка, в котором будет открыт счет

ТСЖ имеет специальную правоспособность. Оно вправе заниматься только теми видами деятельности, которые указаны в его уставе и соответствуют целям, ради которых оно было создано. Содержание и объем правоспособности ТСЖ определяется законом и уставом этой организации. Создавая товарищество собственников жилья, собственники помещений самостоятельно определяют перечень полномочий такого товарищества.

Правоспособность товарищества собственников жилья - способность иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности - возникает с момента его создания.

Наличие целей деятельности, предусматриваемых в уставе товарищества, является обязательным условием его законного существования. Сделка, совершенная товариществом не в соответствии с целями его деятельности может быть признана судом недействительной (внеуставная сделка).

ТСЖ считается созданным со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц (государственной регистрации). Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 08.08.01 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

В соответствии Постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2004 г. № 506 «Об утверждении Положения о Федеральной налоговой службе» теперь Федеральная налоговая служба   является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и крестьянских (фермерских) хозяйств.

С момента создания ТСЖ оно может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его уставе, и нести связанные с этой деятельностью обязанности. Как юридическое лицо оно должно иметь органы управления, самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банке, печать со своим наименованием и другие признаки юридического лица. ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не отвечает по обязательствам членов товарищества, в том числе по оплате членами ТСЖ обязательных платежей: плате за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, а также плате за коммунальные услуги. [13]

Жилищный кодекс устанавливает права товарищества в пределах, в которых

оно может осуществлять свою уставную деятельность. Товарищество собственников жилья вправе:

- заключать в соответствии с  законодательством договор управления  многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества

- определять смету доходов и  расходов ТСЖ на год 

-  устанавливать на основе  принятой сметы доходов и расходов  на год ТСЖ размеры платежей  и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также размер членских взносов;

-  подготавливать предложения  собственникам по капитальному  ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также проводить расчет расходов на его проведение;

-  выполнять работы для собственников  помещений в многоквартирном  доме и предоставлять им услуги  в рамках уставной деятельности;

-  пользоваться предоставляемыми  банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством РФ;

-  передавать по договору  материальные и денежные средства  лицам, выполняющим для ТСЖ работы и предоставляющим ТСЖ услуги;

-  продавать и передавать  во временное пользование, обменивать  имущество, принадлежащее ТСЖ.

Товарищество собственников жилья обязано:

1)  обеспечивать выполнение требований  гл. 13 ЖК РФ, положений других федеральных  законов, иных нормативных правовых  актов, а также устава товарищества;

2)  заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества. Собственники помещений, создавая товарищество собственников жилья, наделяют последнего правами владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Те собственники помещений, которые отказались от вступления в товарищество, заключают с ним договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Жилищный кодекс не содержит классифицирующих признаков такого договора. Но однозначно данный договор не является договором на предоставление услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества.  Договор с собственниками помещений в многоквартирном доме, которые не являются членами товарищества, заключается на предмет передачи ими полномочий товариществу для реализации последним прав, установления размеров обязательных платежей, срока и порядка внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, условий перерасчета платежей и пр.;

3)  выполнять в порядке, предусмотренном  законодательством, обязательства  по договору;

4)  обеспечивать надлежащее санитарное  и техническое состояние общего  имущества в многоквартирном доме. Понятие «обеспечить» также не классифицировано, поэтому данное понятие подлежит раскрытию в уставе товарищества. 

5)  обеспечивать выполнение всеми  собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в «соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество. 

6)  обеспечивать соблюдение прав  и законных интересов собственников  помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью.